답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 환율이 높아지면 그만큼 수입물가와 각종 원자재 가격의 물가가 상승하게 되고, 이는 전반적인 물가상승으로 이어질수 있습니다. 보통 물가가 상승하면 정부는 금리를 높여 시장내 유통자금을 줄여 물가를 안정화하게 되는데, 이럴 경우 부동산 시장도 기준금리 인상에 따라 수요가 감소하고 주택가격은 하락세가 나타나는 과정을 거치게 됩니다. 문제는 보통의 환율 상승은 일반적으로 경기전반이 호황일때 시장내 자금이 많아 원화가치가 하락하면서 많이 나타나는데, 지금은 이전까지 고금리에 따라 경기침체가 있던 상황에서 금리를 내려 경기부양을 해야되는 상황에서 한 지도자의 엉뚱한 행동으로 인해 비정상적인 환율 급등이 발생된 것이기에 말그대로 어러지도 저러지도 못하는 심각한 상황에 쳐해 있습니다. 문제는 질문에서처럼 금리를 내리고 적극적인 재정지원을 하면 시장내 자금이 늘어나 환율은 더 상승하게 되므로 취할수 있는 방법이 아닙니다. 일단은 자체적인 정치적 혼란을 먼저 잠재우고 환율이 안정된 이후에 경기부양책을 통해 부동산 시장 경기도 살려야 하는 상황입니다. 그런데 현실은 갈 길은 멀고 나라는 멈쳐있는 상태라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.하자담보책임은 정확히는 중개사가 가입하는 보험의 종류가 아닙니다. 중개사의 경우 해당 매물의 하자에 대해서는 책임을 지지 않고, 당사자인 매도자에게 하자담보책임이 있기에 관련한 문제는 당사자간 해결하는 부분입니다. 물론 하자가 있음에도 중개과정에서 알고 고지를 하지 않았거나 중개상 과실이 있을 경우에는 중개사는 본인이 가입한 보증보험을 통해 의뢰인에게 손해배상을 할 책임은 있습니다. 중요한건 중개매물의 하자가 있다고 해서 그 하자에 대한 손해배상을 하는게 아닌, 그러한 하자로 인해 계약이 취소, 해지되어 발생하는 손해에 대해서 즉, 중개과실로 인해 발생한 계약해지에 따른 손실을 보상해야할 때 이용할수 있는 보험입니다. 그리고 이러한 보증보험과 공제는 중개사무소를 개설할때 필수요건이기 때문에 모든 중개사무소는 중개사고에 대한 보증보험, 공제등에 가입이 되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대구의 경우 다른 시도지역에 비해서 부동산 하락시기에 더 많은 하락이 나타났고, 그런 이유로는 과잉공급이 문제가 되었습니다. 다만 악성미분양과 주택가격 하락세가 최근 다시 감소되고 있는 것으로 나타나고 있어 바닥을 찍었다는 의견이 많았으나, 현 우리나라 정치적혼란과 경기침체가 다시 부동산 시장을 악화시키고 있기 때문에 만약 이러한 흐름으로 다시 하락반전을 할 경우 다시 하락세가 나타날수 있습니다. 물론 위와 같은 불확실성이 어느정도 사라지고 부동산 시장 전반에 상승세가 나타나기 시작한다면 대구 주택가격도 어느정도 회복세가 나타날 가능성은 있지만, 그렇다고해서 회복수준이 이전고점 수준까지는 미치지 않을것으로 판단됩니다, 이는 대구뿐 아니라 수도권을 제외한 전 지방지역 모두 양극화에 따라 투자수요가 크게 감소되었다는 점, 지역내 특별한 호재가 아니면 가격을 끌어올린 충분한 수요가 존재하지 않는다점 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 올해 주택공급량은 이전보다 크게 줄어들 예정입니다. 부동산 시장하락과 금리, 물가인상으로 인해 2년전부터 신규분양과 재건축물량이 건설이 크게 줄어들었기에 올해부터 28년도까지는 수도권내 분양물량은 크게 줄어들것으로 예상되고 있고 저출산에 따른 인구 감소등은 삿리상 지금보다는 향후 10년~20년뒤에 실제적인 수요감소로 나타날것으로 보이기에 당장 올해에 영향을 줄 요인은 아닙니다. 올해의 부동산 시장흐름은 말그대로 공급량 감소 및 금리인하에 따른 상승요인과 정치적불확실성과 내수경기침체등 경기침체라는 악재가 모두 존재하기에 어느쪽이 더 강하게 작용되는지에 따라 부동산 시장흐름은 달라질수 있습니다. 개인적 판단으로는 정치적 불확실성이 올상반기내 조기대선등으로 진행되어 안정화된다면 하반기부터는 경제안정화에 따라 부동산 시장도 상승가능성이 높다고 판단은 됩니다만, 현재와 같은 불확실성이 장기간 이어진다면 경제가 먼저 내려앉게 되면서 부동산 시장도 하락세로 돌아설 가능성도 있다 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가상한제의 경우 적용대상은 공공택지 내 건설되는 주택의 경우와 민간택지 중 국토부장관이 지정하는 지역의 아파트, 그리고 투기과열지구로 지정된 지역내 건설되는 아파트에 적용되게 됩니다. 구체적으로는 서울에서는 강남3구와 용산이 규제지역으로써 분양가상한제 적용이 되는 지역이고, 공공택지 건설에 포함되는 3기신도시 (남양주 왕숙, 인천 계양, 하남교산, 고양 창릉, 부천 대장지구)가 있스빈다. 그리고 민간주택지역에서는 경기도 중 성남, 과천, 하남, 광명이 포함되고 인천에서는 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구로써 적용될수 있습니다. 물론 주택규모에 따라 예외적용되는 경우가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입지거리상 질문과 같이 생각할수 있지만, 현실적으로 세종과 대전의 부동산 흐름은 크게 커플링되지는 않습니다. 이유는 세종의경우 정부청사 이주등과 각종 개발에 따른 호재등으로 전국에서도 상위권 상승율을 나타내고 있었으며, 그사이 대전의 주택가격은 부동산 시장 상승에 따른 평균치 정도만 상승하였습니다. 그리고 현재는 부동산 시장상황으로 두 지역모두 하락세이나, 세종의 경우가 훨씬 심각한 수준의 급락이 나타나고 있습니다. 결국 부동산은 고정성이 있기 때문에 입지적 거리에 따라 어느정도 영향이 있을수 있지만, 그보다는 그 지역의 자체의 입지요인변동에 따라 더 빠르게 변동된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 정부의 주택담보대출 규제에 따라 1금융권 대부분 은행은 1주택자에 대해서는 주택구매시 추가 담보대출을 금지하고 있습니다. 물론 은행에 따라 신청 및 이용이 가능할수 있지만 알기로는 1주택자의 경우 현재 2금융권에서만 추가적인 주택구입자금대출을 받으실수 있습니다. 그리고 2금융권을 통해 대출을 받는다고 해서 기존대출에 따라 DSR, DTI 적용이 되기 때문에 대출한도는 크게 줄어들게 됩니다. 질문에서처럼 LTV80%는 사실상 생애최초 주택구매시에나 가능하며, 일반적으로는 LTV70% 이지만 DSR제한으로 인해 이보다 훨씬 낮은 한도가 나오거나 대출자체가 승인되기 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 전세대출보증비율이 줄어든다는 것은 임차인의 전세보증금미반환에 따른 손실이 발생할 가능성이 높아진다는 이야기이고 이는 임대차수요에 있어 전세보다는 월세로의 전환을 가속화 할수 있습니다. 그리고 은행에서는 보증금액이 줄어든 만큼 전세대출허용을 더 엄격하게 심사하고, 전세대출에 대한 채권 부실위험으로 인해 대출이자율을 높일수 있습니다. 이렇게 세입자의 대출문턱이 높아지게 되면 보증금이 낮은 월세로의 전환이 나타날수 있고 이는 월세매물에 대한 시세상승과 월세상승으로 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용이 정확히 무슨 뜻인지 이해가 어렵습니다. 기본적으로 디딤돌대출을 하기 위해서는 본인명의 임대차계약을 하시고 신청자격에 맞추어 신청을 하셔야 하며, 당연히 대출실행후에는 해당 주택에 1개월 이내 전입신고를 반드시 하셔야 합니다. 그리고 디딤돌 대출신청 역시도 임대차계약서가 반드시 첨부되기 때문에 일단 주택을 먼저 구하는것과 신청요건에 해당되는 소득, 자산기준이 충족하는지를 고려하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공주택의 공급이 원할하게 이루어 진다면 그에 따른 입주조건도 완화될수 있지만 현재 수요에 비해 공급되는 임대주택이 적은 편이고, 그에 따라 입주가능한 요건도 제한적이긴 합니다. 다만 정부에서도 저소득층,사회적 배려대상자 외에도 주거비용 부담이 큰 청년과 신혼부부에 대해서도 별도 요건을 적용하여 공공주택을 제공하고 있습니다. 그리고 우리나라의 주거비용은 사실 다른 선진국에 비해 높지 않은 편입니다. 그리고 정부의 정책적 지원등도 낮은 수준은 아닙니다. 물론 개인에 따라 불만족스러운 부분은 어쩔수 없습니다. 정부도 세금에 대한 한계와 시장개입에 따른 문제등 고려할점이 많기 때문입니다.