답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행(근저당권자)가 1순위입니다우선순위는 등기된 날짜(접수일자 기준)로 결정됩니다근저당이 전세 입주 전에 등기되어 있다면,은행(근저당권자)이 법적으로 우선권을 갖습니다전세 입자가 확정일자 + 전입신고를 했더라도,근저당보다 늦게 설정됐다면 후순위입니다 즉, 전세금보다 은행 대출이 우선적으로 변제됩니다집값이 올라도 1순위 는 바뀌지 않고 등기 순위가 우선입니다보증금은 현재는 안전하지만, 집값 하락·추가 대출 시 위험성이 있습니다전세보증금반환보증에 가입하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 부동산의 주간 매매가격지수 상승은 단일한 원인보다는 아래 요소들이 복합 작용한 결과로 보는 게 타당합니다,매물 부족 + 공급 지연,선호 지역 쏠림과 국지적 수요 집중,금리 완화 기대와 유동성 유입,규제 정책의 효과 지연 및 미흡,매수 심리 회복 및 기대가 실수요로 연결전세가 상승과 전세-매매 간 괴리 영향즉, 규제 있음에도 상승이라는 게 이상한 건 아니고, 규제만으로 모든 수요를 억누를 수 없으며 시장의 기대와 지역 쏠림, 공급 여건이 변화의 핵심 축이 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세대주인 본인이 신청하는 것은 가능합니다하지만, 주민등록등본상 같은 세대에 있는 세대원 전체가 심사 대상입니다동거인이 가족이 아니더라도, 같은 세대(주민등록상)에 있다면 세대원으로 포함됩니다따라서 1인가구로 신청할 수 없습니다국민임대 신청 시 기준은 주민등록표 기준 세대 구성원 전체입니다가족인지 아닌지는 중요하지 않습니다주민등록상 본인 외에 동거인(세대원)이 있으면 자동으로 2인 가구로 간주됩니다,만약 동거인을 제외하고 1인 가구로 신청하고 싶다면?주민센터에서 동거인을 세대 분리 (전입신고) 처리해 주민등록상 별도 세대주로 분리하면 1인 가구로 신청 가능합니다단, 세대 분리를 하더라도 실제 동거 사실이 입증되면 (예: 동일 주소지),LH가 현장 실사나 방문 시 불이익 줄 수 있습니다너무 근접한 세대분리는 위장 전입으로 의심받을 수 있으니 신중해야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출을 적극 활용한다면 이론적으로는 가능하지만,실제로는 소득 수준, 신용, 상환 부담 등을 감안하면 위험 부담이 큽니다무주택자이고 생애최초 주택 구입 시,규제지역이 아니라면 최대 80%까지 대출 가능합니다3억 원 × 80% = 2억4천만 원 대출 가능하고DSR (총부채원리금상환비율) 제한소득이 중요합니다DSR 규제는 연소득의 40% 이내로 원리금 상환해야 합니다대출이 된다고 해도 다른 비용이 들어가서 2억 5천대 집을 매수하시는것이 안정적일수 있습니다지금 상황에서는 정부 지원 활용을 해보시기 바랍니다 (디딤돌 + 신혼부부) 2.5억~3억 원 가능성 있습니다잘알아보고 선택을 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전매제한 기간이 끝났다면 분양권 전매는 가능하지만, 전입신고 의무 서약서와 대출 약정 조건을 반드시 확인해야 합니다다만, 전입신고 의무 서약서의 효력에 따라 제약이 있을 수 있으며, 이는 지자체 조례나 주택 유형(공공/민간) 등에 따라 다를 수 있습니다입주 전 매도 시 중도금 대출 조건 위반으로 불이익(대출 회수 등)을 받을 수 있으니 사전 확인이 꼭 필요합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임대인이 바껴도 임대차계약은 승계가 되어서 기간까지는 보장이 됩니다,계약서는 다시 쓸수 있어도 기간까지는 올리지 못합니다만약 협의를 해서 임차인이 된다고 할때는 가능합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보통은 한 달치 월세 전체를 내야 합니다왜냐하면 1개월 단위로 자동 연장된 계약이기 때문입니다게다가 선불 계약이므로, 다음달 시작일 기준 1개월분 선입금은 이미 발생한 계약 의무입니다일할 계산해서 8일치만 낼 수 있는지 집주인과의 협의가 있으면 가능하나 대부분 안되는 경우가 많습니다선불제 월세는 한 달 전액 선납이 기본이며, 퇴실 시 환불은 거의 없습니다협의를 해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.성동구, 마포구, 분당, 과천과 같은 지역의 부동산 가격이 크게 상승하는 이유는 명백히 규제의 풍선효과와 관련이 있습니다하지만 단순히 규제 회피 수요뿐 아니라,입지적 매력,개발 호재,자족 기능 여부,실수요 기반 등 복합적인 요소들이 작용하고 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원룸 운영에 들어가는 비용(수리비, 인터넷 요금, 전기세, 광고비, 감가상각 등)을 필요경비로 인정받으면 과세소득이 줄어듭니다기장을 제대로 하지 않으면 이런 비용을 반영 못 하게 되고, 세금이 더 나옵니다지금 상황은 단순히 돈이 많이 나가는 느낌이 아니라,어디에서 손해가 나는지 구체적으로 진단하고 조치할 타이밍입니다한 번만 구조를 잘 잡아놓으면,향후 몇 년간 안정적으로 수익을 개선할 수 있는 기반이 됩니다세무사 상담을 한번 받아보고 절세를 해보시기 바랍니다