답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.선순위채권은 집에 대해 다른 사람이 먼저 받을 권리가 있는 돈입니다임대인이 대출을 먼저 받은 상태입니다전세보증보험에서는 선순위채권 비율이 너무 높으면 전세금 안전이 떨어지므로 가입에 제한이 있습니다 쉽게 생각하면 집에 담보로 잡힌 돈이 많으면 전세금 보호가 위험하기때문에 전세보증보험에 가입이 안되는 경우가 많습니다그래서 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다그부분을 확인하셔야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택임대차 계약신고필증이란?주택임대차보호법에 따라 임대차계약을 관할 시·군·구청(주민센터)에 신고하면 발급되는 공식 확인서입니다임대차 계약 신고 완료 사실 증명버팀목 전세자금 대출, 전세자금보증 등 대출용 필수 서류로 활용합니다전월세 계약후 30일이내에 주민센터나 정부24시(온라인신고)에 거래신고를 하셔야 합니다그때 확정일자도 받아서 같이 은행에 제출하시면 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출 신청 시 확정일자부 임대차계약서가 필수입니다따라서 가계약 단계에서 서류 제출은 불가하고, 반드시 본계약 후 계약서 작성후에 확정일자 받아서대출 신청 순서가 되어야 합니다본계약후에 주민센터에 계약서가지고 가서 거래신고 하고 확정일자도 받으시면 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.우리나라에서는 주택 전세·매매 계약을 전자문서로 체결하는 것이 법적으로 가능합니다전자계약은 시스템을 지원하는 중개사 사무소에서만 가능하고, 아직 전국 모든 중개사에서 지원되는 것은 아닙니다전자계약 시 금융 혜택, 편의성, 안전성이 장점입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가계약금 300만 원 선입금 방식은 실제로 존재하긴 하지만,조건이 정리되지 않으면 절대 안전하지 않습니다문자 또는 카톡으로 계약할 내용을 입금 전에 꼭 받아두세요 본 입금은 가계약금이며 2026년 2월 ○일까지 정식 계약 체결을 전제로 함계약 미체결 시 전액 반환조건을 받으시고 송금하시는게 좋습니다등기부등본 상 소유자와 계좌 명의 동일인으로 계좌이체해야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 질문은 실무에서도 분쟁이 많은 매우 중요한 주제입니다이미 입주까지 끝났어도, 부정청약이 확인되면 대부분 매우 강한 제재가 뒤따릅니다다만 어디까지 가느냐는 단계·고의성·확정 시점에 따라 달라집니다이미 입주했고 소유권 이전까지 끝났어도, 당첨은 소급 무효가 될 수 있습니다실제로 퇴거 명령이 내려진 사례 존재합니다이미 살고 있는데 쫓겨나기도 합니다형사처벌·행정처분도 같이 옵니다형사처벌은 주택법 위반으로 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금도 있습니다행정처분은 청약 제한 최대 10년,재당첨 제한,과태료도 있습니다이미 입주한 상태라면 정리 후 추후 별도 공고로 나오는 경우가 많습니다부정청약은 입주 후라도 당첨 무효 + 퇴거 + 재공급까지 이어질 수 있는 가장 강한 제재 대상입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대소득은 건물 수를 늘리는 것보다 기존 자산을 어떻게 운영하느냐에 따라 차이가 훨씬 크게 납니다월세에 포함된 전기·수도·인터넷을 관리비로 분리하면 체감 월세는 낮아지고 실수령액은 증가합니다공실을 줄이는 것이 최고의 수익 증가일수 있습니다수리비·이자·감가상각 필요경비 처리가 필요하고임대사업자 등록 여부도 검토하시면 좋습니다임대소득은 더 많이 소유보다 더 잘 운영할 때 먼저 올라갑니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,재개발은 지자체가 주도합니다주거환경지표(노후도, 도로, 상하수, 안전 등) 충족이 필요합니다정비구역 지정 자체가 가장 큰 관문이고 요즘 재개발이 느린 이유는 공공성 요구 + 세입자 보호 + 사업성 하락입니다,재건축은 주민이(소유자) 주도 합니다구조 안전성 위주의 판단으로 정비구역 지정은 비교적 수월합니다하지만 안전진단이 최대 관문입니다안전진단은 구조 안전성 비중이 높을수록 통과가 어렵고 살기 불편해도 안 무너지면 탈락이라 논란이 있기도 합니다재개발에는 이 단계가 없습니다,재초환(재건축초과이익환수제)이란?재건축으로 조합원이 과도한 이익을 얻으면 국가가 일부를 환수하는 제도입니다재건축만의 핵심 리스크이기도 합니다앞으로는 재건축 규제는 완화될것으로 보이고재개발은 공공 중심으로 갈 가능성이 큽니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,현재 조건 그대로라면 재건축 아파트는 1세대 1주택 비과세가 어렵습니다핵심 사유는 거주요건 + 2주택 보유 상태에서의 양도입니다,재건축은 10년보유,5년거주,1주택자만 매도할수 있습니다그런집을 매수해야 조합원 승계가 됩니다,원조합원은 맞습니다관리처분인가가 나면 장기보유특별공제를 받을수 없는 부분도 있습니다,화성 아파트는 2027.3 이후 매도 시 1세대 1주택으로 비과세 가능합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보통은 본인이 살고 있는집이 나가면 그날자에 맞춰 다음집을 얻습니다그러니 3월6일로 잔금일로 잡았으면 지금 살고 있는집도 6일로 잡으면 됩니다당일날 이사를 할때는 짐이 빠지고 난후에 입주청소를 하고 오후에 짐을 넣는 편입니다아니면 본인 여유돈이 있으면 잔금처리를 하루먼저 하고 수리하고 다음날 입주를 합니다그런부분을 본인에게 맞게 이사 계획을 잡으면 됩니다