재건축 아파트 매도시 실거주 의무 여부 (비과세 요건에 관한 문의)

Question

1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서 보유 2년 이상, 조정지역 지정 시 거주 2년 의무, 매도금액 12억원 이하 조건을 충족해야 한다고 알고 있습니다. 다만 재건축 입주권 인정 시점에 따라 지금 제가 거주 의무가 발생하는지가 문제 여부 문의 드려봅니다. 상황은 아래와 같습니다.

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• 해당 주택(재건축 이전): 인천 계양구 소재 아파트 - (당시에 실거주 관련 법령이 없었던것으로 알고 있음...)

• 취득 시점: 2016년 6월 18일 (당시 비조정/비규제 대상지역)

• 관리 처분 인가 시점: 2017년 7월 경

• 등기(재건축 아파트): 2022년 7월 경

• 규제 내용 : 인천 계양구는 2020년 ~2022년 말 까지 조정 대상 지역으로 2022년 새아파트 입주 당시 조정대상지역이였던것으로 기억.

• 두번째 아파트(화성시 비규제 지역) 취득 : 2024년 3월(등기)

• 재건축 아파트 매도 예정: 2026년 2월 (1세대 1주택 비과세 목표)

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* 재건축 이전 아파트 / 그리고 재건축후 아파트 모두 실거주 하지 않았음.

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• 문의1. 재건축 아파트 매도시 비과세 적용이 되는지요? (실거주 요건 및 현재 2주택인 상태라서 염려가 됩니다)

• 문의2. 인턴넷을 보니 관리처분 인가 2년전에 매수, 또는 사업시행인가 전에 매수를 해야 원주민 자격이 있다는데

맞는 기준이 뭔가요? (제가 원 조합원 인가요? 승계 조합원인가요?)

• 문의3. 재건축 아파트 매도후 추가 아파트(26년 1월 현재 비규제 지역) 매수 예정입니다. 두번째 아파트(화성시 비규제 지역)도 추가 아파트 등기시점 +3년내 매도하면 비과세 인가요??

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

재건축 아파트 자체는 거주요건 면제일 가능성이 크지만 현재 2주택 상태에서 재건축 아파트를 먼저 팔면 다주택자의 주택 양도로 보게 되고 1세대 1주택 비과세 혜택 적용받기 어렵습니다.

화성 아파트를 먼저 팔아서 실질 1주택 상태를 만든 뒤 비과세 만들어서 재건축 아파트를 파는 구조를 검토해 보시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,현재 조건 그대로라면 재건축 아파트는 1세대 1주택 비과세가 어렵습니다

핵심 사유는 거주요건 + 2주택 보유 상태에서의 양도입니다

,재건축은 10년보유,5년거주,1주택자만 매도할수 있습니다

그런집을 매수해야 조합원 승계가 됩니다

,원조합원은 맞습니다

관리처분인가가 나면 장기보유특별공제를 받을수 없는 부분도 있습니다

,화성 아파트는 2027.3 이후 매도 시 1세대 1주택으로 비과세 가능합니다

Answer 3

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

먼저 재건축 아파트의 비과세 여부입니다. 2016년 6월에 인천 계양구에서 취득하신 시점에는 해당 지역이 비조정대상지역이었기 때문에 2년 거주 요건이 적용되지 않습니다. 따라서 보유 기간이 2년만 넘으면 비과세가 가능하지만, 현재 2주택을 보유하고 계시기 때문에 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야 합니다. 즉, 화성 아파트를 2024년 3월에 취득하셨으니, 3년 이내인 2027년 3월 전까지 기존 주택을 매도하시면 요건을 갖추게 됩니다.

다음은 조합원 자격에 관한 부분입니다. 조합의 관리처분인가가 2017년 7월에 났는데, 그 이전인 2016년에 이미 취득하셨기 때문에 원조합원에 해당합니다. 승계 조합원이 아니어서 관련 규제에서 비교적 자유로운 편입니다.

마지막으로, 추가로 아파트를 매수해 3주택이 되면 비과세 요건이 더욱 복잡해질 수 있습니다. 이 경우 각 주택의 취득 시기와 매도 시점에 해당 지역이 조정대상지역인지 등을 다시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

재건축 아파트의 비과세 판정은 취득 당시의 규제 지역 여부와 일시적 2주택 요건 충족이 핵심입니다. 질문하신 상황에 대한 법리적 검토 내용을 정리해 드리겠습니다.

1. 비과세 적용 여부 (거주 의무 및 주택수)

결론부터 말씀드리면, 실거주 없이도 1주택 비과세 적용이 가능할 것으로 판단됩니다.

• 거주 요건: 비과세를 위한 거주 의무는 '취득 당시' 조정대상지역일 때 발생합니다. 2016년 취득 당시 인천 계양구는 비규제 지역이었으므로, 이후 조정대상지역으로 지정되었거나 신축 아파트에 입주했더라도 2년 보유 요건만 채우면 비과세가 가능합니다.

• 주택수: 현재 2주택 상태이나, 기존 주택(재건축) 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택(화성)을 취득했고, 신규 주택 취득일(2024.3)로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도(2026.2 예정)하므로 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족합니다.

2. 원조합원 vs 승계조합원 기준

질문자님은 원조합원에 해당합니다.

• 기준: 재건축 사업의 '관리처분계획 인가일' 전부터 주택을 보유하고 있었다면 원조합원으로 봅니다. 2016년 취득 후 2017년 관리처분인가를 받으셨으므로 확실한 원조합원이며, 이는 보유 기간 계산 시 멸실된 이전 아파트의 보유 기간까지 모두 합산받는 유리한 지위를 갖게 됨을 의미합니다.

3. 두 번째 아파트(화성) 매도 시 비과세

화성 아파트의 비과세 여부는 '재건축 아파트 매도 시점'과 '추가 아파트 취득 시점'에 따라 달라집니다.

• 순서: 2026년 2월에 재건축 아파트를 비과세로 매도하면 화성 아파트는 다시 '최종 1주택'이 됩니다.

• 주의사항: 2026년 1월에 추가 아파트를 매수하신다면 화성 아파트는 다시 2주택 상태가 됩니다. 이때 화성 아파트를 비과세 받으려면 추가 아파트 취득일로부터 3년 이내에 화성 아파트를 매도해야 합니다. 단, 화성 아파트 자체적으로도 2년 보유 요건은 별도로 충족해야 합니다.

조심스럽게 조언드리자면, 일시적 2주택 비과세는 잔금 지급일 하루 차이로 성패가 갈릴 수 있으므로, 2026년 2월 매도 시 잔금 청산일을 명확히 관리하시기 바랍니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 성공적인 자산 갈아타기가 되시길 바랍니다.

재건축 아파트 매도 금액이 12억 원을 초과할 경우, 초과분에 대해서는 양도소득세가 일부 발생하므로 미리 세액을 계산해 보시기 바랍니다.