답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세로 빌라에 5년 이상 거주했을 경우, 도배·장판·타일 등 노후화된 부분에 대한 수리 책임이 누구에게 있는지는 상황에 따라 달라질 수 있습니다기본원칙은 유지·보수 책임은 집주인(임대인)에게 있습니다 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있으며, 임대 기간 동안 목적물을 유지·보존할 책임이 있습니다따라서 자연적인 노후화(=통상적인 사용으로 인한 마모)에 대해서는 원칙적으로 집주인(임대인)이 수리하거나 교체해줘야 합니다.임차인의 책임이 될때는 고의나 과실로 망가뜨렸을 경우 변상을 해야 합니다,무거운 가구를 끌어서 장판이 찢어졌거나, 벽에 못질을 많이 해서 손상된 경우 등,임대차 계약서에 도배·장판은 임차인이 부담한다는 명시가 있을 경우이런 특약은 유효할 수 있습니다단, 공정한 범위 내에서만 인정됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이재명 대통령은 국무회의에서 해수부 부산 이전 준비를 신속히 진행하라고 지시했고, 부산 이전 계획은 선거 공약에서 정부 정책으로 격상된 상태입니다 부산시는 해수부, HMM, 해사법원, 동남권 투자은행 설립 등 해양수도 부산 공약에 기대감을 드러내고 있습니다 부산 시민을 향한 정치 쇼 비판이 나오고 있으며, 2000년대 노무현 정부 시절에도 이전이 백지화된 전례가 강조되고 있습니다 충청권(충북, 대전, 세종 등) 지방의회는 이전 철회를 촉구하며 세종시 행정수도 완성을 요구하고 있습니다 노조와 공무원들은 이전에 반대하고 있으며, 특히 정책기획·협업 효율 저하,가정 불편,전문성 약화 등을 이유로 전면 이전 대신 기능 이원화를 제안하고 있습니다 내부 설문에 따르면 80–86% 공무원이 반대하는 것으로 알려져 있습니다 넘어야 할 과제들이 많은거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 구입을 위한 대출은 LTV와 DSR 두 방향 모두에서 강력하게 제한되고 있습니다오피스텔이나 빌라 같은 비주택은 현재 LTV 규제는 비교적 느슨하지만, DSR 적용은 이미 시작되어 7월엔 더욱 엄격해질 예정입니다실수요자(내가 살 집)와 수익형 투자용의 대출 접근성이 모두 줄어들 것으로 보이며,특히 자금 흐름 관리(DSR)가 더욱 중요해졌습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세대출은 언제든지 전액 상환 가능합니다 (중도상환수수료 거의 없음)상환 후 전세계약서 수정은 필요하지 않고다만 은행의 전세권 말소 등기는 따로 처리해야 합니다 상환 전, 비상금과 현금 흐름을 꼭 점검하시고 신혼부부 전세대출의 혜택(저금리 등)을 유지할 수 있으면 굳이 갚지 않는 것도 전략일 수 있습니다---

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경매 입찰 자체는 누구나 할 수 있습니다농업인이 아니더라도 농지에 대한 경매 입찰과 낙찰은 가능합니다하지만 중요한 건 낙찰 후 소유권 이전 등기를 하기 위해 필요한 요건입니다농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필요합니다농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명(농취증)을 시·군·구청에서 발급받아야 합니다즉, 농업인이 아니어도 농지를 취득할 수는 있지만, 영농 계획이 있어야 하고 이를 인정받아야만 등기이전이 가능합니다,낙찰 전에 해당 농지가 농지취득자격증명이 필요한지 꼭 확인하세요,지자체 농지과나 읍·면·동사무소에 연락하면 영농계획서 작성과 요건에 대해 친절히 안내해 줍니다,필요시 농업회사법인 또는 공동경작 형태로 우회 방법을 활용하는 경우도 있으나, 꼼꼼한 법적 검토가 필요합니다잘알아보고 경매에 참여해 보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트와 달리 오피스텔은 유동성(매매 거래 속도)이 느립니다투자자 수요가 제한적이고, 전용면적도 작아 실수요자 선호도 낮은 편입니다10년 이상 지나면 노후화로 인해 매매가 하락하거나 안 팔리는 경우도 많습니다취득세는 건축법에. 따라 4.6% 적용됩니다경우에 따라 부가세 환급 불가일수도 있습니더주택 수 포함 여부에 따라 종부세, 보유세 영향 가능성 있습니다최근 국세청은 오피스텔 거주·임대용 사용 시 주택으로 간주하여 세금 부과를 강화하고 있습니다원룸 임대는 공실 리스크 외에도 세입자 관리·수리·하자 대응 등 손이 많이 갑니다피해야 될 오피스텔은 신축이 아닌 10년 이상 된 오피스텔,유동성 낮은 지역(거래 거의 없는 곳),부모님이 직접 관리하셔야 하는 상황,전체 자산의 절대 다수를 몰아 투자하는 경우는 피하시는게 좋습니다판단을 잘해서 결정하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출이 6억으로 묶이면 15~20억 이상의 주택을 살 때 자기자금(현금)이 대폭 필요합니다따라서 고가 아파트 수요가 위축되고 거래량이 줄어들것으로 보입니다대출로 접근 가능한 가격대(10억 미만)의 주택 수요가 상대적으로 증가하고 일부 지역(경기, 인천, 수도권 외곽) 중소형 주택이 가격 상승 가능성이 있습니다대출 제한으로 갭투자 및 다주택 수요가 위축될것으로 보입니다갭투자시 수익성이 떨어질것으로 보이고정부 추가 규제(DSR 확대, 전세대출 제한 등) 가능성이 높습니다주로 실수요자 위주로 거래가 이루어질것으로 보입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원룸 구조로 장기 임대 운영 중이면 주택 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 것은불법 용도변경 가능성이 높습니다건축법 제14조·제22조에 따르면, 건축물의 용도는 승인받은 대로 사용해야 하며, 임의로 변경해 사용하면 위법입니다특히 2종 근생시설을 주택(다세대/도시형 등)처럼 사용하면 불법 용도 변경에 해당합니다,건축물대장 확인 (고시원 등록 여부, 변경 이력),건축물 내부 도면 확인 (화장실/주방 개별 여부 등),해당 구청 건축과에 문의 용도변경된 사실 없이 주거용으로 운영 중이면 위법 가능성 있고 정식 용도변경 또는 용도적합 증명 없으면 불법입니다확인을 해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.예를 들어 20억 주택이 투기과열지구에 해당할 경우:LTV 20% 적용 시 → 대출 가능 최대 4억 원입니다따라서 최소 16억 원은 자비로 준비해야 합니다다만 실거주 1주택자 우대나 보금자리론·정책대출 등 활용 시에는 우대 LTV 또는 금리 혜택 가능하고 실제 필요한 자금은 줄어들 수 있습니다은행마다 조건이 다르니 사전 상담이 중요합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,2단계 스트레스 DSR도입을 예정대로 추진하되, 수도권 주담대에만 스트레스 금리 가산폭을 0.75%→1.2%포인트(p)로 대폭 확대합니다 이 규제 방식은 기존 DSR 산출 시 금리에 스트레스를 더하는 방식으로 지원 한도를 축소하는 조치입니다 연봉 5,000만 원 근로자가 받을 수 있는 대출이 약 4,200만 원, 연봉 1억 원 근로자는 약 8,400만 원 정도 줄어드는 수준입니다 ,금융위·금감원·국토부·한은·은행연합회 합동회의에선 수도권을 중심으로 금융회사의 주담대 운용 실태를 월·분기 단위로 촘촘하게 감독하겠다고 밝혔습니다 또한, 전세대출 보증비율을 90%까지 낮추고, 3단계 스트레스 DSR 도입도 예고되어 가계대출 전반에 걸쳐 규제를 한층 강화할 것으로 예상됩니다 ,3월 19일 발표된 주택시장 안정화 대책에는 수도권 주요지역(강남·서초·송파·용산)에 대한 토지거래허가구역 지정 등의 규제와 함께 주택담보대출 포함 가계대출 총량 관리 강화가 명시되어 있습니다 이처럼 거래허가 + 투기 억제 + 대출규제가 한데 묶인 종합 대응책입니다