답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 자가 보유 빌라는 유주택으로 간주되고, 공시가도 기준 초과이므로교산푸르지오 청약의 특별공급 및 무주택자 대상 일반공급은 어려울거 같습니다일반공급(민영)의 경우 조건은 되나 순위에서 밀릴 가능성이 매우 큽니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소득 안정성, 위험 감내 능력, 여유 자금 여부도 중요한 요소가 됩니다대출이 부담스러우면 수익률이 조금 낮아도 상환하는 편이 나을 수 있습니다선택을 잘하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,A중개사가 특정 매물에 대해 단독 중개권을 확보한 경우 타 중개사(B)에게는 정보를 공유하지 않거나 공유가 늦을 수 있습니다그래서 A는 그 물건은 없다고 말하면서 직접 계약 유도를 하기도 합니다,A중개사는 이미 특정 고객과 계약 중이거나 협상 중인 상태일 수 있어,다른 고객에게 보여주지 않으려는 목적으로 공실 없다고 말할 수 있습니다(특히 자신과 계약한 고객에게 우선권을 주기 위해), 네이버 부동산이나 다른 중개사에 등록된 매물이 실제로는 오래전에 나간 매물인데 아직 남아 있는 경우도 있고, 반대로 A가 정보를 늦게 반영하거나 의도적으로 숨기는 경우도 있습니다,A측에서 다른 중개사가 해당 매물을 다루지 못하도록 일부러 없다고 말하는 경우도 존재합니다이는 불공정하나 현실적으로 종종 벌어지는 일입니다, 실제로 공실이 있지만 A측에서 원하는 조건(임대료, 직장인/외국인/반려동물 등)이 아닌 경우 공실 없음으로 말하는 경우도 있습니다이런 이유들일수도 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔을 사업용(임대사업 등)으로 등록하고 부가세 환급을 받았지만,세입자가 전입신고를 해서 주거용으로 사용 중이라면부가세 환급 요건이 충족되지 않게 되어 환수 대상이 됩니다즉, 실사용이 주거용이면 환급받은 부가세는 국세청이 다시 추징할 수 있습니다.이건 소급해서 환수되며, 주로 소유자(매도인) 기준으로 발생한 일에 대한 책임이므로 매도인이 부담하는 것이 일반적입니다.사업자 등록 상태에서 오피스텔을 포괄양수도 계약으로 양도하면 부가세 면세가 가능합니다.다만, 실제 오피스텔이 주거용으로 사용 중이라면, 국세청은 이를 사업의 양도로 인정하지 않을 가능성이 높습니다따라서 포괄양수도 계약 자체가 부정될 수 있으며, 이 경우 부가세 과세 대상 거래가 됩니다매수인이 매매 당시 사업자등록을 한 후 바로 폐업하면,국세청은 이를 형식적 포괄양수도, 즉 부가세 회피 목적으로 판단할 가능성이 있습니다따라서 매도인과 매수인 모두 세무조사 대상이 될 수 있습니다특히 매도인이 받은 환급 부가세가 실사용과 불일치한 경우, 매도인에게 부가세 추징이 이뤄질 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.과거 10년간의 집값 상승 속도는 이전 주기보다 더욱 가파르게 나타났으며, 특히 최근 몇 년간의 상승은 저금리와 대출 증가 등으로 인해 더욱 두드러졌습니다특히 서울은 공급이 부족하고 똘똘한 한채를 선호하다보니 상급지는 더욱 많이 올랐습니다앞으로도 이러한 양극화 현상은 지속될 것으로 예상됩니다 특히 주거 선호도가 높은 지역의 집값은 계속해서 상승할 가능성이 높으며, 외곽 지역은 상대적으로 정체될 수 있습니다 또한, 정부의 부동산 정책과 금리 변동 등이 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔은 주택법상 업무용 시설로 분류됩니다따라서, 건축물대장상 업무시설로 등록된 오피스텔은 전입신고 여부와 무관하게 주택으로 간주되지 않습니다.즉, 생애 첫 주택 대출(디딤돌, 보금자리 등)을 받을 수 있는 자격에는 영향을 주지 않습니다변호사님의 답변이 이 부분에 정확히 부합합니다 세법 기준 (양도소득세/종부세 등 주택 수 판단)세법에서는 실질적 주거용으로 사용하는지를 기준으로 판단합니다.세입자가 전입신고를 하거나, 화장실·취사시설 등 주거 기능이 완비된 경우, 오피스텔을 주택으로 간주할 수 있습니다.이 경우, 오피스텔은 양도세 계산 시 주택 수에 포함, 종합부동산세 과세 대상 주택으로 포함될 수 있습니다공인중개사님의 말은 세법 기준으로 맞는 이야기입니다생애 첫 주택 대출 자격에는 영향이 없습니다(주택법 기준)하지만, 오피스텔을 전입 가능한 상태로 임대하면, 추후 세법상 주택으로 간주되어 1세대 2주택, 양도세 중과, 종부세 불이익을 받을 수 있으니 그런부분을 염두에 두고 계약을 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본 계약의 전세보증금 157,000,000원 전액에 대하여 계약일 기준 전세금 반환보증보험에 가입이 완료되어 있으며, 계약 종료 시까지 유지함을 조건으로 한다만일 가입이 불가하거나 유지되지 않을 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 즉시 전세보증금을 반환하여야 한다보험이 실제로 100% 가입되어 있는지 증명서 확인 후 계약하시기 바랍니다필수 확인서류: 보증보험 증권, 임대사업자 등록증, 등기부등본잘확인해서 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금이 부동산 매수에 나서기엔 다소 애매하지만, 실거주,투자 목적의 매수는 고려할 만한 시점입니다특히 서울 외곽·신도시 소형 아파트 중 교통·인프라 호재가 있는 곳은 중장기적으로 유망할 수 있습니다다만 철저히 물건별 분석과 자금 계획 수립이 선행되어야 하며, 무리한 투자보단 시장 흐름에 따라서 준비를 해두는 것이 좋겠습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자금조달계획서는 계획을 제출하는 서류이므로, 이후 사정이 바뀌는 것은 원칙적으로 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다하지만 다음과 같은 경우는 문제가 될 수 있습니다실제 조달방식이 계획서와 전혀 다르고, 자금 출처가 불분명하거나 탈세, 편법증여 의심이 되는 경우차입처를 숨긴 경우: 누나에게 돈을 빌린 것을 나중에 소명하지 못한다면 편법증여로 의심받을 수 있습니다계획서에 없는 자금을 이용한 경우, 관련 증빙이 부족하면 과태료 부과나 조사 대상이 될 수 있습니다 따라서 누나에게 빌린 3억 원은 차용증, 송금내역, 이자 지급 내역 등을 명확히 증빙하셔야 문제가 되지 않습니다실제로는 전세가 나가지 않아 일시적으로 차입해 납부했더라도 전세 계약서, 입금 내역 등으로 추후 전세가 이루어졌음을 소명하면 대부분 문제가 없습니다전세가 안 나가 차입했더라도 계획했던 조달 방식이 실현되었는지 여부가 중요한 포인트입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대구의 부동산 시장은 현재 심각한 침체 상황에 직면해 있습니다 2025년 기준으로, 대구는 전국에서 가장 큰 미분양 물량을 보유한 지역 중 하나로, 공급 과잉과 수요 부족이 맞물려 부동산 시장이 사실상 멈춤 상태에 있습니다대구의 미분양 아파트는 2025년 12월 기준으로 약 8,807가구에 달하며, 이는 전국에서 두 번째로 높은 수치이고 특히, 준공 후 미분양된 악성 미분양도 7,000가구를 넘어섰다고 합니다 대구의 아파트 매매가격은 2021년 11월부터 74주 연속으로 하락세를 보였으며, 약 1년 6개월 동안 18.53% 하락했고 특히 수성구와 같은 고급 주거지에서도 가격 하락이 두드러지고 있다고 합니다