분양 받을경우 자금조달계획서 작성관련 질문

Question

무순위로 분양 받을경우 자금조달 계획서 작성관련 질문드립니다

만약 8억 짜리 집인데

내예금액이 5억이고 3억은 분양받은 집을 전세로 줘 마련하기로 한다면 3억원은 임대보증금란에 적는것으로 알고 있습니다

그런데 조달계획서를 제출 후 전세가 쉽게 나가지 않아 급하게

전세나가면 바로 상환하기로 하고 누나에게 3억원을 빌려대금분양대금을 지불할경우는 문제가 되지 않나요

자금조달 계획서 상에는 잔세로 3억원을 마련한다고 썼는데 전세가 늦게 나가 누나에게 빌려 돈을 지불한 것인데 이런땐 어떤 문제가 되는지요

그리고 총거래금액은 분양가와 확장비. 옵션비등 모든 비용을 포함한 금액을 적는건가요

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

자금출처란의 우선 자기자본 예금 5억원 기재를 하시고 임대보증금란은 본인이 전세보증금을 뜻합니다.

만일에 누나에게 3억을 빌린 경우 그 밖의 차입금 그리고 그 밖의 관계에 누나를 적으시면 그 돈으로 우선 잔금을 해결해서 소유권이전이 될 상태에서 전세를 받으셔야 세입자를 받을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

일단 총거래금액에는 실제 본인이 지출하는 전체 계약 비용을 기준으로 작성해야 합니다. 단 취득세, 중개보수 등은 통상적으로 제외됩니다.

자금 조달계획서 제출 후 전세가 쉽게 나가지 않아 누나에게 3억 원을 빌려 분양대금을 지불한 경우 소명자료만 준비하면 큰 문제는 발생하지 않습니다.

누나에게 돈을 빌린 경우 차용계약서와 상환 증빙이 있어야 증여로 보지 않기 때문에 이 부분을 신경써서 준비하시길 바랍니다.

자금조달계획서 불일치 문제는 경미한 경우 큰 문제는 생기지 않으나 사후 설명이 필요할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

자금조달계획서와 실제 자금 흐름은 정부가 꽤 면밀하게 들여다보는 부분이라, 정리해서 정확히 알려드릴게요.

자금조달계획서 작성 시 원칙

총거래금액은 분양가 + 확장비 + 옵션비 + 기타 비용 모두 포함해 적는 게 맞습니다.
(예: 분양가 8억 + 확장비 3천 + 옵션비 2천 → 총 8억 5천만 원)
그리고 취득세, 중개수수료, 잔금 이자 등은 별도로 명시 항목은 없지만 '부대비용'으로 정리 가능.

조달계획서 상 임대보증금 계획과 실제 조달 방식이 달라질 때

자금조달계획서에는 ‘임대보증금 3억’으로 적었는데, 전세가 안 나가서 누나에게 3억을 빌려서 잔금납부했다면 아래처럼 보세요.

1.문제가 될 가능성

원칙상 조달계획서와 실제 조달내역은 일치해야 합니다.

실거래 신고와 금융거래조사(자금출처조사) 시 차액 부분의 자금흐름을 설명할 수 있어야 하고, ‘누나에게 빌렸다’는 부분이 증빙 가능한 차용증과 이체내역만 명확하면 법적으로 문제는 없어요.

2.다만 주의할 점

누나에게 무이자·무기한으로 빌릴 경우 증여 의심 가능성
국세청은 직계존비속/형제자매 간 자금거래 시 증여세 과세 가능성이 있어요.
차용증, 상환계획, 이자율(통상 3~5%) 정도는 정리해 두는 게 좋아요.

3.그리고 나중에 실제로 전세가 나가서 3억을 돌려주면 전세금으로 조달계획서상 계획은 이행되니까 문제가 없어요.
다만, 처음 잔금 납부 당시 자금흐름(누나→본인→분양사) 기록과, 차용증만 챙기시면 됩니다. 참고하세요!

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

자금조달계획서는 자금의 출처를 명확히 밝혀 투기 및 불법행위를 방지하기 위한 서류입니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 더 엄격하게 검토됩니다.

** 전세 보증금을 조달계획서에 기재한 후, 실제로 전세가 늦게 나가 누나에게 빌린 경우

• 문제는 될 수 있으나, 고의성이 없고 단기 차용임이 명확하면 실질적인 처벌 가능성은 낮습니다.

• 단, 국토부에서 소명 요구 시, “전세가 예상보다 늦게 나가 일시적으로 누나에게 빌려 자금을 충당했다”는 점을 증빙할 수 있어야 합니다.

• 예: 누나와의 차용증, 계좌이체 내역, 상환 계획서 등

** 주의점

• 자금조달계획서와 실제 거래 내용이 지나치게 불일치할 경우, 국세청이나 국토부의 조사 대상이 될 수 있습니다.

• 특히 가족 간 거래는 증여 의심이 생길 수 있어, 이자 약정, 상환 일정, 차용증 작성 등으로 명확하게 해두는 것이 중요합니다.

도움이 되셨기를 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

자금조달계획서는 계획을 제출하는 서류이므로, 이후 사정이 바뀌는 것은 원칙적으로 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다

하지만 다음과 같은 경우는 문제가 될 수 있습니다

실제 조달방식이 계획서와 전혀 다르고, 자금 출처가 불분명하거나 탈세, 편법증여 의심이 되는 경우

차입처를 숨긴 경우: 누나에게 돈을 빌린 것을 나중에 소명하지 못한다면 편법증여로 의심받을 수 있습니다

계획서에 없는 자금을 이용한 경우, 관련 증빙이 부족하면 과태료 부과나 조사 대상이 될 수 있습니다

따라서 누나에게 빌린 3억 원은 차용증, 송금내역, 이자 지급 내역 등을 명확히 증빙하셔야 문제가 되지 않습니다

실제로는 전세가 나가지 않아 일시적으로 차입해 납부했더라도 전세 계약서, 입금 내역 등으로 추후 전세가 이루어졌음을 소명하면 대부분 문제가 없습니다

전세가 안 나가 차입했더라도 계획했던 조달 방식이 실현되었는지 여부가 중요한 포인트입니다