답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 현재 사업장이 아닌 주거용으로 사용중이라면 가능합니다. 오피스텔은 반드시 전용 부엌과 욕실을 갖춘 주거용이어야 하며 부부 중 한명이 해당 오피스텔에 실제로 거주하면서 주택분 재산세를 납부하고 있어야 합니다. 또한 부부 합산 주택 공시가격이 12억원 이하여야하며 한명이라도 만 55세이상이어야 신청할 수 있습니다. 주택연금에 가입하려면 기존 담보대출 3억원을 모두 상환해야 합니다. 대출 상환용 주택연금을 활용해 연금 대출의 한도의 90%까지 미리 찾아 기존 대출을 갚을 수 있지만 분양가 5억 5천만원 대비 대출 3억원은 비중이 매우 높습니다. 따라서 연금으로 대출 전액 상환이 가능한지 한국주택금융공사 1688-8114를 통해 반드시 사전 한도 조회를 먼저 하셔야 합니다. 요약하면 업무용이 아닌 실거주 주거용일때만 가입이 가능하며 연금 대출로 기존 3억원을 전액 상환할 수 있는지가 가입의 핵심 관건입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 집주인의 갱신 거절을 거부하고 2년 더 거주를 주장할 수 있습니다. 최근 대법원 판례에 따라 실거주 주장의 진정성은 임대인이 입증해야 합니다. 이미 돈을 안 올리면 매매하겠다거나 두 집 살림하며 팔겠다고 발언한 녹취나 문자 증거가 있다면 이는 실거주 의사가 없음을 증명하는 결정적 자료가 되어 계약갱신요구권 행사가 유효함을 인정받을 수 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 귀하가 퇴거하지 않는다면 집주인은 해당 주택에 전입하거나 실거주를 시작할 수 없습니다. 보증금 반환 능력조차 없으며 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 것은 논리적 모순이며 이는 실거주 목적이 허위임을 뒷받침하는 강력한 정황 증거가 됩니다. 따라서 보증금을 받기 전까지는 당당히 거주를 지속하여 갱신권을 주장하시기 바랍니다. 매매 목적, 보증금에서 허그에서 받아라 등의 발언을 반드시 문자나 녹취로 남기시고 허위 실거주를 근거로 한 갱신 거절은 무효이며 보증금 미반환 시 발생하는 지연 이자와 손해배상을 책임을 묻겠다는 의사를 서면으로 명확하게 전달하세요. 만약 옆동으로 이사해야 한다면 반드시 임차권등기명령이 완료된 후 이사해야 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약이 월세 투자에 불리한 경우 청약은 실거주를 목적으로 하는 무주택자를 위한 제도이기에 여러 규제가 따릅니다. 분양가 상한제 적용 단지 등 인기 지역은 당첨 후 일정 기간 직접 거주해야 하거나 분양권을 바로 팔거나 임대할 수 없는 제약이 있어 즉시 월세를 놓아 수익을 내기 어렵습니다. 청약은 공급되는 단지에 맞춰 신청해야 하므로 내가 원하는 월세 수요가 풍부한 요지를 직접 선택하기보다는 운에 맡겨야 하는 단점이 있습니다. 매매 및 경매가 유리한 이유는 월세 수익형 부동산은 입지와 수익률이 핵심인데 일반 매매나 경매는 이미 형성된 전세 월세 시세가 명확하므로 내가 투자한 금액 대비 월세 수익률을 사전에 정밀하게 계산하고 진입할 수 있습니다. 경매를 통해 시세보다 10~20% 싸게 낙찰받는다면 취득 원가가 낮아져 일반 매매보다 훨씬 높은 임대 수익률을 확보할 수 있는 강력한 무기가 됩니다. 완공까지 기다려야 하는 분양과 달리 매매나 경매는 잔금 처리 후 즉시 입차인을 들여 월세를 받을 수 있어 자금 회전이 빠릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.적은 자본으로 시작하신다면 경공매는 안전마진을 확보할 수 있는 가장 강력한 수단이며 현재 고금리 여파로 경매 물건이 늘어난 시기이므로 소도권 외곽의 소형 아파트나 빌라를 타겟으로 실전 경험을 쌓는 것이 유리합니다. 용인은 삼성저자와 SK하이닉스의 반도체 메가 클러스터 조성이 본격화되는 2026년 현재 대한민국에서 가장 유망한 투자처 중 하나이며 토지 추자는 최소 10년을 내다보는 긴 호흡이 필요하지만 용인처럼 국가적 핵심 사업이 진행되는 곳은 장래성이 매우 확실합니다. 단기적으로 자산을 불리고 싶다면 경매를 통한 주거용 부동산에 집중하고 장기적으로 큰 부를 노린다면 용인이나 평택 등 개발 호재가 있는 배후지의 토지나 상가주택 용지에 투자하며 지가 상승분과 임대수익을 동시에 노리는 전략이 좋습니다. 즉 부동산 성공의 핵심은 조급함 버리기와 철저한 현장 조사입니다. 용인은 이미 가격이 많이 반영된 곳도 있으므로 토지 거래 허가구역 여부와 실제 도로망 확충 계획을 꼼꼼하게 따져본 후 소액 경매부터 차근차근 자산을 불려 나가시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현관문 밖 복도나 바닥에 있는 수도계량기를 열어보셔서 손잡이가 완전히 열려 있는지 확인해 보세요 이사 과정에서 잠겼거나 덜 열렸을 수도 있습니다. 시계 반대방향으로 끝까지 돌려보시고 계량기 근처에 나사 형태의 감압 밸브가 있다면 십자 드라이버로 오른쪽 방향으로 조금씩 돌려 수압을 높일 수 있습니다. 단 너무 많이 돌리면 배관에 무리가 가니 주의하세요. 만약 특정 장소만 약하다면 수전 아래의 앵글 밸브를 확인해야 하는데 싱크대 하부장이나 세면대 아래에 있는 조절 밸브가 꽉 열려 있는지 확인해보시고 헤드 자체의 구멍이 막혔거나 노후된 경우 수압이 낮아지니 수압 상승 샤워기로 교체하는 것만으로도 체감 수압이 크게 좋아질 것입니다. 집 전체 수압이 문제라면 빌라 자체의 수압이 낮거나 고층인 경우가 높은데 수도 계량이함 내부에 소형 무소음 가압 펌프를 설치하면 해결이 되고 기기값과 설치비를 포함해 약 20~40만원 정도 소요되지만 생활 불가능한 수준의 수압을 아파트 수준으로 끌어올릴 수 있는 가장 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.조건으로 만 19세 이상에서 39세 이하의 무주택자여야 하고 본인 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100%이하여야 하며 부모님 소득까지 합산해서 보는 경우 100~120%도 있으니 공고문을 잘 확인해야 합니다. 본인 자산 약 2.7억원 이하, 자동차 가액 약 3700만원 이하여야 신청이 가능합니다. 청년주택의 종류로 행복주택은 LH가 직접 지은 신축 아파트로 단지 시설이 좋고 거주 기간이 6년으로 깁니다. 청년매입임대는 LH가 도심 내 기존 오피스텔이나 빌라를 사서 수리 후 저렴하게 임대하는 방식으로 시세의 40~50% 수준으로 매우 저렴합니다. 신청 절차로는 LH청약플러스 홈페이지나 앱에서 임대주택 > 모집공고를 수시로 확인하시고 공인인증서 로그인 후 원하는 단지의 신청 버튼을 누르고 인적사항을 입력합니다. 신청자 중 순위, 가점에 따라서 서류 제출 대상자를 뽑으며 이때 등본, 가족관계증명서 등을 제출합니다. 약 2~3개월간 소득과 자산을 정밀하게 심사한 후 최종 당첨자를 뽑는 절차로 이루어 집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.6300세대 중 1/3이 반대한다면 사업 저지는 충분히 가능합니다. 현금 10만원을 살포하며 동의서를 청구하는 것은 명백한 도시정비법 위반 소지가 큽니다. 구청 건ㄴ축과에 금품 제공 및 소유주 확인 미비를 근거로 정식 조사 및 행정 지도 민원을 넣으시고 리모델링 조합 설립 전까지는 이미 낸 찬성표도 철회할 수 있습니다. 10만원에 호해 사인한 이웃들에게 추가 분담금 폭탄 위험을 알려서 찬성율 2/3 미만으로 떨어뜨리면 사업을 즉시 멈춥니다. 억지로 조합이 설립되더라도 절차적 하자를 근거로 조합 설립 인가 취소 소송을 걸어 사업을 장기간 중단시키거나 무산실킬 수 있습니다. 즉 1/3이 똘똘 뭉쳐서 구청 민원과 동의 철회만 제대로 해도 절대 그냥 쫒겨나지 않으며 6300세대 대단지는 반대 인원이 이정도면 건설사도 무서워서 못 들어 올것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 살 때 지하철역까지의 거리와 초등학교 위치, 주변에 대형 마트나 병원이 있는지가 향후 집값을 결정합니다. 세대당 주차 대수가 최대 1.2대 이상인지 꼭 확인하시고 밤에 주차 전쟁 치르면 삶의 질이 뚝 떨어지니 참고 하시고 낮에 가서 채광을 보고 비 오는 날이나 그 직후에 가서 천장 누수나 결로 흔적이 없는지 확인하는게 고수의 팁입니다. 필수 부동산 어플로 네이버부동산은 매물 양이 압도적으로 많으며 지금 당장 나와 있는 호가를 확인하기에 좋습니다. 호갱노노는 실제 거주자들의 매운맛 리뷰를 볼 수 있으며 층간소음이나 주차난 같은 현실적인 문제를 파악하기 최고입니다. 아실은 지난 몇년간 이 집이 실제로 얼마에 팔렸는지 실거래가 추이를 그래프로 보기 편합니다. 현재 대출 규제가 까다로우니 무작정 집부터 보지 마시고 토스나 카카오뱅크 같은 앱에서 본인의 대출 가능 한도를 먼저 조회해 보는게 순서입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금은 주변의 급매 소식에 흔들리기보다 인내심을 가질 때입니다. 비축한 현금이 적으면 대출 의존도가 높아집니다. 정부의 대출 규제가 엄격한 상황에서 무리하게 집을 사면 향후 금리 변동이나 집값 정체기에 이자 부담을 버티기 매우 어렵습니다. 정부는 대출 규제로 수요를 억제하고 2년 뒤부터는 3기 신도시 등 저렴한 공공 분양 물량을 본격적으로 쏟아낼 계획입니다. 공급이 늘어나면 집값 하방 압력은 더 커질 수 밖에 없습니다. 2년 뒤면 지금의 급매보다 더 유리한 조건의 공공분양이나 공급 폭탄으로 가격이 조정된 매물을 잡을 기회가 반드시 옵니다. 즉 지금은 무리해서 영끌하기 보다 현금을 차곡차곡 모으며 2년 뒤 쏟아질 정책 물량을 기다리는 것이 자산 방어와 내 집 마련에 훨씬 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 해당 지역의 건축사사무소에 의뢰하셔야 합니다. 모든 불법건축물이 양성화 되는 것은 아니며 현재의 건축법 기준에 적합해야만 가능하므로 전문가인 건축사가 현장을 실측하고 법적인 검토를 마쳐야 신청 절차를 시작할 수 있습니다. 진행절차로 건축사가 위반 부분이 현재 건축법 기준을 충족하는지 확인하고 기준 미달 시 양성화가 불가능하여 철거해야 할 수도 있습니다. 양성화를 신청하려면 그동안 부과된 이행강제금을 모두 납부해야 하며 추가로 위반 사항에 대한 과태료 성격의 비용을 지불해야 합니다. 건축사가 작성한 설계도면을 구청에 제출하여 사후 허가 절차를 밟고 승인이 나면 건축물대장에 위반건축물 표기가 삭제됩니다. 즉 먼저 건축사사무소에 방문하여 양성화가 가능한 상태인지 진단 받아보시고 가능하다면 건축사를 통해 구청에 추인 신청을 진행하시면 됩니다. 감사합니다.