답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약 당첨 아파트의 취득세 주택 수 산정 기준일은 분양계약 체결일이며 전날 잔금을 치른 주택이 포함되어 2주택째 취득이 되지만 시규 취득 주택이 비규제지역이므로 중과 없이 일반세율이 적용됩니다. 이틀간 연달아 자금이 지출되므로 국세청의 자금조달계획서 출처 조사를 대비해서 증빙 서류를 철저하게 준비해야 하며 다주택자 지정에 따른 대출 한도 축소 및 토지거래허가 주택의 실거주 의무 요건을 엄격하게 준수해야 합니다. 순수 2주택 상태에서 비규제지역 주택을 먼저 매도하면 비과세는 불가능해 일반세율로 과세되나 이후 남은 조정대상지역 주택은 1주택자 상태가 되므로 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채우면 12억원 이하 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할점은 현행 세법상 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료되어 조정대상지역 내 다주택자 양도 시 중과세율이 적용되므로 세금 폭탄을 피하기 위해서는 반드시 비규제지역을 먼저 매도하여 주택수를 줄인 후 조정지역 주택을 처분해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수년간 이어진 착공 감소로 하반기부터 실질 입주 물량이 급감하고 고환율로 인한 분양가 상승과 전세난이 맞물려 서울 핵심지를 중심으로 집값이 밀려 올라갈 수 있습니다. 공급 부족의 타격이 큰 지역은 추가 하락을 기다리기보다 올해 여름에서 가을 이사철 이전에 전고점 대비 5~10% 이내로 조정된 매물을 선점하는 것이 유리합니다. 고환율로 인해 한국은행의 금리 인하가 지연되거나 동결 기조가 장기화될 수 있으며 촘촘한 대출 규제 속에서 이자 부담을 견디지 못한 매물이 늘어나며 2차 조정을 겪을 수 있습니다. 거시경제 불안이 해소될 때까지 매수 시점을 내년 이후로 늦추고 시장에 거품이 완전히 걷혀 전고점 대비 최소 25~30% 이상 폭락한 급매물 뮈주로만 접근해야 안전합니다. 공급 부족 영향을 받는 수도권 핵심지는 상승론을 참고해 매수를 서두르고 미분양과 고금리 타격이 지속되는 외곽 및 지방은 하락론에 무게를 두고 가격이 더 빠질 때까지 관망해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.고금리 기조가 안착하고 DSR 등 대출 규제가 엄격해지면서 수요가 나홀로 아파트 대신 확실한 인프라를 갖춘 상급지 대단지로만 쏠리는 자산 양극화 현상이 심화되고 있습니다. 굴화, 무거지역은 산재병원과 트램 등 호재로 정주 여건이 좋아지고 있으며 보유하신 한 동짜리 아파트가 가격을 회복한 지금이 대단지와의 격차가 더 벌어지기 전에 갈아타야 할 적기입니다. 6억대 굴화월드는 대출 부담이 크니 제외하고 남구 생활권 학군, 환금성이 뛰어난 옥현주공3단지를 최우선으로 추천하며 완전한 남구 중심지인 신정 현대홈타운도 예산 내 좋은 대안입니다. 순자산 약 1억 8천만원을 기반으로 감당 가능한 대출을 일으켜 연식이 다소 오래되었더라도 향후 자산 가치 방어와 상승 탄력이 확실한 1000세대 이상 대단지로 진입하는 방향도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.17층은 높은 층수지만 근처에 하천이 있다면 가벼운 날벌레들이 상승기류를 타거나 불빛을 보고 충분히 창문으로 날아 들어올 수 있습니다. 창문을 어설프게 반만 열면 창틀 사이에 큰 틈이 생기므로 방충망이 있는 쪽의 창문을 끝까지 완전히 개방하여 유격이 없도록 밀착시켜야 합니다. 창문 틀 하단에 뚫려 있는 빗물 배수용 물구멍은 벌레들의 핵심 진입로이므로 다이소 등에서 판매하는 방충망 스티커를 사서 반드시 막아주어야 합니다. 하천 주변의 초파리나 깔따구 같은 아주 작은 미세 날벌레는 일반 방충망 구멍을 그냥 통과하므로 구멍이 촘촘한 미세 방충만으로 교체하는 것이 가장 효과적입니다. 창문 위아래 교차 지점의 풍지판 빈틈을 보수재로 메우고 밤에 환기할 때는 실내 불빛을 보고 벌레가 꼬이지 않도록 불을 끄거나 커튼을 친 후 문을 열어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 5천에서 2천으로 낮추고 월세를 30에서 60으로 올리는 것은 집주인이 목돈 3천만원을 돌려줄 여력이 있고 상호 합의만 된다면 얼마든지 가능합니다. 보증금 3천만원을 줄이는 대가로 월세를 30만원 올리는 것은 연 이율 12%에 달해서 세입자에게 다소 불리하므로 2천에 45~50만원 선에서 협상해 보는 것을 추천합니다. 1년으로 재계약을 맺으면 법적으로 계약 기간을 채워야 하므로 중간에 이사를 가고 싶다고 해서 임차인이 마음대로 게약을 해지하고 나갈 수는 없습니다. 만약 계약 기간 중에 이사를 가야 한다면 집주인의 동의를 얻어서 다음 세입자를 직접 구해야 하며 이때 발생하는 중개보수도 기존 세입자가 부담하는 것이 관례입니다. 중간에 이사 갈 가능성이 있다면 재계약서 특약사항에 임차인이 해지를 통보하면 2~3개월 후에 계약이 종료된다는 문구를 집주인과 협의하여 반드시 넣는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 상급지 주택은 최대 80%의 장기보유특별공제를 받으려면 10년 실거주가 필수적인데다 최근 보유 공제 축소 법안까지 논의되고 있어 매도 시 막대한 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 집을 판 뒤 같은 수준의 주택으로 돌아오려 해도 이미 양도세와 취득세, 거래 비용으로 수억원의 자산이 증발한 상태라 엄격한 대출 규제속에서는 자금 조달이 불가능해집니다. 내가 이탈해 있는 동안 서울 요지의 집값 상승 속도가 자산 축적 속도보다 훨씬 가파르기 때문에 확실한 상급지 갈아타기가 아니라면 핵심지 주택을 먼저 매도하는 것은 영구적으로 복귀를 못하는 결과를 초래합니다. 따러서 뚜렷한 상급지로 즉각적인 갈아타기가 아닌 단순 현금 확보 목적의 매도는 극도로 신중해야 하며 비거주중이라면 향후 세제 개편 전에 실거주 요건을 채워 기존의 장특공 혜택을 사수하는 전략이 유효합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 목적 및 장기 거주라면 초중등 학군까지 고려해 34평이 좋고 투자금 효율성과 환금성을 중시한다면 임대 수요가 탄탄한 25평을 추천합니다. 단지 앞 7호선 신풍역에 신안산선이 들어서면 환승역으로 격상되어 여의도 업무지구까지 몇 정거장 만에 도달하는 직주근접성이 완성됩니다. 최근 현대건설이 시공사로 선정된 신길1구역과 신길10구역 등 인근 미개발 구역들이 대단지로 탈바꿈하며 지역 주거 환경이 연쇄적으로 개선중입니다. 단지와 접해 있는 서울대방초등학교로 배정되어 어린 자녀들이 큰 대로를 건너지 않고 안전하게 통학할 수 있는 우수한 초품아 입지를 자랑합니다. 2021년 개교한 최신식 시렁릐 신길중학교가 도보권에 있으며 뉴타운 학부모들의 높은 교육열 덕분에 영등포구 내 선호도가 높은 명문 중학교로 자리잡았습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여수시는 최대 9500만원까지 지원되며 마음에 드는 매물을찾으신다면 반드시 LH 법무법인의 권리분석 승인을 먼저 받아야 합니다. 가장 빠르고 확실한 방법은 거주를 희망하는 여수 지역 부동산 10여 곳에 LH 전세 매물 나오면 바로 연락해 달라고 대기자 명단을 남기는 것입니다. LH 전세임대포털에 접속하여 여수 지역 실시간 매물을 수시로 확인하며 이미 LH 계약이 검증된 집을 빠르게 선점할 수 있습니다. 회원수가 많은 여수 지역 맘카페나 부동산 커뮤니티에 구인 글을 올려 기존 LH 세입자의 만기 매물을 승계받는 것도 좋은 루트입니다. 네이버 부동산 등에서 융자 없는 집 위주로 필터링한 후 중개사에게 LH 신혼부부 점세 임대 계약 및 서류 협조가 가능한지 확인하고 방문하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.남향은 사계절 내내 일조량이 풍부하고 열므에 시원하며 겨울에 따뜻해서 압도적인 선호도 1위입니다. 동향은 아침 햇살이 일찍 들어와 아침형 인간에게 적합하나 오후부터는 해가 빨리 져서 겨울에 다소 춥습니다. 서향은 오후 늦게까지 빛이 깊숙하게 들어와 겨울엔 따뜻하지만 여름철 오후의 강렬한 햇빛으로 매우 더울 수 있으며 북향은 채광이 부족해 가장 기피되지만 일조 변화가 적어 집중력이 필요한 작업실이나 여름철 냉방에는 유리합니다. 최근에는 방향만큼이나 조망권을 중시하여 남향이 아니더라도 경치가 좋은 방향을 전략적으로 선택하기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 선입금은 법적으로 아무런 문제가 없으며 임대인에게 매우 유리한 조건입니다. 입금 전후로 증액분 선입금 합의에 대한 문자나 서신을 남겨 근거를 명확하게 하시고 이번 계약이 갱신요구권 사용인지 합의 재계약인지를 명시해야 향후 분쟁이 없습니다. 보증금 증액 합의가 이루어진 날로부터 30일 이내에 지자체 임대차 신고를 마쳐야 하며 세입자가 전세대출을 쓰고 있다면 은행 절차상 증액분 입금 방식에 문제가 없는지 확인하세요. 계약 만료 시점에 맞춰 증액된 금액이 반영된 수정 계약서를 작성하거나 특약을 추가하시고 매도 대신 신뢰를 택하신 만큼 기록만 잘 남기신다면 법적 리스크 없이 진행 가능해 보입니다. 감사합니다.