현 성업 중 병원(구분상가) 벽체 변경으로 인한 대출?

Question

현재 매수 검토중인 상가가 있어요.

현 성업중인 병원 구분상가인데,

내부 칸막이(구조 변경) 때문에 대출이 어렵다는 이야기를 들었습니다.

이런 경우에도 진행 가능한 방법이 있는지

실제로 승인 사례가 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

은행은 감정평가 시 건축물대장상 현황도를 기준으로 삼는데 병원 인테리어로 인해 호실 간 벽체가 허물어지거나 위치가 변경된 경우 독립성 미비로 판단하여 대출 부적격 판정을 내리는 경우가 많습니다. 대출을 진행하려면 원칙적으로 현황도를 실제 내부 구조에 맞게 수정하거나 대출 실행 전후로 칸막이를 원상복구 하겠다는 확약 등을 은행 심사역을 설득해야 합니다. 1금융권은 규정이 엄격하여 거절될 확률이 높으나 2금융권이나 상가 대출 전문 지점에서는 병원의 영업 수익성과 임대차 현황을 종합적으로 고려하여 조건부 승인을 해주는 사례가 실재합니다. 매수 전 탁상감정 단계에서 내부 칸막이 현황을 미리 공개하고 이것이 상가 가치에 미치는 영향이 미미하다는 소견을 받아낼 수 있다면 승인 가능성을 높일 수 있습니다. 즉 구조 변경으로 인한 현황 불일치는 1금융권에서 대출 거절 사유가 되기 쉬우나 도면 현행화 작업을 선행하거나 유연한 심사가 가능한 2금융권 특화 지점을 통해서 수익성을 담보로 승인받은 사례가 다수 존재하기도 합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

현 성업 중인 병원 구분상가에서 내부 칸막이로 인해 대출이 까다로울 수 있지만 완전히 불가능 한 건 아닙니다.

은행들은 구조 변경으로 구분 소유 경계가 불명확해지면 담보가치를 낮춰 승인을 꺼리는데 복원 합의나 증빙 자료로 극복한 사례도 있습니다.

일부 지방은행이나 저축은행에서 50~60% 대출 승인 사례가 있으니 드뭅니다.

감사합니다.

Answer 3

현재 매수 검토중인 상가가 있어요.

현 성업중인 병원 구분상가인데,

내부 칸막이(구조 변경) 때문에 대출이 어렵다는 이야기를 들었습니다.

이런 경우에도 진행 가능한 방법이 있는지

실제로 승인 사례가 있는지 궁금합니다.

===> 현재 상황에서 내부 칸막이 구조 변경은 중대한 무단 변경으로 위반건축물로 협의가 있어 보입니다. 이러한 경우 원상복구가 되지 않고는 대출실행이 불가합니다.