답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인이 국세나 지방세를 체납하여 집에 압류가 들어올 위험이 있다면 이는 임대차 목적물을 안전하게 인도해야 할 의무를 위반한 것이니 임차인은 이행지체 또는 이행불능 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 계약서상 위약금 조항이 있다면 집주인의 잘못으로 계약이 파기되었으므로 계약금 배액을 배상받을 수 있습니다. 만약 이사 준비를 위해 이미 지불한 이사 비용, 복비, 현재 살고 있는 집의 퇴거 문제로 발생한 추가 손해가 있다면 이에 대한 배상도 별도로 요구할 수 있습니다. 강력한 예방을 위한 특약 추천으로 [잔금 지급 시 임대인의 세금 체납 사실이 확인되거나 이로 인해 압류 등의 권리제한이발생할 경우 임차인은 별도의 최고 없이 본 계약을 해제할 수 있으며 이에 따라 임차인에게 수령한 계약금의 배액을 위약금으로 지불하며 임차인의 실손해액을 배상한다] 실무적인 대응 팁으로 입주 당일 공인중개사를 통해 국세완납증명서와 지방세 완납증명서를 반드시 요구하고 온라인에서 즉시 발급 가능하므로 집주인은 거부할 이유가 없습니다. 또한 임대차 계약서를 작성한 임차인은 집주인의 동의가 없어도 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세 정보를 열람할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문자님이 제시하신 판례와 해석이 100% 맞으며 현재도 변함없는 법적 원칙입니다. 분양권 중개시 수수료 계산의 기준이 되는 금액은 계약금+기납부 중도금+프리미엄 입니다. 매수인이 승계하는 중도금 대출은 매도인에게 직접 현금으로 주는 대가가 아니라 매도인의 채무를 대신 떠안는 것입니다. 따라서 이는 실제 거래 가액에 포함되지 않는 것이 대법원 판례와 국토부의 일관된 입장입니다. 부동산 현장에서 총 분양가나 대출 승계분을 포함해 계산하는 경우가 많으나 이는 명백한 공인중개사법 위반(초과 수수료 수수)입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반적인 치킨, 커피, 편의점 같은 프랜차이즈 가맹정 입점을 금지하는 법은 없습니다. 오히려 공실 상가를 활용한 청년 몰이나 프랜차이즈 유치는 지자체에서 권장하는 추세입니다. 해당 시장이 지역상생구역으로 지정되어 있다면 연매출이 일정 기준 (음식점업 400억, 도소매업 1000억 등)을 초과하는 대기업 계열 직영점인 스타벅스, 올리브영 같은 곳은 지역상생협의체의 동의 없이는 입점이 엄격하게 제한됩니다. 기업형 슈퍼마켓 형태의 프렌차이즈는 전통시장 경계로부터 1km 이내 입점 재한 규정이 2025년 말에 4년 더 연장되었습니다. 따라서 대형 유통업계 계열의 슈퍼마켓 프렌차이즈는 사실상 입점이 불가능합니다. 2026년부터는 연 매출 30억원을 초과하는 사업자는 온누리상품권 가맹점 등록이 제한되거나 취소됩니다. 대형 프랜차이즈 가맹점으로 대박이 나더라도 매출이 30억을 넘기면 시장의 핵심 혜택인 온누리상품권을 받지 못합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부동산 경기는 단순히 죽었다기보다 서울 핵심지와 지방 간의 격차가 극심해진 상태이며 거래 절벽 속에서도 전문성을 갖춘 중개사들은 여전히 수익을 내는 질적 성장기에 있습니다. 자기 하기 나름이라는 말씀처럼 단순하 매물 소개를 넘어 데이터분석, 세무, 대출 컨설팅까지 가능한 상담형 중게사에게는 오히려 경쟁자들이 정리되는 지금이 시장 점유율을 높일 기회입니다. 불황기일수록 정보와 손님이 몰리는 대형사무소에서 시작하는 것이 안전하며 그곳이 체계적인 영업 시스템과 위기 관리 노하우를 배우는 것이 추후 독립을 위한 가장 확실한 밑거름이 됩니다. 지금처럼 폐업률이 높은 시기에는 무모한 개업보다 거래량이 살아있는 상급지의 대형 법인이나 사무소에 취업하여 월급을 받으면서 실무 감각과 인전 네트워크를 쌓는 것이 가장 영리한 전략입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.하이앤드 브랜드는 강남 3구, 한강변, 용산 등 핵심 요충지에만 선별적으로 적용되어 소유하는 것만으로도 거주자의 사회적 지위를 증명하는 명품과 같은 역할을 합니다. 일반 아파트와 달리 주방 가구(이탈리아, 독인산), 수전, 바닥재 등을 해외 명품 브랜드로 채우며 층고를 일반보다 20~50cm 더 높여 압도적인 개방감을 제공합니다. 단지 내에 스카이라운지, 인피티니 풀, 프라이빗 영화관 등 고급 시설은 물로 조식 중식 석식 제공 및 발레파킹과 같은 호텔급 컨시어지 서비스가 일상적으로 제공됩니다. 일반 브랜드 대비 평당 공사비가 훨씬 높지만 지역 내 랜드마크로 자리 잡으며 가격 상승기에는 더 많이 오르고 하락기에는 강력한 시세 방어력을 보여줍니다. 즉 일반 브랜드가 표준화된 고품질 주거를 제공한다면 하이엔드 브랜드는 입지부터 자재, 서비스까지 모든 면에서 한정판의 가치를 부여한 최상위 주거 경험을 지향합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.디딤돌이나 신생아 특례를 활용해서 외곽 소형 아파트를 구매하는 방법입니다. LTV 80~80%대출을 활용하여 5억원 집 구매시 내 돈 1억 + 대출 4억으로 입주가 가능합니다. 노원 동복 강북, 금천 구로 관악지역에 2026년 개통되는 동북선 경전철이나 GTX-C 창동역 인근 단지를 우선 고려해 보세요. 두번째로 전세가율이 높은 나홀로 아파트나 소형단지 대상으로 최근 전셋값 상승으로 매매가와 전세가 차이가 1억원대인 단지들이 있습니다. 먼저 사두고 나중에 자금을 더 모아 입주하는 방식입니다. 마지막으로 정부 공급 뉴:홈 나눔형 주택으로 시세의 70% 이하로 분양받고 분양가의 80%를 초저금리로 대출받을 수 있습니다. 1억원이면 분양가 5억원대의 서울 도심 공공주택 당첨 시 충분히 감당이 가능합니다. 즉 지금 바로 노원 동복 강북이나 금천 구로 관악지역의 5억원 이하 소형 아파트나 본인의 소득 조건에 맞는 정부 특례 대출 한도를 먼저 조회해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 2개년 소득 차이가 20%이상 크게 벌어질 경우 심사기관은 소득 안정성을 확인하기 위해 2개년 소득의 평균값을 내는 것을 원칙으로 합니다. 인센티브나 수당 감소로 인해 25년 소득이 전년보다 줄어든 경우 심사관의 판단에 따라 현재의 상시 소득인 최근 1개년 소득만 인정받을 수 있습니다. 이는 대출자가 감당할 수 있는 현재의 실질적인 상환 능력을 우선시하기 때문입니다. 소득이 줄어든 이유는 이직이나 직위 변동 등이 아닌 단순 수당 감소라면 25년도 근로소득원천징수영수증 상의 금액이 현재의 고정적인 소득임을 강조하여 심사를 진행하는 것이 유리합니다. 2개년 평균을 내든 1개년치만 보든 결과적으로 부부한산 소득이 8500만원이하를 유지해야 대출자격이 유지됩니다. 확실하게 상담받을 수 있는 곳은 주택도시보증공사 1566-9009 대출 심사 기준 및 소득 산정 전반에 대해 상담받아 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소방차 진입 목적으로 폭 4m 도로가 있어야 허가가 나는 것이 사실입니다. 해결방법으로는 건축선 후퇴를 하면 됩니다. 내 땅을 도로 쪽으로 1~2m 양보하여 도로 폭을 4m로 만들겠다고 약속하면 신축이 가능해집니다. 예외적으로 도로가 막다른 길이고 그 길이가 10m 미만이면 현재의 2m 폭 그대로 허가가 날 수도 있습니다. 관할 시군청 건축과에 건축선 후퇴로 신축 가능한지 문의하거나 인근 설계사무소에 물어보는 것이 가장 확실합니다. 즉 땅을 조금 손해보더라도 건축선 후퇴를 하면 지을 수 있는 경우가 많으니 지자체에 먼저 확인해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 신청 후 영업일 기준 5~7일 정도 걸립니다. 2월 14일 토요일에 신청하셨다면 실질적인 발송 처리는 16일 월요일부터 시작되었을 겁니다. 수원 지역이라면 늦어도 2월 24~26일 사이에는 우편함에 도착할 가능성이 큽니다. 유스카드는 등기가 아닌 일반 우편으로 옵니다. 즉 사람이 직접 전해주지 않고 우편함에 넣어 가기 때문에 예정일 즈음에는 매일 우편함을 꼭 확인해 보세요. 실물카드가 없어도 토스페이에 이미 카드가 등록되어 있다면 토스머니나 토스페이 선택 후 바로 결제할 수 있으며 카드번호 확인은 코스앱 내 [전체] >[토스유스카드] >[신청 배송 상태 확인하기]를 눌러보시면 현재 카드가 어디쯤 왔는지 실시간 단계를 확인할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금리가 인하되면 주택담보대출 이자 부담이 줄어들어 내 집 마련 수요가 살아납니다. 대출을 활용한 래버리지 투자가 유리해지며 매수 심리가 횝고이 됩니다. 주식 또한 반도체, 바이오, 이차전지 등 미래 가치가 큰 종목들이 할인율 하락으로 인해 가장 크게 오르며 기업의 이자비용이 감소하여 순이익이 늘어나고 주가 상승 동력이 됩니다. 예금 금리가 낮아지면 자금이 은행에서 나와 주식, 부동산 시장으로 이동합니다. 즉 금리 인하는 돈의 가치가 떨어지고 자산의 가치가 오르는 시기를 의미합니다. 부동산은 이자부담 가소> 매수 증가하여 우상향, 성장주는 미래수익 할인율이 낮아져서 기업 가치 재평가로 강한 상승, 배당주는 예금 금리 대비 상대적인 배당 매력 상승으로 완만한 상승이 예상됩니다. 감사합니다.