답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.용적률 대폭 상향으로 기존보다 더 높고 밀도 있게 지을 수 있도록 용적률을 약 2배가량 완화해 주어 일반 분양분을 늘림으로써 조합원의 추가 분담금을 줄여줍니다. 안전진단 면제 및 통합 심의 등 패스트트랙이 적용되어 통상 10년 이상 걸리는 복잡한 재건축 절차를 5년 내외로 대폭 단축할 수 있습니다. 선도지구는 해당 지역의 시범 모델인 만큼 도로, 공원 등 기반 시설 확충과 행정적 지원에서 최우선 순위를 점하게 됩니다. 지정 평가시에 주민 동의률 배점이 가장 결정적이므로 다른 단지보다 먼저 사업권을 따내 가치를 높이련느 목적으로 현재 활발히 동의서를 걷고 있는것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증기관은 근저당과 내 앞의 모든 보증금이 집값의 일정 수준을 넘으면 가입을 거부하는데 이미 부채가 건물 가격보다 많다면 심사 통과 자체가 불가능해 보입니다. 다중주택은 건물을 통째로 계싼하므로 본인 호실 뿐만 아니라 전체 세대의 보증금 규모가 핵심이며 중개사가 이를 정확히 합산하지 않고 가입이 된다고 했을 가능성이 매우 큽니다. 보증보험이 안 될 때 계약을 무효로 한다는 문구를 넣어도 나중에 임대인이 돈이 없다고 배쨰라 식으로 나오면 결국 소송을 통해야만 계약금을 돌려받을 수 있어 정신적, 시간적 고통이 따릅니다. 100만원이라는 가계약금 손실은 아깝지만 수천만원에서 수억원 단위에 달하는 전체 보증금을 떼일 위험에 노출되는 것보다 계약을 포기하는 것이 자산을 지키는 훨씬 현명한 선택일 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.방 4개 구조인 40평형대 이상은 보통 조합원 중 권리가액이 높은순으로 배정되므로 3층 주택의 감정평가액이 달느 조합원들에 비해 상위권이어야 1지망 당첨이 유리합니다. 내가 낼 비용은 선택한 평형의 조합원 분양가 - 나의 권리가액으로 결정되며 넓은 평수일수록 분양가가 비싸기 때문에 소유한 주택의 가치가 낮다면 수억원대의 분담금이 발생할 수 있습니다. 모든 재개발 단지에 방 4개 평형이 있는 것은 아니므로 조합 사무실을 통해 사업시행계획사의 평형별 세대수를 확인하여 대형 평수가 충분히 설계되었는지 먼저 파악해야 합니다. 감정평가와 비례율에 따라 실질 부담금이 크게 달라지나 최근 공사비 상승 추세를 고려할 때 대형 평셩 신청시에는 보수적으로 넉넉한 추가 자금을 준비해 두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세를 월세로 전환하는 것은 임대인과 임차인의 합의가 필수이며 세입자가 전세 유지를 고집하며 월세 전환을 거부할 경우 이를 강제할 법적 근거는 없습니다. 세입자가 계약갱신요구권을 행사한다면 임대인은 최대 5%까지만 증액을 요구할 수 있으며 이때도 세입자가 동의히지 않으면 기존처럼 전세 형태를 유지한 채 보증금만 올릴 수 있습니다. 월세 전환을 원하신다면 시중 전월세 전환율을 참고하여 세입자가 납득할 만한 수준의 월세를 제안해야하면 세입자가 거부한다면 보증금5% 인상으로 절충하는 것이 일반적입니다. 세입자의 갱신권이 이미 소진된 사태라면 계약 조건 불일치로 종료가 가능하지만 갱신권이 남아있다면 임대인의 직접 거주같은 정당한 사유 없이는 전세 연장을 해줘야 할 확률이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 급격한 하락세보다는 입지에 따라 향방이 갈리는 초양극화 양상이며 서울과 수도권 선호 지역은 공급 부족 우려로 인해 오히려 완만한 상승세를 보이고 있습니다. 정부의 보유세 강화화 대출 규제로 인해 매수 심리는 다소 위축된 상태이지만 신축 단지에 대한 수요가 여전해 가격이 크게 떨어지지 않고 버티는 관망세가 짙게 나타납니다. 수도권을 중심으로 전세 물량이 부족해지면서 전세 가격이 수개월 째 오르고 있으며 이는 매매 가격이 하락하는 것을 막아주는 하방 지지선 역할을 하고 있습니다. 서울과는 대조적으로 공급 물량이 과다한 일부 지방 지역은 여전히 하락 추세를 벗어나지 못하고 있어 전국적인 통계보다는 지역별 실질 가격 흐름을 개별적으로 확인하는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.은행창구에서 1억 8천만원의 고액을 송금할 때는 자금 세탁 방지와 사고 예방을 위해 전세계약서 같은 증빙 서류를 반드시 요구하며 서류가 없으며 이체가 제한될 수 있습니다. 계약서 없이 큰 금액을 보내려 하면 은행에서 보이스피싱이나 사기 거래로 의심할 수 있으므로 지인 관계라도 자금 용도를 증명할 자료나 간이 계약서라도 지참해야 처리가 월활합니다. 방문 시 신분증, 통장 인감을 반드시 챙겨야 하며 지점마다 고액 송금 시 요구하는 기준이 다를 수 있으니 방문 전에 전화로 필요한 서류를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 무엇보다 계약서 없이 고액의 보증금을 보내는 것은 향후 분쟁 시 법적 대항력을 갖출 수 없어 매우 위험하므로 반드시 정식 계약서를 작성하고 확정일자를 받아 권리를 보호하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 1.5억원에 월세 100만원이면 수익률 8%대로 매우 높으나 이는 분양업자가 수익률을 부풀리기 위해 일정 기간 임대료를 보조하는 렌트프리가 적용된 가짜 수익률일 가능성도 있스빈다. 상가는 공실 발생 시 수익이 끊길뿐만 아니라 관리비와 이자까지 직접 부담해야 하므로 반드시 주변 부동산을 통해 현재 임차인이 나간뒤에도 해당 임대료를 유지할 수 있는 입지인지 확인해야 합니다. 10평 규모는 들어올 수 있는 업종이 매우 제한적이어서 임차인을 구하기 쉽지 않을 수 있으며 유동 인구가 단순히 지나가는 흐르는 입자라면 제시된 수준의 월세를 받기 어려울 수 있습니다. 상가 취득세는 4.6%로 주택보다 높고 부가가치세 별도 납부 등 초기 비용이 많이 들며 보유 시 재산세와 종합소득세 부담까지 고려했을 때 실질 수익률이 기대보다 훨씬 낮아질 수 있음을 유의해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.학군은 우수한 교육 환경은 물론 인프라와 보안이 검증된 지역임을 의미하므로 자산 가치와 주거 쾌적성을 중시하는 사람들이 가장 먼저 선택하는 핵심 선호 지역이 됩니다. 서울의 대치, 목동, 중계나 수도권의 분당, 평촌처럼 대규모 학원가가 형성된 곳은 실저구 수요가 매우 탄탄하여 경기 변동에도 주거 선호도가 쉽게 꺾이지 않는 특징이 있습니다. 입지가 좋은 곳에 인구각 유입되며 자연스럽게 학교와 학원이 생기기도 하지만 한번 명문 학군으로 자리 잡으면 교육을 위해 모여드는 사람들로 인해 주거 가치가 계속 상승하는 선순환이 일어납니다. 학군지는 유해 시설이 적고 생활 편의성이 높기 때문에 자녀 교육뿐만 아니라 안정적인 투자 가치와 쾌적한 생활 환경을 누리기 위해 많은 이들이 입주를 희망하는 곳입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발은 재건축과 달리 설립에 동의하지 않아도 조합 설립 시 자동으로 조합원이 되며 나중에 분양 신청을 하지 않을 경우에만 현금청산 대상이 됩니다. 동의율 75% 달성 후 창립총회와 구청 인가를 거쳐 최종 조합이 설립되기까지는 보통 약 2~4개월 정도가 소요됩니다. 5월 중순에 증여 등기를 마친다면 소유권 이전은 가능하나 토지거래허가구역이므로 승인된 내용에 따른 실거주 의무 등 허가 조건을 반드시 준수해야 합니다. 투기과열지구가 아니라면 조합원 지위 양도가 가능하므로 증여 자체에 큰 문제는 없으며 등기 완료 후 즉시 조합측에 조합원 변경 신고를 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.6월 중순 입주라면 한 달 반 전인 지금이 매물을 확인하기 가장 적절한 때이며 보통 입주 1~2개월 전부터 좋은 방들이 나오기 시작하므로 지금부터 알아보는 것이 좋습니다. 마음에 드는 방에 가계약금을 걸어 우선권을 잡은 뒤 보통 며칠 내로 보증금의 5~10% 정도를 계약금으로 내고 정식 계약서를 작성하게 됩니다. 가계약금과 계약금을 뺀 나머지 잔금은 원칙적으로 입주 당일 짐을 넣기 직전에 입금하며 입금이 확인되어야 집주인으로붜 도어락 번호나 열쇠를 받을 수 있습니다. 가계약 전 등기부등본 확인은 필수이며 가계약금은 단순 변심 시 돌려받지 못하는 경우가 많으므로 신중하게 결정하고 반드시 집주인 명의 계좌로 송금해야 합니다. 감사합니다.