다중주택 전세보증보험 질문있습니다.

Question

[단독주택 외 (제2종근린생활시설 + 다중주택)] 입니다.

그런데 근저당이 ... 너무 높습니다. 건물가보다 근저당 + 보증금 합한게 더 크거든요?

그런데, 공인중개사가 보증보험이 보증보험이 된다는 말을 믿고, 또 여기에 특약으로 건물 문제로 보증보험이 안 될시 계약 무효를 넣는다는 말에 일단 가계약금 100만원을 보냈습니다 ...

그리도 화요일에 계약서를 작성하러 가고, 이때 계약금 450만원을 입금한다는데,

보증보험이 이런 경우에도 가능한걸까요? ... 너무 중개사 말만 믿은 것일까요? ...

화요일에 가서 그냥 ... 계약 안 한다고 하고 100만원을 날려야 할지 고민입니다. 도와주십시오 ...

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 다중주택이라도 취사시설이 있고 또한 전입신고 및 확정일자등 대항력을 갖추게 될 경우 다중주택이라도 보증보험 가입이 가능한 사례가 있긴합니다. 또한 특약에 보증보험 가입 불가 시에 대한 내용이 있으므로 향후 보증보험 가입 불가 시 특약에 맞게 이행을 하시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

현재 상황에서 계약을 포기한다면 단순변심으로 인해서 계약을 해지하는 것으로 되는 만큼 계약금의 일부도 포기해야 합니다. 그러나 현재 상황에서 질문자님의 보증금 규모가 최우선변제금액에 해당되는지 여부 등을 종합적으로 판단이 필요한 사항입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

보증기관은 근저당과 내 앞의 모든 보증금이 집값의 일정 수준을 넘으면 가입을 거부하는데 이미 부채가 건물 가격보다 많다면 심사 통과 자체가 불가능해 보입니다. 다중주택은 건물을 통째로 계싼하므로 본인 호실 뿐만 아니라 전체 세대의 보증금 규모가 핵심이며 중개사가 이를 정확히 합산하지 않고 가입이 된다고 했을 가능성이 매우 큽니다. 보증보험이 안 될 때 계약을 무효로 한다는 문구를 넣어도 나중에 임대인이 돈이 없다고 배쨰라 식으로 나오면 결국 소송을 통해야만 계약금을 돌려받을 수 있어 정신적, 시간적 고통이 따릅니다. 100만원이라는 가계약금 손실은 아깝지만 수천만원에서 수억원 단위에 달하는 전체 보증금을 떼일 위험에 노출되는 것보다 계약을 포기하는 것이 자산을 지키는 훨씬 현명한 선택일 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

근저당과 선순위보증금의 합계가 건물 가격을 초과하는 깡통주택 상태라면 보증기관의 가입 요건을 충족하지 못해 가입이 거저도리 확률이 매우 높습니다. 다중주택은 개별 호실이 아닌 건물 전체를 하나로 보기 때문에 본인보다 먼저 들어온 모든 세대의 보증금 합계를 반드시 확인해야 하며 이를 누락하면 중개사 계산과 실제 결과가 다를 수 있습니다. 보증보험 불가 시 무효 특약이 있어도 임대인이 돈을 돌려주지 않고 버티면 결국 소송을 통해야 하므로 부채 비율일 확실히 안전하지 않다면 계약서 작성 자체를 지양하는 것이 현명합니다. 100만원의 손실일 아깝더라도 향후 보증금 전액을 잃을 수 있는 거액의 위험을 피하는 것이 중요하므로 계약 당일 전체 임대차 현황 서류를 꼼꼼하게 검토한 뒤 결정하시길 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

내용을 보아 그대로 계약하는 건 상당히 위험하다 판단됩니다.

근저당이 많고 다른 세입자까지 합치면 집값 초과 상태라 이런 경우 보증보험 승인이 거의 안납니다.

따라서 신중하게 결정하시라는 말 밖에는 할 수 없을 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

질문에서 설명하신 조건은 전세보증보험 가입이 어려운 구조입니다 보증보험 불가시 무효 특약을 넣은신 부분은 잘하신 행동으로 화요일에 보증보험 가입 가능 여부를 확인 후 불가하다면 철회를 주장하여 가계약금 반환을 요구하시기 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

다가구(다중)의 경우

주택공시가격 x 126% => 주택가액이라 부릅니다.

보증보험이 가능하려면 근저당 < 주택가액의 60% 넘으면 안됩니다

근저당+선순위가 주택가액의 80% 넘으면 안됩니다

근저당+선순위+내보증금이 주택가액의 100% 넘으면 안됩니다.

임대사업자의 경우 126%이 아닌 150%으로 계산하고요.

표준공시가격 조회해서 건물가격 체크해서 위 계산표 대입하시고

보증보험이 되지 않으면 애초 계약을 진행하면 안됩니다.

실무상 보증금을 전부 넣고 보증보험이 가입되지 않을 시 보증금을 반환할 수 있는 방법은 없습니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 8

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 케이스는 솔직히 말해서

보증보험 믿고 들어가기엔 위험도가 높은 전형적인 깡통 구조 가능성이 있습니다

가장 안전한 선택은 화요일 계약 전에 보증보험 사전심사 먼저 요구해보시고

HUG/SGI 기준으로 가입 가능 확인 없으면 계약 안 하겠다고 하시는것이 좋을거 같습니다