답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아이의 낙서는 통상적인 마모가 아닌 세입자 부주의에 해당하므로 원칙적으로는 원상복구 의무가 있습니다. 실크벽지라면 매직블럭이나 치약으로 최대한 지워보시고 지워지지 않는다면 다이소 등에서 벽지 보수용 펜이나 스티커 벽지로 표시 안나게 가리는 방법이 있습니다. 도배를 새야 한다면 전액이 아닌 벽지의 사용 연수를 고려해 비용의 일부만 부담하는 것이 관례입니다. 주의할점은 낙서가 적다면 임대인이 그냥 넘어가 주기도 하니 이사 전 미리 사태를 보여주고 원만하게 협의하는 것이 가장 좋습니다. 원칙은 변상이지만 최대한 직접 지워보신 후 안 될 경우 도배배의 일부를 협의해 정산하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 충분히 가능한 조건입니다. 전세는 서울시 신혼부부 임차보증금 지원으로 부부합산 1억 3천만원 이하라면 대출 금리의 최대 2%를 서울시가 지원하여 실질 이자 부담을 확 낮춰주고 일반 버팀목 대출보다 소득 기준이 훨씬 널널해서 현재 두분께 가장 적합합니다. 매매는 신생아 특례 및 디딤돌 대출을 이용하여 생애 최초 주택 구입시 LTV80% 까지 대출이 가능하므로 자산 5천만원을 계약금과 취등록세로 쓰고 3억 초반대 집 매수가 가능합니다. 향후 아이 계획이 있다면 소득 2억원 이하까지 파격적으로 완화된 금리 혜택을 받을 수 있습니다. 마지막으로 예비 신혼부부 및 신혼부부를 대상으로 공공임대를 마련하면 시세의 80% 이하로 최장 20년까지 거주가 가능하며 자산 5천만원이면 보증금 마련 부담이 적습니다. 먼저 기금e 든든 앱에서 신혼부부 버팀목/디딤돌 자격을 확인하시고 부적격 시 서울주거포털에서 신혼부부 임차보증금 이자지원 신청을 준비하시고 지역은 서울 외곽 금천, 도봉, 중량 또는 경기 부천, 광명, 시흥쪽을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.혼자 살 집을 고를 때는 수압, 결로, 단열 등 내부 상태를 꼼꼼하게 확읺야 합니다. 주방과 화장실의 물을 동시에 틀어 수압이 유지가 잘 되는지, 배수구에 악취가 올라오지는 않은지 확인하세요 가구가 놓였던 벽면 구석이나 천장 모서리에 거뭇한 자국이나 벽지 들뜸이 있는지 꼼꼼하게 살펴야 합니다. 창문을 닫았을 때 외부 소음이 잘 차단되는지 확인하고 샷시 틈새로 바람이 들어오는지도 손으로 대보셔야 합니다. 에어컨, 세탁기 등 기본 가전의 제조 연도와 작동 여부를 확인하고 파손된 곳은 미리 사진을 찍어두어야 퇴거 시 분쟁을 예방할 수 있어요 팁으로 낮에 방문하여 채광을 확인하고 밤에 한번 더 방문하여 층간소음이나 벽간소음 정도를 체크해 보시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가계약금은 사라지는 돈이 아니라 보증금의 일부 또는첫 달 월세로 처리되어야 하는 금액입니다. 보증금이 500만원이고 가계약금이 50만원이라면 잔금날에는 450만원만 입금하시면 됩니다. 질문자님처럼 월세와 같은 금액을 내셨다면 해당 금액이 3월분 월세로 대체 되었는지를 확인해야 합니다. 체크할점은 보증금 전액을 다 내고 3월 월세까지 따로 내셨다면 2월에 낸 가계약금은 이중 지불된 것이므로 돌려받아야 합니다. 입금 내역과 계약서상의 보증금 총액을 비교해 보시고 가계약금이 보증금 잔금에서 차감되지 않았다면 부당이득 반환을 요구할 수 있습니다. 가계약금은 물건을 '찜' 하기 위한 예치금일 뿐 공짜로 주는 돈이 아닙니다. 보증금에서 깎였거나 월세로 처리되었는지 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.호가가 아닌 최근 6개월 내 실거래가보다 5~10% 낮게 책정해야 매수 문의가 붙으며 중개사에게 최대치 법정수수료를 약속하면 매물 브리핑 순위가 최우선으로 올라갑니다. 집 근처뿐만 아니라 세종 시 내 토지 전문 중개업소 10곳 이상에 매물을 뿌리시고 세종시 맘카페나 부동산 커뮤니티, 토지 앱(땅야, 디스코)에 직접 매물을 올려 실거주 수요자를 찾으세요. 매수자의 편의를 위해 이땅에 이런 집을 지을 수 있다는 간단한 예상 조감도나 설계안을 보여주면 매수 결정이 훨씬 빨라지며 경계 측량 여부나 배수 시서 등 기초 토목 상태가 완비되었음을 강조하시면 좋습니다. 가격을 조금 낮추더라도 중개사에게 최대치 수수료등을 어필해서 노출 빈도를 극대화 하는 것이 가장 빠른길입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추위와 건물 가치를 잘 보셔야 합니다. 알루미늄보다 열전도가 낮은 수지 샷시나 복층 유리가 적용된 집이 압도적으로 따뜻합니다. 끝집이나 꼭대기 층보다 위아래, 양옆이 타 세대로 막힌 가운데 낀 집이 냉기차단에 유리합니다. 구축이라면 벽면에 단열재 보강 공사가 되었는지 현관 중문이 있는지 확인하세요. 구축 구매시 필수로 확인할점은 지진 안전성과 대출 승인을 위해 반드시 1981년 6우러 이후 준공된 건물을 선택하시고 장기수선계획에 따라서 적립금이 충분하게 쌓여 있는지 확인해야 추후 수선 분담금 폭탄을 피할 수 있습니다. 나고야는 지대가 낮은 곳이 많으므로 시청 홈페이지에서 침수 위험 지역인지 반드시 대조하세요. 집 내부 보다는 창호 등급과 관리조합의 재정 상태를 먼저 보시는 것이 나고야 생활의 질을 결정합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인이 보증금을 활용할 수 없게 되면 전세를 놓을 유인이 사라져 전세 물량이 급감하고 전면적인 월세 전환이 일어나 세입자의 주거비 부담이 커집니다. 보증금을 관리하는 신탁기관에 지불해야 하는 신탁 수수료가 발생하여 이 비용은 결국 임대료 상승이나 세입자 부담으로 전가될 가능성이 높습니다. 기존 보증금이 돌려막기를 하던 임대인들이 신규 보증금을 신탁해야 할 경우 당장 돌려줄 자금이 부족해져 역전세난이나 경매가 속출하는 부작용이 생길 수 있습니다. 잡수리 비용 등 임대인의 의무 이행 시 자금을 쥔 신탁사와 집주인 간의 의사결정 갈등으로 인해 세입자가 적절한 수리를 제때 받지 못하는 불편함도 생길 수 있습니다. 즉 전세금 보호 효과는 확실하지만 전세 공급 자체를 위축시켜 시장의 근간을 흔들 수 있다는 우려가 큽니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 7억 5천만원인 경우 임대차 요율 구간은 0.4%가 적용이 됩니다. 7억 5천에서 0.4%를 곱하면 300만원이 나오며 부가세 별도입니다. 즉중개사가 요구할 수 있는 법적 최대 금액은 300만원 입니다. 여기에 중개업소가 일반과세자라면 부가세 10%를 포함해서 330만원까지 청구할 수 있습니다. 요즘처럼 전세 거래사 귀하거나 가격대가 높은 경우 상한요율을 다 주는 대신에 사전 협상을 통해 낮추는 것이 일반적입니다. 보통 0.3~0.35% 수준에서 합의를 많이 하여 깔끔하게 200~250만원 부가세 포함하여 먼저 제안해 보는 것이 일반적입니다 주의할점은 보수를 깎고 싶다면 잔금날이 아닌 계약서를 쓰기 전에 미리 복비는 0.3%로 해주시죠 라고 확답을 받는 것이 가장 좋고 결제 시현금영수증 발행을 요구하셔서 연말정산 시 소득공제 혜택도 받으세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세에서 전세로 재계약시 가장 일반적으로 기존 보증금에 1.05를 곱하면 됩니다. 기존 보증금이 2억인 경우 1.05를 곱하면 2억 1천만원까지 받을 수 있습니다. 전세에서 월세로 전환할 때는 단순히 5%를 더하는 것이 아니라 법정 전환율을 적용해야 합니다. 보증금을 5% 올린 금액을 기준으로 전월세전환율을 적용하여 월세로 환산해야 합니다. [한국은행 기준금리 + 대통령으로 정한 이율 2%] 또는 10% 중 낮은 것으로 적용합니다. 예시로 기준금리가 3% 라면 전환율은 5%로 적용합니다. 주의할점은 임대차계약 체결 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없으며 가장 확실한 방법은 정부 공식 사이트인 '렌트홈'의 임대료 인상률 계산기를 사용하는 것입니다. 기존 보증금과 변경할 계약 형태로 입력하면 법정 산환선을 자동으로 알려줍니다. 5% 제한 규정을 위반할 경우 최대 3000만원 이하의 과태료가 부과되며 등록임대사업자 혜택이 환수될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.불가능에 가깝습니다. 정당한 계약 이행 촉구는 공인중개사의 업무 범위이며 약속을 어긴 세입자에게 연락하는 것은 법적 처벌 대상이 아닙니다. 세입자의 주장은 단순한 허세성 협박일 가능성이 높습니다. 집주인에게 요청하며 퇴거 지연으로 인해 새 임차인과의 계약이 파기될 경우 발생하는 모든 손해와 위약금을 보증금에서 공제하거나 청구하겠다고 공식적은 내용증명서를 꼭 발송하시고 협조하지 않으면 명도소송 및 집행비용까지 청구하겠다고 강경한 태도를 집주인이 보여야 세입자가 움직입니다. 중개사에게 법적 문제가 없으니 계속 업무를 진행해달라고 요청하고 모든 회피 문자나 녹취 증거를 남겨달라고 하세요. 현재는 집주인과 공조하여 손해배상 책임을 명확하게 고지하는 것이 최선입니다. 감사합니다.