전세계약 시에 위험도 문의드립니다.

Question

지금 보고있는 집은 15년 지어진 건물이고, 5가구 중 2가구는 집주인이 살고 나머지 두가구는 전세, 한 가구는 월세로 나와있는 집입니다.

저는 그중 전세 2.2억으로 알아보고 있는 중인데 해당 건물에는 근저당이 없으나 건물의 대지에 근저당이 3억 가량 잡혀있고, 건물에는 가압류 일부해지가 이력이 있습니다.

부동산에서는 보증보험 가입이 되면 안전할 거라고 말하고, 시에서 하는 안심계약 서비스에서는 보증보험이 가입되더라도 깡통전세라 위험하다고 말씀하시는데 의견이 달라 어떤게 맞는지 모르겠어요ㅜㅜ

이 상태면 계약을 하더라도 너무 불안할 것 같은데 어떻게 생각하시나요..?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 건물이 경매로 넘어가게 되면 시세 대비 70% 선에서 낙찰이 된다고 가정을 한다면 낙찰이 되고 선순위 근저당권이나 전세권등에 배당을 하고 남는 것이 있을 경우 해당 보증금을 반환을 받을 수 있습니다. 그런식으로 계산을 한번 해보시고 또한 보증보험이 가입이 된다는 것은 어느 정도 보증금반환이 안전하기 때문일수도 있습니다.

개인적으로 보증보험 가입이 가능할 경우는 전세계약을 진행을 해도 되지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

건물에 근저당이 없더라도 대지에 설정된 3억원의 근저당은 경매 시 세입자의 보증금보다 우선 변제될 위험이 매우 크며 이미 다른 전세 세입자들이 있는 상태에서 2.2 억원을 추가하는 것은 전형적인 깡통전세 구조입니다. 특히 가압류 이력은 임대인의 자금 소명 능력이 현저히 낮음을 증명하는 강력한 위험 신호이기에 부동산 측의 말만 믿고 계약하는 것은 전 재산을 잃을 수 있는 대단히 위험한 선택입니다. 보증보험은 사고 발생 시의 사후 대책일뿐이며 대지 근저당이나 임대인의 재무 결함으로 인해 가입 자체가 거절되거나 실제 보상 과정에서 심각한 분쟁이 발생할 소지가 다분합니다. 따라서 시청 안심계약 서비스의 전문가 조언대로 해당 매물은 안전성이 전혀 담보되지 않으므로 보증보험 가입 여부와 상관없이 계약을 포기하고 다른 안전한 집을 찾으시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

깡통전세란 보증금보다 주택시세가 낮아지는 것을 의미하는데, 안심계약서비스에서 깡통전세라 위험하다는 의미는 다가구로써 현 세대 합산 보증금과 선순위근저당등 내보증금의 합이 시세를 초과할 가능성이 있다는 의미로 보입니다. 그리고 가압류 말소이력이 있다면 임대인의 경제상황도 그렇게 좋다고는 보기 어려울수 있습니다. 다만 위 매물이라도전세보증보험에 가입이 가능하다면 미반환시 보증보험을 통해 보증금 반환이 가능하기에 보증금에 대한 손실가능성은 낮을수 있습니다. 단, 해당 구상권 청구까지 임차권 등기설정과 각종 서류제출등 여러므로 시간과 비용에 대한 손실은 피하실수 없어 , 최초부터 보증보험을 통해 반환을 받아야할 가능성이 있는 매물이라면 계약을 하지 않는게 유리합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

조금이라도 불안하면 피하는 게 맞는 매물입니다

특히 지금 설명 기준으로는

토지 근저당 3억,전세 2.2억

비율이 꽤 빡빡한 편이라 안전한 전세라고 추천하긴 어렵습니다

보험 믿고 들어가기엔 애매하고, 보수적으로 보면 거르는 쪽에 가까운 매물입니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세보증보험은 만약 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 돌려주는 장치라서 중요한 안전장치는 맞지만 보증보험은 아무 집이나 가입되는 게 아니라 가입 요건을 통과해야 하고 가입 가능하다고 해서 모든 위험이 사라지는 건 아닙니다.

보증보험 가입은 최소한의 안전장치라 생각하시는게 좋습니다.

현재 정보만 보면 저는 이 매물을 계약 가능 보다는 주의 또는 보류라고 말씀드리고 싶습니다.

감사합니다.

Answer 6

지금 보고있는 집은 15년 지어진 건물이고, 5가구 중 2가구는 집주인이 살고 나머지 두가구는 전세, 한 가구는 월세로 나와있는 집입니다.

저는 그중 전세 2.2억으로 알아보고 있는 중인데 해당 건물에는 근저당이 없으나 건물의 대지에 근저당이 3억 가량 잡혀있고, 건물에는 가압류 일부해지가 이력이 있습니다.

부동산에서는 보증보험 가입이 되면 안전할 거라고 말하고, 시에서 하는 안심계약 서비스에서는 보증보험이 가입되더라도 깡통전세라 위험하다고 말씀하시는데 의견이 달라 어떤게 맞는지 모르겠어요ㅜㅜ

이 상태면 계약을 하더라도 너무 불안할 것 같은데 어떻게 생각하시나요..?

==>현재 상황에서 선순위 근저당이 3억이 설정되어 있고, 선순위 보증금 등이 있는 상태에서 질문자님께서 전세 2.2억원이라면 위험 물건에 해당될 가능성이 높아 보입니다. 따라서 아래와 같은 방식으로 계산하여 보시기 바랍니다.

"해당주택 실거래가격 *70% > 모든 보증금의 합계 + 선순위 근저당"이어야 안전하다고 할 수 있습니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

대지근저당 3억과 전세금 2,2억이라면 총 5,2억으로 건물 시세가 5-6억 미만이라면 깡통전세로 위험하실 수 있으니 참고하시기 바랍니다