답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.관행적으로 영업, 시설, 바닥 세가지 항목을 합산하여 산정합니다. 예시로 월 순수익이 500만원이고 인테리어에 1억원을 투자한지 2년 된 카페를 인수할 경우 영업 권리금 500만원 X 12개월 =6000만원에 시설 권리금 1억원-(2년 감가상각 약 4000만원)=6000만원, 바닥 권리금은 해당 골목 코너 상권 시세를 반영하여 3000만원 이렇게 총 권리금 합계를 계산하면 1억 5000만원입니다. 인수할 시 주의해야할 가짜 데이터 판별법은 양도인이 제시하는 매출을 그대로 믿기보다 객관적인 증빙 자료를 반드시 요구해야 합니다. 최근 1년치 카드 매출 전표를 확인하시고 배달 비중이 높다면 배달의 민족, 쿠파이츠 등의 정산내역을 대조하고 매출 대비 재료비 비중이 업종 평균과 맞는지, 국세청에 신고된 매출액과 제시받은 매출액등을 비교해야 합니다. 시설 권리금의 경우는 설치한지 5년이 넘었다면 가치를 0으로 보는 것이 냉정한 시장의 논리입니다. 또한 월 300만원 보장 같은 말보다는 실제 임대료, 인건비, 공과금을 뺀 순수익을 기준으로 권리금을 협상하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주변 월세 시세로 토대로 연 수익률이 4~5%가 나오는지 역산해 보세요 공용 면적을 제외한 실평수 전용면적 기준으로 인근 매물과 가격을 비교해야 가장 정확합니다. 아파트보다 환금성이 낮으므로 최근 1~2년 내 실제 거래된 가격을 국토교통부 시스템에서 확인하세요. 반전세가 많은 이유는 전세사기 예방을 위해서 보증보험 가입 기준 공시가 126% 등으로 강화되어 집주인들이 보증금을 낮추고 나머지를 월세로 전환하는 추세입니다. 고금리로 인해 임대인이 전세금보다 월세로 받아 이자를 충당하는 것을 선호하게 된 시장 변화때문입니다. 체크할점은 보증금을 보호받기 위한 대항력 확보를 위해 전입신고가 가능한지 반드시 확인하시고 오피스텔은 일반 아파트보다 공용 관리비가 비싸므로 실제 고지서 평균 금액도 체크해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매각물건명세서상 임차인이 없고 근저당권만 있다면 낙찰 대금 완납 시 모든 채무는 소멸하며 낙찰자가 추가로 부담할 빚은 없습니다. 생애최초 보금자리론 이용이 가능하지만 잔금 기한 약 30일이 촉박할 수 있으므로 먼저 경락자금대출로 잔금을 치른 후 소유권 이전 뒤에 정책자금으로 대환하는 방식이 안전합니다. 생애최초 구매자는 지역 관계없이 LTV 80% 6억원 한도까지 가능하나 빌라의 경우에는 감정가 기준에 따라서 실제 한도가 달라질 수 있으니 사전조사가 필수적입니다. 주의할점은 해당 물건이 빌라이므로 KB시세가 없는 경우가 많습니다. 이럴때는 감정가나 은행 협약 감정가를 기준으로 하므로 입찰 전에 반드시 경매 전문 대출 상담사를 통해서 가계신탁을 받아보셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공매 낙찰자가 아직 잔금을 치르지 않았다면 법적 소유권이 없으므로 소유권 취득 전의 퇴거 요구는 부당하는점을 명확히 밝히는 답변서를 보내야 합니다. 낙찰자는 잔금을 완납해야 소유권이 생기므로 현재는 퇴거를 강요할 권리가 없음을 명확하게 하셔야 합니다. 또한 본인은 예전부터 거주한 적법한 점유자임을 강조하세요. 답변은 귀하가 잔금을 완납하여 소유권을 취득한 이후에 이사 시기 및 절차에 대한 정당하게 협의하겠다는 취지로 작성하시면 됩니다. 이렇게 대응하면 상대방의 무리한 압박을 방지하고 향후 소송에서도 협의 의사가 있었음을 증명할 수 있습니다. 공매 낙찰자가 계약금만 낸 상태에서 퇴거까지 걸리는 시간은 최소 4개월~8개월 이상으로 예상이 됩니다. 즉 낙찰자는 매각 결정후 통상 30~60일이내에 잔금을 완납해야만 소유권자가 되니 그전에는 법적으로 나가라고 할 수 없으며 경매와 달리 공매는 인도명령 제도가 없어서 낙찰자가 점유자를 내보내려면 반드시 명도소송을 제기해 승소 판결을 받아야합니다. 소송 소요시간은 최소 4개월~1년까지도 걸리니 낙찰자도 소송비용과 시간이 부담스러울테니 답변서를 통해 이사 준비 기간과 이사비 협의가 된다면 원만하게 나갈 용의가 있다고 전하는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소관청(구청/군청)에 집합건축물대장 표시사항 정정신청을 해야합니다. 원칙적으로 건물 소유자가 직접 신청해야 하며 해당 건물이 소재한 구청이나 군청의 건축과를 방문하거나 온라인 정부 24 또는 건축행정시스템 세움터를 통해 신청이 가능합니다. 필요한 서류는 건축물표시 정정 신청서, 현황도(층별 평면도 및 위치고), 소유자임을 증명하는 서류등이 필요합니다. 구청에 서류를 접수하면 통상적으로 공휴일 제외해서 7일 이내 처리가 되며 건축물대장이 301호로 바뀌면 이를 근거로 등기소에 방문하여 부동산 등기 표시변경 등기를 해야 합니다. 등기 변경까지 포함하면 약 2~3주 정도 소요될 수 있습니다. 주의할 사항은 단순히 숫자만 바꾸는 것이 아니라 3층 전체의 호수 배치와 일치해야 합니다. 만약 다른 세대와 번호가 겹치거나 계통이 꼬여 있다면 건물 전체의 현황도를 다시 제출해야 하니 주의하세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트보다 높은 감정가의 60~80% 정도 나옵니다. 단 실제 매매가보다 감정가가 낮게 책정될 수 있다는 점도 유의하세요 개인소득 DSR보다 건물의 임대 수익성을 더 중요하게 봅니다. 즉 월세 수입이 대출 이자의 1.25~1.5배 이상이어야 한도가 깎이지 않습니다. 주택이나 상가가 포함된 경우 소액임차보증금(방공제) 만큼 대출 한도에서 차감되므로 실제 수령액은 예상보다 적을 수 있습니다. 개인 사업자나 법인 대출로 진행될 경우 아파트(가계대출) 보다 DSR 규제에서 상대적으로 자유로운 편입니다. 건물은 아파트보다 대출한도가 높고(LTV) 개인 소득의(DSR) 영향이 적은편이지만 건물의 임대수익률이 낮으면 한도가 줄어듭니다. 또한 실제 시세보다 감정가가 낮게 책정될 수 있다는 점도 유의하셔야 해요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금과 월세를 이미 지급되었다면 서면 계약서 작성 여부와 상관없이 법적으로 계약이 성립된 상태이며 단순 변심으로 취소할 경우 원칙적으로 임차인은 계약금을 포기해야 해지가 가능합니다. 만약 중개사가 설명한 내용과 실제로 많이 다르다면 중요 사항에 대한 허위정보 제공으로 이를 근거로 계약의 착오 취소나 중개사의 과실 책임을 물을 수 있습니다. 현실적인 실무대응으로는 집주인 입장에서는 이미 계약이 완료된 것으로 간주하므로 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료와 재광고 기간의 일부 임대료를 본인이 부담하는 조건으로 합의해지를 제안하는 것이 가장 빠릅니다. 아직 입주 전이므로 절대로 짐을 들여놓거나 비밀버호를 받아 실제 점유를 시작해서는 안되며 계약 취소 의사는 최대한 빠르게 중개사와 집주인에게 전달해야 손해를 줄일 수 있어요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보금자리론 대출 실행 후 3개월 이내 전입이 필수입니다. 세입자가 27년 2월까지 거주한다면 26년 12월 잔금 시 대출을 받았을 때 실거주 의무 위반으로 대출이 회수될 위험도 있습니다. 잔금 시점을 세입자 퇴거일로 늦추거나 일단 전세를 끼고 잔금을 치른 뒤 세입자가 나가는 시점에 맞춰서 대출을 신청하는 것이 안전합니다. 2026년 현재 금리 변동성이 크다면 보금자리론의 고정금리는 안정적이 선택입니다. 나중에 금리가 낮아지면 중도상환수수료 없이 갈아탈 수 있는 장점도 있습니다. 혼인신고 전이라도 소득 6천만원이면 미혼 기준 7천만원 이하에 부합하여 신청 가능하나 신혼부부 전용 우대금리는 받지 못할 수 있습니다. 12월 잔금 후 2월 말 전입은 90일 이내이므로 가능할 수 있지만 날짜가 촉박하므로 세입자와의 퇴거약속을 서면으로 확실히해두고 대출 신청시에도 전입 예정일은 90일 이내로 정확하게 기재하세요. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.판례상 재산분할의 대상과 가액을 정하는 기준시점은 사실심 변론종결일(재판이 끝나는 시점) 입니다. 따라서 숙려기간 중에 취득한 재산이라도 재판이 끝나기 전이므로 원칙적으로는 재산분할 대상에 포함될 가능성이 열려있습니다. 단 새로 매입하는 주택이 부부 공동의 노력으로 형성된 자산이 아님을 입증하면 제외될 수 있습니다. 매수 자금 중 부모님께 빌린돈(차용증 작성 필수)이나 본인의 고유재산, 혼인 파탄 이후 발생한 대출금 등으로 충당했음을 증명해야 하며 숙려기간은 이미 혼인 관계가 실질적으로 파탄 난 이후이므로 이 시기에 새로 형성한 재산은 상대방의 기여도를 인정하기 어렵다는 논리를 세울 수 있습니다. 만약 주택 매입 자금의 일부라도 부부가 같이 살 때 모은 예금이나 기존 재산에서 나왔다면 그 비율만큼은 반드시 재상분할이 되는점 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부의 3기 신도시 등 대규모 공급이 본격적으로 시장에 풀리는 2027~2028년 이후에야 실질적인 가격 안정을 기대할 수 있다는 견해가 지배적입니다. 하지만 단기적인 대출 규제 완화나 금리 인하 기대감은 오히려 수요를 자극해 서울 핵심지 가격을 더 띄우는 부작용을 낳을 수 있습니다. 향후 전국적인 안정보다는 양극화가 심해질 것입니다. 서울은 공급 부족으로 강세를 유지할 예정이고 지방은 미분양과 인구 감소로 하향 안정화될 가능성이 크다고 생각합니다. 정책 효과가 시장에 반영되기까지 시간이 걸리므로 올해와 내년은 혼조세가 지속될 것으로 보입니다. 무조건 떨어진다 혹은 무조건 오른다는 말에 휘들리기보다 본인의 실거주 목적과 자금동원 능력을 냉정하게 따져보고 행동해야 합니다. 감사합니다.