답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.발품 팔기 전에 사전조사가 필욘한데 아파트와 달리 단독주택은 대지 지분이 중요합니다. 네이버 부동산에 단독/다가구 매물을 확인하고 아실 앱을 통해서 주변 단독주택의 최근 실거래가를 반드시 비교해 보세요 디스코를 통해 토지대장과 건축물대장을 앱 하나로 볼 수 있는데 땅의 용도에 따라서 나중에 건물을 새로 지을 때 규모가 달라지므로 용도지역을 꼭 확인해야 합니다. 토지이음을 통해서 해당 주택 부지가 재개발 구역에 포함되었는지 도로에 접해 있는지 등 규제사항을 무료로 열람할 수도 있습니다. 아파트와 달리 시세가 아닌 은행 감정가 기준이라 대출액이 보통 시세의 40~60% 수준으로 예상보다 적게 나올 수 있으며 주택 임대차 보호법상 최우선변제금을 대출금에서 차감하므로 실제 수령액이 뚝 떨어집니다. 한도를 높이려면 방공제를 안하는 신탁 대출이나 2금융권 상품을 상담받아 보세요. 구매팁으로 단독주택은 인터넷에 없는 매물이 많으니 점 찍어둔 동네의 오래된 현지 부동산 2~3곳에 연락처를 남겨두는 것이 가장 빠릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대한민국 최고가 지역인 강남과 비교하면 자산 가치 면에서 차이가 나는 것은 사실입니다 하지만 이는 서울 내 입지 서열의 차이일 뿐 홍제동을 저소득층 동네로 분류하기는 어렵습니다. 3호선을 통해 종로, 을지로 도심까지 10분대에 연결되는 핵심 입지입니다. 이 때문에 광하문이나 시청 인근의 대기업 직장인, 전문직들이 많이 사는 탄탄한 중산층 동네입니다. 인왕산과 안산을 낀 쾌적한 환경 덕분에 실거주 만족도가 매우 높으며 최근 신축 아파트들이 들어서면서 동네의 전반적인 가격대와 이미지가 크게 상승했습니다. 즉 홍제동 구축 아파트는 강남의 화려함은 없어도 서울 중심지 접근성이 뛰어난 안정적인 자가 주거지로서의 가치를 충분히 지니고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아버지가 만 70세 이상이시므로 민영주택 청약시에는 무주택 세대원으로 인정받습니다. 하지만 공공분양이나 노부모 부양 특별공급은 유주택자로 분류되니깐 주의하시길 바랍니다. 동생부부는 청약 시 세대원으로 포함되지 않으므로 그 집의 세대주로 등록하면 확실한 무주택 세대주가 됩니다. 아파트처럼 독립된 구조가 아닌 한 주소지에서 형제자매가 각각 세ㅐ주가 되는 한 지붕 두 세대는 실무적으로 매우 어렵습니다. 본인이 무주택 세대주가 되려면 동생을 세대원으로 두고 본인이 대표 세대주고 되어야 합니다. 따라서 본인이 무주택 세대주가 되어야 한다면 동생과 상의하여 본인이 해당 주소지의 대표 세대주로 등록하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공공임대주택은 법령에 따라서 감정평가 금액의 80~100% 등으로 가격 산정 공식이 정해져 있습니다 하지만 공공지원 민간임대는 민간 사업자의 수익성을 보장하기 위해 분양전환 가격에 대한 강제 규정이 없습니다. 현실적으로 대다수 건설사는 분양전환 시점의 시세 수준으로 분양가를 책정하려 합니다 보통 주변 아파트의 시세의 90~100%에 달하는 경우가 많아 임차인들과의 갈등이 잦은 지점입니다. 법적 기준은 없지만 예외적으로 개별 단지마다 계약 조건이 다를 수 있습니다. 드물게 입주 시점에 미리 분양가를 확정해서 공고하는 단지가 있으며 이 경우 시세가 올라도 초기 정해진 가격에분양받을 수 있어 유리합니다. 공공지원 민간임대는 임차인에게 분양전환 우선권을 줄 의무도 없습니다 공고문에 분양전환 시 임차인에게 우선권을 부여한다는 명시적 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 분양전환 시점의 갈등 이유는 건설사 입장은 10년 동안 임대료 상승률을 제한받았으니 분양때는 시세대로 팔아 수익을 내야 한다고 주장하고 있고 임차인은 공공의 지원을 받은 아파트인 만큼 시세보다 저렴하게 공급해야 한다고 맞서고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 교통이 좋고 살기 편한 곳은 한강진역과 이태로원 인근 한남동 북측입니다. 이곳은 6호선 한강진역을 바로 이용할 수 있고 단지 바로 앞 버스 정류장에서 종로, 을지로, 서울역으로 향하는 노선이 매우 풍부해 강북 도심 접근성이 최고 수준입니다. 또한 한남대교만 건너면 바로 강남 양재로와 연결되어 직장인들이 가장 선호하는 위치입니다. 한남역 인근 한남동 남측은 경의중앙선을 이용하기에 최적이나 지대가 낮고 길이 좁은 곳이 많아 자차 이동 시 병목 현상을 겪을 수 있습니다. 하지만 평지라는 장점이 있고 중앙선을 통해 용산역이나 왕십리 쪽으로 이동하기 좋습니다. 유엔빌리지 한남동 동측은 보안과 조망권이 뛰어나지만 대중교통 이용보다는 자차 이동에 특화된 폐쇄적인 부촌의 성격이 가능합니다. 내부가 언덕이고 마을버스 외에는 지하철역까지 도보 이동이 쉽지가 않아서 교통 편의성 중심의 주거지로는 한강진역 인근보다는 좋지 않을 수 있습니다. 즉 서울역, 을지로, 종로 등 도과 강남 양재를 모두 잡으려면 한강진역 주변이 가장 정답에 가깝습니다. 6호선 이용이 쉽고 버스 노선이 워낙 잘 되어 있어서 서울 주요 업무지구 어디든 20~30분 내외로 이동이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 충분히 가능하고 흔한 일입니다. 보증금이나 우러세 변동이 없다면 별도의 계약서를 쓰지 않아도 기존 계약이 동일한 조건으로 연장되는 것으로 간주됩니다. 조건이 바뀐다면 변경된 내용을 명시한 변경 계약서를 작성하는 것이 나중을 위해 안전합니다. 주의할점은 재계약 당일 날짜로 등기부등본을 새로 뗴서 처음 계약 때 없던 빚이나 압류가 생겼는지 꼭 확인하시고 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과시 계약 후 30일 이내에 전월세 신고를 다시 해야 합니다. 보증금 월세 변동이 없어도 기간이 바뀌면 신고 대상입니다. 보증금을 올렸다면 새 계약서에 확정일자를 다시 받아야 인상분에 대한 보호를 받습니다. 금액 변동이 없다면 기존 확정일자가 유지되니 안 받으셔도 됩니다. 새로운 계약서를 쓰더라도 처음 썼던 계약서는 절대 버리지 말고 함께 보관하시고 팁으로 계약서 쓰기가 번거롭다면 기존 계약서 여백에 기간을 00년 00월 00까지 연장함이라고 기재하시고 임대인과 임차인 서명이라 적고 날인하는 방식으로도 법적으로 효력이 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공시지가는 정부가 세금을 매기기 위해서 정한 기준 가격입니다 이게 오르면 재산세와 종합부동산세가 직접적으로 오르며 지역가입자의 경우 건강보험료도 함께 인상이 됩니다. 공시지가가 오른다는 것은 정부가 실제 집값이 올랐다는 사실을 공식 인정하는 셈입니다. 2026년 기준 서울은 약 5% 수준의 상승을 보였는데 이는 시장의 시세를 지탱하거나 추가 상승을 유도하는 심리적 요인이 됩니다. 실거래가와 다른 이유는 설거래가는 층, 향, 조망권 등 개별 특성이 반영된 시장가인 반면에 공시지가는 행정 편의를 위해서 시세의 일정 비율만 반영하여 보수적으로 산출하기 때문입니다. 즉 공시지가 상승은 단순한 숫자 놀음이 아니라 내 지갑에서 나가는 세금과 건강보험료가 직접적으로 늘어난다는 무서운 의미를 담고 있습니다 또한 국가가 이 집역 땅값과 집값이 이만큼 올랐다고 확정해 주는 것이기 때문에 부동산 시장의 시세를 견인하는 지표가 되기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단지 바로 뒤편으로 경부선 철길이 지나가기 때문에 기차 및 전철 소음이 발생합니다 특히 소리에 예민한 분들은 창문을 열어두었을 때 기차가 지나가는 소리가 꽤 크게 느껴질 수 있습니다. 단지 앞이 왕복 10차선이 넘는 한강대로와 접해 있어 차량 통행량이 매우 많습니다 고층이라도 창문을 열면 자동차 주행 소음이 올라오는 편이며 닫았을 때의 기밀성은 호실 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 2005년에 준공된 구축 오피스텔이라 최근 지어진 신축에 비하면 층간소음 차단력이 다소 아쉬울 수 있습니다. 다만 구조적으로 튼튼하게 지어진 편이라 이웃을 잘 만나는 운에 따라서 체감도가 달라집니다. 세대수가 워낙 많아 출퇴근 시간에 엘리베이터 대가 시간이 길어질 수 있다는 점도 단점입니다. 기타적으로 삼각지역 초역세권이라 교통이 압도적으로 편리하며 단지 내 상가가 잘 발달해 있어 생활 편의성은 매우 높습니다. 세대수가 많아 관리비가 효율적인 편이지만 평형대에 따라서 기본적인 관리비 수준이 다르므로 확인이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 경기도 주민도 서울이나 인천 지역 청약에 신청할 수 있습니다. 다만 공급 방식에 따라서 당첨 확률이 달라집니다. 대규모 택지개발지구 3기 신도시 등은 서울 경기 인천을 아우르는 수도권 거주자라면 신청이 가능합니다. 보통 해당 지역 거주자에게 일정 비율을 우선 배정하고 나머지 물량을 수도권 전체 거주자에게 배정하기 때문에 경기도민도 서울,인천 물량을 노려볼 수 있습니다. 일반 민간 분양은 해당 지역 거주자에게 우선권이 먼저 돌아가기 때문에 경쟁률이 높은 인기 단지는 경기도 거주까지 기회가 오지 않는 경우가 많습니다. 거주지 혜택으로는 별도 가산점은 없지만 해당 지역에 오래 거주할수록 해당지역 우선 공급 자격을 얻어서 당첨에 압도적으로 유리해집니다. 본인 집이 아니더라도 유주택 부모님과 같은 세대면 유주택 세대원으로 간주되어 불리합니다. 예외적으로 부모님이 만 60세 이상이면 민영주택 청약 시 본인을 무주택자로 인정해 줍니다. 단 공공임대나 노부모 부양 특공 등은 제외입니다. 대처방법으로 청약 당첨 확률을 높이려면 세대분리를 통해 독립된 무주택 세대주 자격을 갖추는 것이 가장 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.압구정 3구역은 압구정 현대아파트의 핵심 부지로 규모가 가장 크며 최근 서울시와 신속통합기획안을 확정 짓고 정비계획 결정고시를 위한 막바지 단계에 있습니다. 설계 공부 등 대외적인 행보가 가장 활발합니다. 압구정2,4,5 구역은 3구역과 비슷한 속도로 움직이고 있습니다. 특히 2구역과 5구역은 최근 설계업체를 선정하고 구체적인 단지 배치를 구성하는 등 사업에 속도를 내고 있습니다. 압구정 1,6 구역은 상대적으로 속도가 늦습니다 1구역은 최근에야 조합설립을 준비중이며 6구역은 여러 단지의 통합 재건축 논의로 인해 진행이 더딘 편입니다. 압구정은 단순히 새 아파트가 되는 것을 넘어서 한강변 초고층 랜드마크라는 상징성이 더해집니다 서울시의 35층 높이 규제가 폐지되면서 최고 70층 내외의 초고층 설계가 논의되고 있으며 이는 대한민국 부의 지도를 다시 쓰는 수준의 변화가 될것으로 보입니다. 현재 압구정 현대아파트 등의 시세가 이미 평당 1억원을 훌쩍 넘긴 상태이며 전문가들은 신축 아파트가 완공될 시점에는 단순한 주거 공간을 넘어 글로벌 수준의 하이엔드 자산이 될것으로 보고 있어 인근 반포나 한남동의 신축 대장주 가격을 상회하는 전국 최고가 기록을 갱신할 것으로 전망합니다. 감사합니다.