답변 내역

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.누구나 겪는 과정이며 현재 시장의 핵심 전망을 짧게 짚어 드리자면 비트코인은 금리인하 기대감과 자금 덕분에 장기 전망은 밝지만 변동성이 커서 사면 떨어지는 구간이 자주 발생합니다. 추격 매수 보다는 분할매수가 정답입니다. 삼성전자는 AI 반도체 실적이 본겨고하되면서 외국인 수급이 좋아지고 있습니다. 팔고 나서 올랐다면 지금 바로 따라붙기보다 잠시 조정받았을 때 재진입을 노려보세요. 정리하자면 지금은 조급함이 가장 큰 적입니다. 내가 팔면 오른다는건 그만큼 바닥권에서 인내심이 한계에 왔었다는 뜻이니 다음엔 목표 수익률을 정해두고 기계적으로 대응하는 방법도 추천합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.어머니의 대출 3.1억원을 30년 상환시 월 약131만원, 20년 상환시 약 172만원의 원리금이 발생합니다. 아들이 월세를 내어 대출을 갚는 방식은 시세에 맞는 계약과 실제 이체 내역이 있다면 가능하지만 세무조사시 증여로 의심받을 수 있어 주의가 필요합니다. 실제로 주변 시세와 비슷한 금액으로 임대차 계약서를 쓰고 매달 통장 기록으로 월세를 이체해야 합니다. 다만 이 경우 어머니는 임대소득세를 신고 납부하셔야하고 아들은 전입신고를 반드시 해야 합니다. 세금 측면에서 5억원 증여시 약 8,000만원의 증여세가 나오지만 상소은 5억원까지 (어머니의 전체 재산이 5억원 이하일시) 공제되어 세금이 없을 가능성이 높으므로 상속이 더 유리합니다. 중요한점은 해당 아파트에 실거주 의무가 있는지도 반드시 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.지역 농축협(2금융권)의 상가 담보 대출 금리는 현재 기준 대략 연4.8%~5.8% 수준입니다. 1금융권 대비 0.5~1%p 정도 높지만 대출 한도가 더 많이 나오는 장점이 있습니다. 개별 법인이기 때문에 지점마다 금리가 다르니 발품을 팔면 4.5%대 우대 금리도 가능할 수 있습니다. 지방 농축협은 해당 지역 부동산 사정에 밝아 감정가나 한도 산저엥서 유리한 경우가 많습니다. 정리하자면 보통 5% 초반대를 생각하시면 되며 정확한 금리는 해당 지점에 전화로 상가 담보 대출 금리를 문의하시는 것이 가장 빠르고 정확합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.보증금 3,000만원은 비교적 안전한 편입니다. 2016년 말소된 압류는 현재 계약에는 아무런 영향이 없습니다. 건물 시세가 보통 15억원 정도일 경우 근저당 7억2천은 과하지 않은 편입니다. 무엇보다 보증금 3,000만원은 경매시 최우선변제권을 통해 선순위 은행보다 먼저 보호받을 가능성도 높으니 이부분 확인 바랍니다. (지역별 최우선변제금 번위가 다른데 서울은 최대 5,000만원 내) 상가용 건물을 주거로 쓰는 것이라 전입신고와 확정일자만 확실히 하시면 주택임대차보호법 보호를 받습니다. 하지만 전세대출을 어려울 수 있으니 확인 바랍니다. 정리하자면 과거 압류보다는 현재 시세 대비 채무 비율이 중요합니다. 전입신고가 가능하다면 3,000만원은 법적으로도 우선 보호받는 금액일 확률이 크니 불안해하지 않으셔도 될것 같습니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.현재 고용이 적당히 둔화되는것을 미국시장은 가장 큰 호재로 봅니다. 너무 좋으면 금리 인하 기대가 사라져 주가에 부담을 주어 악재로 작용하고 너무 나쁘면 금리는 내려가겠지만 경기 침체 공포가 시장을 짓눌러 이것 또한 악재로 작용합니다. 물가를 자극하지 않을 만큼 완만하게 식어가는 고용이 호재로 작용합니다. 정리하자면 지금은 고용이 좋은 것보다 적당히 나쁜것이 금리 인하 명분을 주기 때문에 호재에 가깝습니다. 하지만 그 선을 넘어 급격하게 나빠지면 바로 침체 악재로 바뀌게 됩니다. 내일 1월9일 발표될 미국 12월 고용지표가 시장 예상치인 실업률 4.5~4.6% 선을 유지하며 완만하게 나오는지 확인하는 것이 핵심입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.연 수익 6,500만원인 건물의 13~14억원에 매도하는 것은 매우 합리적입니다. 13억원이면 수익률 5%, 14억원이면 4.6% 입니다. 보통 4.5~5% 수익률은 시장에서 거래가 아주 잘 되는 정당한 가격입니다. 계산 방식은 (연수익/수익률)+보증금으로 계산했을 때 수도권 기준 4%초반대 수익률도 매매가 성사되므로 15억원까지도 충분히 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.전국 어느센터든 예약한 곳으로 가면 되기 때문에 주소지 상관없이 방문이 가능하며 부결 확률도 매우 낮습니다. 이 대출은 연체자나 무직자도 지원하는 상품이라 부결 확률이 매우 낮습니다. 다만 서민금융진흥원 대출 연체 중이거나 도박/사기 등 사행성 목적임이 드러나면 거절될 수 있습니다. 신분증과 대출금을 받을 본인 명의 통장 사본만 잘 챙겨서 가시면 됩니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.기존 버팀목 대출을 상환하는 조건이라면 문제없이 대출이 가능합니다. 정부와 서울시 지원 대출은 동시에 두 개 쓸 수 없지만 새 대출로 기존 대출을 갚는 대환 방식은 허용됩니다. 대출 실행일에 은행이 새로운 대출금으로 기존 버팀목 대출을 즉시 상환 처리하므로 실질적으로 중복 대출이 되지 않습니다. 이미 은행과 서울시 부서에서 가능하다고 답변을 받으셨다면 해당 기관들의 시스템상 상환 존건부 승인이 가능하다는 뜻입니다. 팁으로 대출 실행 당일 은행에 기존 대출 상환 영수증 처리가 잘 되었는지만 확인하시면 완벽합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.혼인신고 전이라면 동거인으로 전입해도 혜택을 받는데 문제없습니다. 남편이 세대주인 집에 전입하면 질문자님은 동거인이 됩니다. 하지만 소득 중위 40% 이상만 증빙하면 부모님으로부터 법적 세대분리가 인정됩니다. 혼인신고 전이므로 남편과 질문자님은 범적 남남입니다. 부모님 세대에서 독립했으니 본인 명의로 집을 사면 1주택자가 됩니다. 동거인은 법적 세대원이 아니므로 나면의 주택 소유 여부와 상관없이 질문자님은 생애최초 혜택을 모두 받을 수 있습니다. 결론적으로 혼인신고를 매매 이후로 미루시면 무주택 생애최초 자격을 온전히 활용하실 수 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.원룸같은 다가구주택은 근저당보다 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 훨씬 무섭습니다. 건물전체 근저당+ 앞선 세입자 보증금 총액+ 내보증금 8천이 건물 시세의 70%를 넘으면 위험합니다. 중개사에게 선순위 임대차 내역을 반드시 요구하셔서 확인하세요. 필수 특약으로 HUG 나 HF 전세대출 및 전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다느 문구를 무조건 넣으세요 결론적으로 근저당 자체가 문제는 아니지만 보증보험 가입이 안되는집이라면 컨디션이 아무리 좋아도 절대 들어가시면 안됩니다.