안녕하세요, 부동산 컨설팅 및 세금관련에 대해서 문의드립니다.

Question

어머니께서 3억6천정도의 청약에 당첨되셨습니다.

4천정도의 계약금을 제외하곤 대출로 돌리실건데 대출금은 약 3억1천만원가량됩니다.

근데 실거주는 원하지않으시고 제가 이어받았으면 하시는데 생에최초 대출을 받아서 제가 월세로 들어와서 지내다가 차후 경제적으로 여유있을때 증여하실려고합니다.

혹시 생에최초로 대출하였을때 20년과 30년 각 월 지출금액과

아들인 제가 들어가서 월세를 어머니께내고 어머니가 그걸로 대출금을 갚는방식이 증여에 관여하거나

위법이 아닌지가 궁금합니다.

법과 세무쪽에는 무지하여 전문가분들께 고견을 부탁드립니다.

또한 차후 증여시 피가붙어 5억가량 되면 세금이 어느정도 발생하는지 궁금합니다.

증여세가 크게 발생된다면 쭉 어머니앞으로 뒀다가 상속받으면 세금의 차이가 있는지 각각 얼마인지 궁금합니다.

두서없는 질문 죄송합니다. 고견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

어머니 명의 소유 + 어머니 명의 대출 + 아들 정상 임대차 계약 후 월세 = 원칙적으로 위법 구조는 아님 다만 임대료가 너무 싸거나 계약서, 통장 흐름 없이 가족끼리 그냥 대충 하면 증여로 볼 여지가 있으니 임대차 계약서,월세 이체 내역, 시세 수준은 꼭 맞춰 두는 게 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

어머니 명의 대출 후 아들이 월세를 내는 구조 자체는 위법이 아닙니다.

다만 월세 수준이 시세보다 낮으면 증여로 판단될 수 있으며 생애 최초 대출은 실거주 요건 위반시 문제가 될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

어머니의 대출 3.1억원을 30년 상환시 월 약131만원, 20년 상환시 약 172만원의 원리금이 발생합니다. 아들이 월세를 내어 대출을 갚는 방식은 시세에 맞는 계약과 실제 이체 내역이 있다면 가능하지만 세무조사시 증여로 의심받을 수 있어 주의가 필요합니다. 실제로 주변 시세와 비슷한 금액으로 임대차 계약서를 쓰고 매달 통장 기록으로 월세를 이체해야 합니다. 다만 이 경우 어머니는 임대소득세를 신고 납부하셔야하고 아들은 전입신고를 반드시 해야 합니다. 세금 측면에서 5억원 증여시 약 8,000만원의 증여세가 나오지만 상소은 5억원까지 (어머니의 전체 재산이 5억원 이하일시) 공제되어 세금이 없을 가능성이 높으므로 상속이 더 유리합니다. 중요한점은 해당 아파트에 실거주 의무가 있는지도 반드시 확인하셔야 합니다.