답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.아파트뿐만 아니라 대부분의 주택이 규제 대상입니다. 아파트는 무조건 허가 대상이며 2년 실거주 의무가 있습니다. 연립,다세대 빌라는 아파트와 동일한 단지 내에 있거나 일정 면적을 초과하면 실거주 의무가 적용됩니다. 단독주택도 마찬가지로 토지 면적이 주거지역 6제곱미터를 넘으면 허가를 받아야 하며 갭투자가 불가능합니다. 예외가 되는 경우는 법원 경매를 통해 낙찰받는 경우에는 실거주 의무 없이 매수가 가능하며, 업무용 오피스텔도 비주택으로 규제에서 자유롭습니다. 다만 재개발 구역 중 일부나 아주 작은 지분의 빌라는 예외일 수 있으니 매수 전 구청 확인이 필수입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.10년간 자경하지 않고 임대했다면 비사업용 토지로 분류되어 세금이 더 많이 나옵니다. 기본세율 6~45% + 10% 추가과세 패널티가 붙으며 10년 이상 보유하셨다면 양도차익의 20%를 공제 받을 수 있습니다. 취득가액 ( 산 가격)에 따라 다르지만 차익이 클수록 세금이 무거워집니다 (예 2천만원에 사서 1억원에 팔면 차익 8천만원, 대략 1500~2000만원 내외 세금) 토지중개수수료는 주택보다 요율이 높습니다. 거래 금액의 최대 0.9%에서 중개사와 협의 하시면 됩니다. 1억원 기준 최대 90만원입니다. 정확한 계산을 위해서는 아버지님이 당시 얼마에 사셨는지 아는 것이 필수입니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.주가가 박스권이나 전고점을 강한 거래량으로 함께 뚫고 올라갈 때 추세 돌파라고 생각하시면 됩니다. 우상향하던 주가가 잠시 하락해 지지선에서 버틸때를 흔히 눌림목 매수 타이밍으로 잡습니다. 또한 개인보다 외국인이나 기관의 돈이 연속해서 들어올때도 매수시점입니다. 결론적으로 쌀 때 사려고 하기보다 상승할 확신(거래량/돌파)이 보일 때 나누어서 사는 것이 고수들의 방법입니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.네, 늘어납니다 정부규제 DSR에 따라 연봉의 일정 비율 (보통 40%) 까지만 원리금을 갚을 수 있게 제한하므로 소득이 높을수록 대출 한도도 비례해서 커집니다. 주택담보대출은 연봉은 1천만원 오르면 대출 한도는 약 5천만원~1억원 정도 더 늘어날 수 있습니다. 신용대출을 대략 연봉만큼 빌려주므로 소득 상승분만큼 한도도 늘어납니다. 결론적으로 대출을 더 많이 받으려면 증빙 가능한 소득을 높이는 것이 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.부동산은 금융적으로 투자자산입니다. 예적금과 달리 원금 손실 위험이 있고 팔고 싶을 때 바로 현금화하기 어렵기 때문입니다. 안전자산으로 불리는 이유는 물가 상승을 방어해 주고 주식보다 가격 변동이 적으며 실물이 남는다는 심리적 안정감 때문입니다. 결론적으로 원금이 보장되지 않으므로 투자자산이 맞지만 한국에서는 자산 가치를 지키는 가장 단단한 투자처로 인식되고 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.배민커넥트나 쿠팡이츠 파트너 등 자전거나 도보로도 가능한 배달이나 반려동물 산책 대행등을 즉각적인 수익이 가능하며 자투리 시간을 이용하여 데이터 작업등을 통해 크라우드웍스(AI 데이터 라벨링), 엠브레인(설문조사), 타이핑 알바등도 있습니다. 또는 크몽이나 숨고에서 사소한 기술 (엑셀, 디자인, 번역) 등록을 하여 재능 판매를 하셔도 되고 당근마켓에 안 쓰는 물건을 정리해서 수익을 얻을 수도 있습니다. 참고로 선입금하면 일감을 준다는 곳은 무조건 사기이니 조심하세요

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.공매에서 거주자 우선매수권이라는 법적 권리는 존재하지 않습니다. 하지마 현재 낙찰자가 잔금을 미납할 가능성이 있다면 보통 수의계약으로 전환이 됩니다. 수의계약은 거주 여부와 상관없이 가장 먼저 신청하고 계약금을 입금하는 사람이 임자입니다. 2월 19일 잔금 미납이 확인되는 즉시 담당 기관에 수의계약 매수신청서를 제출합니다. 가만히 있으면 다른 사람에게 선착순으로 뻇깁니다. 만약 전세사기 특별법에 따른 피해자로 결정받으셨다면 경 공매시 우선매수권을 행사할 수 있으며 이 경우가 아니라면 해당 없습니다. 지금 바로 신탁사 또는 은행 담당자에게 연락해서 낙찰자가 포기할 경우 내가 수의계약 1순위로 계약하고 싶다는 의사를 전달하고 절차를 물어보시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.조정대상지역 내 분양권을 매수하여 비과세를 받으려면 2년 보유와 2년 실거주 모두 충족해야 합니다. 취득 당시 (잔금일 기준) 해당 지역이 조정대상지역이라면 반드시 2년 이상 실제 거주해야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예외적으로 만약 주택 완공 및 취득시점에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 거주 의무 없이 2년 보유만으로도 비과세가 가능합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.개인 2주택이 세금 면에서 더 저렴합니다. 취득세는 개인은 일반 세율 1~3% 적용되지만 법인은 주택 가액과 상관없이 무조건 12% 폭탄을 맞습니다. 보유세도 개인은 기본 공제 9~12억원이 있어 세금이 거의 없지만 법인은 공제 없이 최고 세율이 적용되어 매년 큰 비용이 나갑니다. 또한 개인 명의로 1억 미만 오피스텔을 사면 취득세(종합부동산세(2024년 1월~2025년 12월 사이에 취득한 소형 신축 오피스텔은 종부세 계산시도 제외, 양도소득세 계산시는 주택 수 포함) 주택 수 합산에서 제외되는 등 혜택이 많아 더욱 유리합니다. 정리하자면 법인은 사택이라도 세제 혜택이 거의 없고 규제가 심하므로 개인 명의로 매수하는 것이 비용을 아끼는 방법입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대인이 말하는 변동일은 한국은행 기준금리 결정일을 의미하며 한국은행 금융통화위원회 회의 날 (보통 목요일)에 결정됩니다. 2026년 상반기에는 2월 중순에 다음 회의가 예정되어 있습니다. 최근 시장 흐름상 금리가 동결되거나 내려갈 가능성이 큽니다. 금리가 내려가면 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율이 낮아져 임차인에게 유리해집니다. 금리와 상관없이 임대료 총액 인상은 직전 계약의 5%를 절대 넘길 수 없습니다. 결론적으로 임대인은 금리가 오를까봐 기다리자고 하는 것이지만 금리가 내려가면 오히려 월세를 많이 못 올리게 됩니다. 렌트홈 계산기로 미리 5% 금액을 확인해 두세요.