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이사를 준비하던중 6.27 이후 고민이 됩니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 일시적 2주택의 조건은 가능해 보입니다. 유예기간으로는 수도권 내 이사시 최대 2년까지 유예가 가능합니다. 대출은 주담대로 가능하지만 기존주택 처분 조건부와 6개월 이내 실거주 요건이 부과됩니다. 말씀하신 대로 기존 주택의 입지나 미래가치가 높다면, 유지를 하시되, 보유세, 양도세비과세적용불가, 대출제한 등 여러가지 문제가 따르기 때문에 잘 고려하셔서 판단하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.23
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전세 계약 건수가 줄어들고 월세 계약이 늘어나고 있는 추세인 듯 한데...
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 전세는 거의 우리나라에만 존재하는 특별한 부동산 임대차 방식입니다. 그러다 보니, 이것으로 인한 사고가 많이 발생하기도 하고, 목돈을 남에게 맡겨야 하는 부분에서 많은 분들이 꺼리고 있죠. 그리고 금리도 낮아지지 않으니, 은행에 이자를 내는 것보다 월세를 사는 사람들이 늘어나고 있는 추세입니다. 반전세 형태로도 많이 합니다. 그래서 예상하자면, 반전세나 월세가 앞으로는 좀 더 많은 거래의 형태를 차지할 것으로 보입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.23
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수도권 경매 낙찰을 받아서 대출을 받는 경우도 실거주 의무인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 경매 낙찰 후 주담대를 받을 경우에도 실거주 의무 규제가 적용되는 것이 원칙입니다. 그러나 경매는 6개월 내 실거주가 어려운 경우가 많습니다. 명도가 지연되는 문제가 발생할 수 있기 때문인데요. 그래도 금융기관은 형식적으로 6개월 내 실거주를 전제로 대출을 승인하기 때문에 위반이 될 가능성이 있습니다. 비록 이유가 명도 문제라고 하더라도 말이에요. 그러나, 법인 명의 낙찰이나, 현금납부, 퇴거 관련 소송이 진행 중일 경우는 실거주 의무가 없거나 소송의 경우 금융기관에 소장을 제시해 유예요청을 할 수 있습니다. 그래서 추천 드리는 것은 경매 낙찰 전에 대출받을 예정은행에 실거주 요건에 대한 유예가 가능한지 여부를 문의 하여야 합니다. 또는 점유자 퇴거가 6개월 이상 걸릴것으로 예상되면, 추가 담보나 조건부 승인서류를 요구받을 수 있다는 점 기억하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.23
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신축분양 입주 시 집단잔금대출 이용이 필수인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집단 잔금대출은 필수는 아니지만 대부분 수분양자들이 많이 이용합니다. 의무는 아니지만, 입주지정일까지 개별 주택담보대출을 시간에 맞게 실행하는 것이 현실적으로 어려운 경우에 많이 사용합니다. 주담대는 등기 이후에 실행되게 되는데요, 등기 전인 입주일에 잔금을 내야하는 경우가 많습니다. 그래서 집단대출을 이용하는 것 밖에는 선택지가 없는 경우죠.말씀하신대로, 집단대출 받은 후, 추후 대환대출로 갈아타는 것이 보통 실무에서 행해지는 방식입니다. 또는 입주 전 개별 주담대를 하는 경우가 있는데요. 이 경우는 매우 드물어요. 은행이 등기 전에 대출을 잘 실행해주지 않기 때문입니다. 또는 자금의 여력이 충분하다면 본인 자금으로 납부를 할 수도 있습니다. 그리고 나서 등기가 완료 되면 일반 주담대로 실행을 할 수 있지요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.23
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안녕하세요 궁금한게있어 중개사님들에게 질문좀해보려합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주말 잔금 자체는 가능하지만, 말씀하신 대로 소유권이전등기나 확정일자 부여가 불가능합니다. 따라서 이로인해서 매수자나 전세퇴거자(질문자) 모두 문제가 발생할 소지가 있습니다. 집주인이 잔금을 받고나서 다른 전입신고나 가압류에 걸려버리면 매수자는 피해를 입을 수가 있겠지요.이럴 때는 잔금일을 평일로 하는 요구가 가능합니다. 실무에서도 잔금일은 평일로 잡는 것을 주로 합니다. 계약서 상 특약으로 "잔금일 당일 등기이전 불가시 이행지연 간주" 조항도 넣는 것이 일반적이지요.중개사가 무시하고 전화를 끊은 경우 문자나 카톡으로 서면 증거를 남기시기 바랍니다. 중개사 대응이 너무 불성실한 경우는 중개의무위반(공인중개사법 제25조), 중요사항 설명의무 불이행, 공정거래를 위한 중재의무 위반에 해당합니다. 해당 중개사무소 관할 시 / 군/ 구청 부동산 거래신고 담당부서에 민원을 넣는 것이 더 효과적입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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민생회복 지원금 재판매, 처벌은 안되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민생회복 지원금을 현금화하거나 재판매 하는 것은 엄연한 불법입니다. 먼저 우리나라에는 보조금 관리법이라는 것이 있습니다. 이에 따라 소비쿠폰을 유통할 경우 지원금 전액 또는 일부 환수하게 되어 있고, 제재부과금이나 향후 보조금 수령 대상에서 제외할 수도 있습니다. 심하면, 여신전문금융업법 위반으로 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 가맹점의 경우에도 실제 상품 서비스 제공 없이 소비쿠폰으로 결제 받아 현금화한다면 등록 취소에 2천만원 이하 과태료를 부과할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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안녕하세요 공인중개사님들 이런 식으로 중개사께 부탁해놔도 되나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하시는 것처럼 정확하게 필요한 것을 말씀해 주시면 오히려 실무에서는 물건을 찾기가 더 쉽습니다. 더불어서 위 내용들 중에 양보할 수 있는 것들을 한두개 알려주시면 더 좋아요. 모든 것을 만족하는 조건을 가진 곳은 비싸거나 잘 나오지 않기 때문이에요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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무비자로 인해서 달라질 산업은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 무비자 입국은 단순히 관광객 증가만이 아니라 다양한 산업과 지역경제 전반에 걸쳐 파급효과가 있습니다. 특히 중국은 체류기간이 길고 지출규모가 커서 다양한 산업을 외화로 부양할 수 있는 기회가 될 수도 있씁니다. 먼저 소비재 산업의 경우 중국에서 이른바 '큰손' 관광객들이나 보따리 상인들은 구매력이 매우 높아서 화장품, 건장보조식품등을 거의 싹쓸이 해갑니다. 입국이 더 자유로워지게 되면, 이러한 상황이 더 많이 생겨 산업 부양에 좋겠습니다. 호텔, 숙박 등 산업도 활기를 띨 전망입니다. 콘도, 중저가 호텔 등 외국인 관광객을 받아들일 수 있는 숙소들도 좋은 호재로 작용할 것 같습니다. 외식이나 식품 산업도 아울러 탄력을 받을 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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월세 계약시 최우선 변제금이 어려워 남깁니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 채권최고액은 잘 확인하셨구요. 소액임차인기준으로 보았을 때 서울은 보증금 1억 이하 중에 최대 4,800 만원까지 최우선 변제되므로 잘 파악하고 계십니다. 다만, 나머지 보증금 일부 2,200 만원은 집이 경매될 경우 날릴 수 있는 가능성이 여전히 존재합니다. 집의 시세가 얼만지 모르겠으나, 빛 1.5억이 변제, 그리고 최우선 보증금 4,800 만원이 변제 된다면, 제 예상에는 남은 금액이 없을 것 같습니다. 그래서 이런 경우에는 전세보증금 반환보증보험 가입을 하는 것을 조건으로 계약하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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전세계약시 동시에 임대인변경시 계약서 및 잔금
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 실무에서 처리하는 방식에 대해 간단히 설명드리겠습니다. 기존임대인 : A , 새 임대인 : B 라고 가정을 할 때이 상황은 전세를 끼고 양도를 하는 것으로 전세 계약서는 A 와 합니다. 전세입주 시점에는 B 가 소유주가 되므로, B 와 계약이 되어야 전입신고와 확정일자 등을 통해 대항력을 확보할 수 있기 때문입니다. 전세 잔금은 A 에게 지급하는 것을 일반적으로 하고 있습니다. 원칙적으로는 B가 받아 A 에게 주는 것이 맞지만(B와 계약하므로) 이러한 것을 건너 뛰고, A 에게 지급하여 A 는 주택가액을 받아 나가고, B 는 질문자님의 전세금 외에 모자른 금액만 지불하고 집을 소유하는 형태를 취합니다. 전세보증금 지급과 소유권 이전과 전입신고는 바쁘시더라도 같은 날 처리하시는 것이 좋습니다.반드시 확인하셔야 할 것이 있는데요. 전세계약을 하는 자가 실제 주택의 소유주가 될 B 와 동일인물인지를 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 중개사를 통해 동시이행 조건부 계약임을 명확히 하시기 바랍니다. 마지막으로 중개사에게 소유권이전 접수증을 요청하시어 받으시길 바랍니다. 이런 거래는 돈이 먼저 들어가고 소유권이전이 나중에 접수되는 상황이라 동시에 이행하고, 그 접수증을 받아두어야 유효한 전세거래가 될 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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