최우선 변제금 확인방법 궁금합니다.

Question

월세나 반전세 계약시 법적으로 소액 최우선변제금 기준이 되는 기준은 검색하면 많이 찾아볼 수 있는데요.

계약 시점 해당 집에 근저당이 얼마인지에 따라서 보증금이 소액변제금 이하여도, 문제 생겨서 나갈 때 돌려받지 못하는 리스크가 있잖아요. 그럼

계약할 때 어떤 점들을 체크하면 그럼 위험을 방지할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 전세대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다

이 얘기는 전세가가 낮은편이고 임대인의 선순위대출도 없다는 얘기입니다

선순위 대출이 있으면 전세보증보험에 가입이 안될수 있고 후순위라 불안한 상황이 올수도 있습니다

그래서 등기부등본확인,본인확인,전세가확인,건축물대장확인을 해서 계약을 해야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

최우선변제권은 소액 임차인에게만 인정이 되며 계약 당시 근저당권 설정 일자와 채권 최고액 규모가 가장 중요합니다.
계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 근저당권과 최고액을 확인하셔야 안전합니다.
그리고 계약 이후 전입신고와 학정일자를 꼭 받아두시고 전세보증보험을 가입하시면 위험 방지에 효과적입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

일단 부동산 등기부 등본을 보고 선순위 근저당 및 채권자를 파악하는 것이 중요합니다.

매매 대금 대비 대출이 얼마나 있는지 또는 선순위 채권 금액이 얼마나 있는지 계산하시고 보증금을 돌려 받을 수 있는지 생각하셔야 합니다.

이것 저것 생각하는 것이 힘들면 보증보험을 드시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자는 우선변제와 최우선변제 요건으로

해당 주택이 경매로 넘어가도 선순위근저당보다 최우선으로 보증금 일부를 보장받는걸 말합니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

이런 문제를 해결하기 위해

최우선변제금 이하로 보증금을 설정하시고 반드시 계약 후 확정일자받기와 전입신고를 모두 하시어 최우선변제를 받을 수 있도록 해 주세요. 그러면 해당 금액만큼은 가장 우선순위로 올라가게되면서 변제를 먼저 받을 수 있습니다.

다만 , 국세 지방세 등은 최우선변제금 보다 우선되니 반드시 잔금 때 집주인의 지방세, 국세 완납증명서를 받으시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

최우선변제금은 소액임차인을 보호하기 위한 제도로서 특정금액 이하의 보증금에 대해 보증금의 약 1/3 금액에 대해서는 갱매시 선순위 권리에 우선하여 배당을 받을 수 있는 제도인데, 지역마다 차이가 있고, 근저당이 설정된 시기에 따라서 금액이 달라질 수 있음에 유의하셔야 합니다. (예: 서울지역 근저당 설정일자 2023.02.021~ 의 경우 보증금 1억6500만원 이하에 대해 5500만원까지 배당 가능, 설정일자 2016.03.31~2018.09.17 의 경우 보증금 1억원이하에 대해 3400만원까지 배당 가능) 또한 경매 낙찰금액의 50%를 넘을 수는 없다는 규정이 있으므로 집값과 임대차내역 확인서를 통해 다른 임차인들의 보증금 액수와 최우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인 수 등을 확인해봐야 합니다.