답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매 초보자라면, 먼저 부동산 권리관계 분석을 잘 할 수 있도록 다양한 공부를 해야 합니다. 실제로 권리분석에 실패하여 돈을 날리는 사례가 꽤 있습니다. 권리분석이 어려운 분야보다는 쉬운 아파트부터 진행해 보는 것이 도움이 되겠네요.다음으로는 권리분석이 어느정도 되었다 싶으면, 적정 가격을 찾아보는 연습을 합니다. 이것은 실제로 현장 임장 및 법원경매 참석을 통해 감을 기를 수 있습니다. 이 과정을 통해 내가 생각한 입찰금액이 얼마나 맞아들어가는지, 실제로 낙찰되는 금액은 내가 생각한 금액의 얼마 수준에서 진행되는지를 판단해 볼 수 있습니다. 마지막으로 실전 경매에 참여해 보는 것입니다. 실제 경매에 참석할 때는 나름의 절차와 작성해야할 자료들이 있습니다. 이것을 빠짐없이 작성할 수 있도록 공부하여 준비하면 됩니다. 주변시세에 대략 얼마 라고 정해진 적당한 경매가는 없습니다. 해당 물건이 가치가 있다면 주변 시세 수준으로 구할 수도 있고, 가치가 없다면 40-50% 로 떨어져도 팔리지 않는 것이 부동산이기 때문입니다. 실제로 주변시세보다 약간 높은데도 매물이 없어 시세보다 높게 낙찰되는 물건도 있습니다. 성공적인 경매 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대인의 갱신거절 및 조건 변경 요구는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 진행을 해야 합니다. 현재의 상황은 1개월 전에 임대인이 요구한 것으로 일반적으로는 거절이 가능한 상황인 것이지요.이런 경우에는 "계약만료 2개월 전까지 아무런 통지가 없었으므로, 주택임대보호법에 따라 기존과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 완료되었습니다." 라고 답변하시면 됩니다. 만약 그래도 집주인이 계속적으로 요구한다면, "주택임대차분쟁조정위원회"를 통해 조정을 받으실 수 있습니다. 이러한 경우로 상담을 요청하시는 분들이 많은데, 주로 내용을 잘 몰라 요청하는 부분이며, 기간 내 요청이 아닌 경우 위와 같이 대응을 하시면 보통은 정리가 되는 편입니다. 감사합니다. 잘 해결하시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안타까운 상황이지만 전세금을 돌려주지 못하셨군요. 아마도 주택을 구입할 때, 전세 끼고 매매를 하신 상황으로 보여집니다. 이런 경우에는 후순위 전세 세입자가 없다면, 기존 세입자에게는 돈을 주기 어려운 구조라고 보여요.아마도 보증금을 돌려받지 못한 세입자도 나름의 고충이 있을 것입니다. 먼저 대출을 알아볼 수 있는 곳부터 알아보시고, 보증금보다 적더라도 먼저 돌려주며 협의를 유도하는 것이 좋아 보입니다. 예를 들면 1.9억원 중에 1,5억을 먼저 돌려주며, 나머지 4천만원에 대해서는 이자를 부과해서 언제까지 지불하는 식으로 말이죠. 모쪼록 잘 해결되시길 바랍니다. 아무래도 요즘 서울을 제외한 주택의 가격이 하락폭이 큰 부분이 많아 이런 일이 발생한 것 같기도 하고요.애초에 전세 끼고 집을 사서 추후 가격상승을 도모하는 갭투자라는 상황이 가지고 있는 태생적 리스크이기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명의녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명의이전이며, 가족간 거래로 증여를 먼저 살펴 보겠습니다.증여의 기준 상 1억원 기준으로 증에세율은 500만원으로 예상할 수 있습니다.취득세는 대략 380만원 정도 잡으면 될 것으로 보입니다. (농어촌특별세, 지방교육세 포함)법무사를 사용하는 경우 수수료는 대략 50만원 정도 나올 것으로 보여집니다. 즉, 증여시, 930 만원 정도의 비용이 소요될 것으로 판단하시면 됩니다. 다음으로는 매매 시 금액 부담입니다. 매도자 께서는 양도소득세를 부담하여야 할 가능성이 있습니다.(빌라 가격이 매수 당시보다 올랐을 경우)하지만, 이 경우는 상황에 따라 다르니 별도로 확인이 필요합니다. (매수 당시 금액및 1주택자 여부)매수자는 취득세 110만원 정도를 부담하게 됩니다. 결과적으로 매매로 처리 했을 경우가 거의 1/9 수준으로 비용이 저렴합니다. 그러나 무조건 적으로 좋은 것은 아닌 게, 국세청에서 가족간 매매를 증여로 판단하는 경우가 있어 , 이 경우에는 매매처리 했더라도, 추후 증여세가 추가 부과 될 수 있습니다. 참고하셔서 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.절약되는 것은 부동산 공인중개 수수료만큼 절약됩니다. 이것은 주택의 가격에 따라 달라지기에 정확히 얼마라고 말씀드리기 힘드네요.그 외의 세금등은 모두 동일하기에 선택적으로 접근하시면 됩니다.다만, 직거래시 권리관계 계약시 필요서류 등은 모두 직접 준비하셔야 하니 이에 대비해 약간의 공부가 필요할 수는 있겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 방식이라고 보기엔 차이가 많이 나네요. 혹시, 보증금은 확인 해 보셨나요?보증금이 올라갈 수록 월세는 낮아집니다.합리적인 이유라고 할만한 것은 이것이겠네요.보증금을 확인해 보시거나 주변 원룸들의 공실률을 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다. 2년정도 지나는 경우 지역의 선호도가 달라져 원룸들이 공실이 많이 생기는 경우 임대인이 월세를 낮추어 공실을 없애는 경우도 있습니다. 방이 노는 것보다는 싸게 해서라도 사람을 들이는게 이득이니까요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 전입신고를 변경해서 하시는 건으로 집주인에게 알릴 필요는 없습니다. 오히려 걱정해야 하는 것은 지금 월세보증금의 보호력입니다. 전입신고가 빠져서 점유를 잃게 되면, 임대차 보증금이 우선순위에서 밀릴 수 있습니다. 보증금을 반환하는데 문제가 없거나, 문제가 생기더라도 돌려받을 자신이 있다면, 전입신고 바꾸셔도 문제는 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.만기 중 중도퇴실의 원인이 임차인에게 있는 경우는 만기까지의 임대료를 납부하고 만기일에 보증금을 반환받을 수 있습니다. 또는, 일찍 퇴실하고 만기일보다 빨리 보증금을 돌려받는 경우는 다음세입자와 계약할 중개수수료를 납부하는 쪽으로 협의를 보기도 합니다.즉, 둘중에 하나만 하셔야 하는 상황입니다. 2개월치 월세를 내고 나갈 것 같으면, 이미 만기일까지의 임대료를 다 지불한 것이기 때문에 중개수수료를 지급하실 필요가 없습니다. 반대로, 다음세입자가 바로 들어와서 임대인의 중개수수료를 대신 지불하고 나가시는 경우에는 2개월치의 월세를 낼 필요가 없는 것이지요.월세를 안내시는 거면, 집주인측의 중개수수료 100% 대납해주시는 쪽으로 보통협의를 많이 보시구요.그렇지 않으면 남은 월세를 다 내고 나가시기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.온도차, 습도차에 의한 벽지아래의 벽이 갈라지며 찢어진 것 같습니다. 이러한 경우는 세입자가 부담할 필요가 없을 것으로 판단됩니다. 만약 관리의무를 소홀히 하여 저 부분이 찢어진 것이라면 모르겠지만, 계절의 변화에 의해 발생한 내용으로 보이니, 이 부분에 대해서는 발생 즉시 집주인에게 알리고, 상황을 공유하여 대책을 세우는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요.질문하신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다. 12월 22일까지 등기하고 실거주 통보한다면, 안타깝지만, 계약 갱신을 거절당할 수 있습니다. 그러나 12월 23일부터는 갱신 거절이 불가합니다. 이 내용을 토대로 번호에 맞추어 답변을 드리면,1. 네 맞습니다. 현재 임차인에게 갱신거절을 하기 위해서는 임대차 기간인 12월 22일 안에 등기를 마쳐야 하며, 실제 실거주 목적이어야 합니다. 만약 어떻게 해서 12월 22일 안에 등기를 마치고 계약갱신 거절통보를 하고, 실제 입주한다면 이때는 퇴거하셔야 합니다. 2. 네 임차인이 2년더 갱신하여 거주할 수 있습니다. 이상입니다.