경제
서울 비아파트(다세대) 갭투자 가능 여부
안녕하세요 서울 내 빌라 갭투자 희망중입니다. (현재 1주택자이며, 구매 시 2주택자가 되는 것)
만일 갭투자 후 실거주 x , 계속 전세 뺑뺑이 돌리면 문제될게 있나요?
궁금합니다~
14개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
현재 적용되는 투기과열지구 토지거래허가구역 임에도 불구하고 일반적인 빌라 주택은
대출을 받지 않고 전세를 안고 매수하는 소위 갭투자의 경우에 입주 의무는 없습니다.
그리고 전세를 계속 유지하며 보유하시는데도 보유 세금만 내는것 외 별다른 문제가 될 것은 없습니다
부담스러운 것은 양도세인데 양도세는 양도세 차익이 발생했을 때 문제가 되는 것이고 양도 당시에 다주택자인 경우에 증과가 되는 것으로써
지속적으로 보유한다면 굳이 일어나지 않은 일을 고민할 필요는 없겠습니다
또 장기적으로 임대차에만 사용할 계획이라면 기존 주택 민간임대등록제 를 활용하는 것도 추천합니다|
기존 주택 비과세 혜택 등이 있습니다
등록 가능 여부는 해당 지자체에 문의하시면 되겠습니다
참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 서울지역내 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주는 아파트를 기준으로 적용되기 떄문에 빌라를 매매해도 사실상 실거주는 하지 않아도 되기에 갭추자를 하시는 것도 문제가 되지 않습니다. 실질적은 가능여부보다는 장기간 임대차를 돌리면서 시세상승 가능성이 있는지,최근 정부의 2주택자 이상 다주택자에 대한 보유세 인상 가능성이 높기에 세금등을 종합적으로 고려하여 결정을 하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울에서도 빌라(다세대주택)의 경우에는 토지거래허가제를 적용받지 않으므로 갭투자가 가능하다보니 주요지역을 중심으로 빌라 매매건수가 증가하고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
법적으로는 가능하지만 현재 시장에서는 전세가 하락, 보증금 반환 리스크가 매우 큽니다. 특히 서울 비아파트는 역전세, 공실 리스크가 동시에 발생할 수 있어 보수적으로 접근해야 합니다.
안녕하세요 서울 내 빌라 갭투자 희망중입니다. (현재 1주택자이며, 구매 시 2주택자가 되는 것)
만일 갭투자 후 실거주 x , 계속 전세 뺑뺑이 돌리면 문제될게 있나요?
궁금합니다~
===> 법률적, 새무적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
서울 내 빌라 갭투자의 경우 해당 물건지가 토지거래허가구역으로 지정된 곳만 아니라면 일반적으로는 실거주 의무 없이 전세를 지속하는 방식의 운용이 가능할 것으로 보입니다. 다만 최근에는 전세보증보험 가입 기준이 공시가격의 126% 이내로 강화되면서 보증금 반환이나 세입자 모집이 예전보다 까다로워질 수 있는 상황이구요. 따라서 법적인 문제보다는 이러한 시장 변화와 자금 계획을 고려하여 신중하게 접근하시는 편이 좋을 것 같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울의 경우 빌라의 경우 토지거래허가 규제에 실거주 의무가 없으므로 갭투자가 가능하게 되지만 당장 5월 9일 이후 다주택자(2주택자이상) 양도소득세 중과가 부과 되게 됩니다. 2주택자일 경우 양도소득세 기본 세율(6~45%) + 20% 중과세율이 있기 때문에 좀 더 알아보시고 매수를 하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울의 모든 빌라/다세대가 토지거래허가구역 규제를 받는 것은 아닙니다
특히 아파트와 혼재되어 있거나 특별정비 예정 지역은 규제에 포함될 수 있습니다
일반 빌라/다세대는 아파트와 달리 실거주 의무 규제 적용이 아닌 경우도 존재합니다
빌라/다세대 투자 자체는 가능하지만, 실거주 없이 전세만 계속 돌리려는 전략은 제도·금융·시장 측면에서 매우 리스크가 큽니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
서울 빌라 갭투자는 법적으로 가능하지만 2주택자로서 취득세 중과와 보유세 부담을 감수해야 하며 특시 전세보증보험 가입 기준 공시가 126% 강화로 인해서 전세금을 높게 받기 어려워져 역전세 및 환금성 저하 위험이 매우 큽니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
서울 내 갭투자를 빌라를 통해 하고자 하시는 군요. 실거주 없이 전세만 놓을 경우 세제 혜택을 받지 못할 수 있고, 대출규제가 있을 수 있습니다.
세무적으로는 비과세 혜택을 받지 못합니다. 2주택자가 되면 비과세 혜택을 받기 어려워지는데 이게 두번째 주택만 그런것이 아니라 2개 주택 모두 비과세가 적용이 되지 않습니다. 따라서 양도차익을 계산하실 때 이 부분을 꼭 고려하셔야 겠습니다.
대출규제 부분도 있습니다. 이미 주택을 가진 상태에서 새로 주택을 구매하실 때 만약 대출이 필요하다면, 대출이 나오지 않거나, LTV 가 매우 낮게 잡힙니다. 이 점 자산 운용 시 참조를 부탁드립니다.
보유세 부담이 증가할 수 있으며, 전세보증금 반환 및 역전세로 인한 리스크 존재하니, 이점도 참고를 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 내 다세대주택(빌라) 갭투자 시 실거주 의무 여부와 2주택자로서 직면할 세무적 리스크를 핵심만 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 비조정대상지역 내 빌라는 실거주 없이 전세를 유지해도 법적 문제는 없으나, 취득세 중과와 향후 양도세 비과세 요건 변화를 반드시 고려하셔야 합니다.
1. 실거주 의무 및 전세 운용
현재 서울 내 규제지역(강남 3구, 용산구)을 제외한 나머지 지역의 빌라는 실거주 의무가 없습니다. 따라서 매수 후 본인이 거주하지 않고 전세를 계속 주는 이른바 '뺑뺑이' 방식은 가능합니다. 다만, 전세가 하락 시 보증금 반환을 위한 역전세 리스크는 본인이 전적으로 부담해야 합니다.
2. 2주택자로서의 세금 변화
취득세: 현재 서울 비조정지역에서 두 번째 주택을 취득할 때는 일반세율(1~3%)이 적용되나, 만약 규제지역(강남, 용산) 내 주택을 추가로 산다면 8% 중과세율이 적용될 수 있습니다.
보유세(재산세·종부세): 주택 수가 늘어남에 따라 공시가격 합산액이 커지며 종합부동산세 대상이 될 가능성이 높아집니다. 특히 다주택자용 세율이 적용되는지 확인이 필요합니다.
양도소득세: 가장 중요한 부분입니다. 기존에 보유한 1주택을 팔 때 '일시적 2주택 비과세' 혜택을 받으려면 새 빌라 취득 후 일정 기간(통상 3년) 내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 이를 놓치면 양도세가 크게 발생합니다.
3. 실무적 유의사항 및 조언
조심스럽게 조언드리자면, 서울 빌라는 아파트에 비해 환금성이 낮고 매매가 대비 전세가율이 높아 세입자를 구하지 못할 경우 자금이 묶일 위험이 큽니다. 특히 최근 '전세 사기 여파'로 인해 빌라 전세 수요가 줄고 월세 선호 현상이 강해진 시장 상황을 면밀히 살피셔야 합니다.
법적인 제약보다는 종합소득세 합산 과세나 건강보험료 인상 등 부수적인 비용 증가분까지 계산기에 넣고 수익성을 따져보시길 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
서울 내 빌라(다세대주택)는 아파트와 달리 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능합니다. 실거주 의무도 거의 없어서 실제로 거주하지 않아도 문제가 되는 경우가 드뭅니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 실거주 의무의 예외: 빌라는 신속통합기획 등 정비사업이 따로 진행되지 않는 한, 토지거래허가 등 규제를 받지 않아 2년 실거주 요건에서 자유로운 편입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
실거주 없이 전세를 돌리는 것 자체는 법적으로 문제없으나 2주택자가 되면서 발생하는 취득세 중과 (최대 8%), 종합부동산세 상승 향후 매도 시 양도세 중과 가능성도 계산해야 합니다. 전세가 떨어질 때 세입자에게 내줄 현금 동원력이 없으면 위험하며 최근 보증보험 가입요건이 강화되어 세입자 구하기가 예전보다 어렵습니다. 빌라는 아파트보다 노후화에 따른 수리비 부담도 크고 원하는 시점에 팔기 어려운 특성도 지니고 있으니 이 부분도 고려하셔야 합니다.