답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서에 따라 중도 해지 할 시 조건들이 적혀있을 것입니다.보통 일반적으로는 중도해지 시, 다음 세입자가 들어올때 까지는 월세를 지급해야하며 다음 세입자가 들어올 때 임대인 쪽 중개수수료는 기존 임차인이 지불하는 것으로 하고는 합니다. 만역 집주인과 바로 상의하기가 부담스러우시면 먼저 중개한 공인중개사에 연락하셔서 해당 내용을 설명하고 퇴거협의를 해보시길 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.매매시에 수리 해서 판매하려고 하시는군요.하지만, 현재 계획 중이신대로, 현금결제 하신후 영수증 방식은 양도소득세 감면받는데 있어 불리합니다. 혜택을 보려면 자본적지출이 되어야 하는데, 인테리어 비용이라고 해서 모두 수선비용으로 인정받는 것은 아닙니다. 세금 감면이 되는 주요 항목은 샷시교체, 발코니 확장, 보일러 교체, 배관공사 등 말 그대로 집을 예쁘게 꾸미는 것이 아니라 기능 자체를 좋게 하거나 원활하게 하는 용도의 공사일 때 인정 받습니다. 그리고 세금계산서 없이 영수증만 받을 경우 적격증빙으로 인정받지 못할 가능성이 큽니다. 세무서에서는 실제로 이 돈을 사용한건지 확인이 어렵다면서 비용을 인정해주지 않을 수 있습니다. 면허를 가진 업체와 (1500만원 이상의 공사) 공사계약서 + 무통장 입금증 이 있다면 인정해 주는 경우도 있기는 합니다. 그래서 이 경우에는 현금할인과 양도세 절세 중 어떤 것이 이득인지를 고려하셔서 판단하여야 합니다. 예를 들어서 2000만원의 공사 시 200만원의 부가세를 아끼는 것보다, 양도세 신고시 3-400만원의 절세효과가 있다면 후자를 선택하는 것이지요.참고하셔서 좋은 선택 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세를 내지 못해서 계약대로 임차인의 책임에 의해 계약이 해지되신 상황이군요.많이 안타깝고, 이 상황을 겪고 계신 질문자께서도 많이 힘드실 것 같습니다. 하지만, 누구나 힘든 순간은 있으니 꼭 이겨내시길 바랍니다. 안타깝게도 , 현재는 임차인인 질문자님의 귀책으로 계약만기를 채우지 못하고 퇴실하는 상황이십니다. 그래서 다음 세입자와의 계약 시, 임대인 몫의 중개수수료는 기존임차인이 지불하는 것이 일반적입니다. 만약 상황이 너무 좋지 않으시다면, 솔직히 털어놓고 이야기를 해서 해당 사항에 대해 양해를 구하는 것이 가장 빠르고 현명한 방법일 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 내 갭투자를 빌라를 통해 하고자 하시는 군요. 실거주 없이 전세만 놓을 경우 세제 혜택을 받지 못할 수 있고, 대출규제가 있을 수 있습니다. 세무적으로는 비과세 혜택을 받지 못합니다. 2주택자가 되면 비과세 혜택을 받기 어려워지는데 이게 두번째 주택만 그런것이 아니라 2개 주택 모두 비과세가 적용이 되지 않습니다. 따라서 양도차익을 계산하실 때 이 부분을 꼭 고려하셔야 겠습니다. 대출규제 부분도 있습니다. 이미 주택을 가진 상태에서 새로 주택을 구매하실 때 만약 대출이 필요하다면, 대출이 나오지 않거나, LTV 가 매우 낮게 잡힙니다. 이 점 자산 운용 시 참조를 부탁드립니다. 보유세 부담이 증가할 수 있으며, 전세보증금 반환 및 역전세로 인한 리스크 존재하니, 이점도 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 말씀하신 상황 만으로는 매도인이 하자담보책임에서 완전히 자유롭다고 보기는 어렵습니다. 매도인의 하자담보 책임이라는 것은 민법 제 580조와 575조에 나와 있는데요, 매매목적물에 하자가 있을 경우 매도인이 책임을 지는 것을 말하며, 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나, 매도인이 책임을 면하는 경우 가 있습니다. 매수인이 계약 당시 하자가 있음을 알았을 경우가 그렇습니다. 하지만, 지금 같은 경우는 하자인지 아닌지 확인을 해보라 라는 것이기 때문에 완벽한 하자고지라고 보기는 어렵습니다. 따라서, 누수탐지를 하셔서 증거를 확보하시고, 매도인이 누수를 확인해 보라고 하는 녹취 혹은 문자 자료를 보관하시기 바랍니다. 이것은 매도인이 하자의 가능성을 알고 있었다는 증거가 됩니다. 누수라고 확인이 되면, 즉시 매도인에게 연락을 취하여 수리비 청구 또는 수리 이행을 요구하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.연봉이 현재 2600 만원정도라면 한달에 실 수력액으로 204만원 정도를 받고 계실거로 생각이 됩니다. 보증금은 우선 제외를 한다고 했을 때, 월 50 미만으로 정리하셔야 말씀하신 것들을 하면서 자취를 할 수 있을거로 생각이 됩니다. 원룸을 구하실때는 우선 두가지 측면에서 검토를 하셔야 합니다. 먼저 보증금을 보호받을 수 있는지.이 부분은 임대인의 상황과, 부동산등기부확인, 그리고 전입신고와 확정일자를 반드시 챙겨서 보호받으시길 바랍니다. 두번째로는 환경입니다. 1층에 음식점이 있는 다가구 주택의 (흔히 상가주택이라고 합니다.) 거주는 피하시길 바랍니다. 온갖 벌레가 다 꼬입니다. 그리고 방풍은 잘 되는지, 물은 잘 나오는지 등을 보시면 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 중개 과정에서 중요한 정보고지가 잘못 이루어진 사례 같습니다. 특히 리모델링 사업 승인이 이미 나서 연말에 이주가 계획되어 있음에도 2-10년정도 걸린다는 핵심 정보를 잘못 제공한 것은 중개고지위반에 해당합니다. 중개비와 이사비는 충분히 요구할 수 있습니다. 중개사의 설명의무 위반이 가장 큰 사안이므로 이를 지적하며 반드시 해당 내용에 대해 협상할 수 있도록 하여야 합니다. 이주에 협조한다고 특약이 되어 있더라도, 그 전제조건이 이미 틀려버린 상태이므로 이에 대해 특약의 효력이 있는 것인지를 먼저 판단하여야 하고, 손해배상까지도 청구할 수 있는 상황입니다. 부동산에서 답을 하지 않는 것은 상황이 심각하다는 것을 인지한 것이라는 반증입니다. 내용증명을 보내서 해당 계약은 문제가 있어 파기해야 맞다고 주장하며, 만일 계약을 유지하기 위해서는 이사비용과 중개수수료 면제 등의 조건이 동반되어야 한다는 내용을 고지하세요.이후 합의서를 작성하여 해당 조건이 반드시 계약에 반영이 되도록 해야 합니다. 2주가 지나 잔금일이 다가왔는데도 잔금을 내지 않으면 귀하의 귀책으로 계약이 파기되고, 계약금이 몰수되는 상황에 처할 수 있습니다. 무엇보다 빠른 대응이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중도퇴실하는 상황에서 한달치 월세를 선입금하셨고, 일부 거주하게 되었지만, 거주하지 않는 기간동안의 월세를 돌려받으셔야 하는 상황이군요.우선은 돌려받을 수 있는 가능성은 높다고 말씀드리고 싶습니다. 민법 제 741조에는 부당이득을 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고, 이로 인하여 타인에게 손해를 끼친 것은 반환하여야 한다고 되어 있습니다. 현재 귀하의 상황에서 논리는, 월세를 3월 1일까지 독점적으로 사용할 권리에 대한 대가입니다. 그러나 집주인이 새 세입자를 들임으로서 3월 1일까지 더이상 독점적으로 사용하는 것이 아니며, 더불어 해당기간에 대해서는 집주인이 이미 수익을 얻고 있는 것입니다. 이것은 이중수익으로 볼 수 있으며, 계약서에 명시된 월세 미반환 조건은 해당 주택이 공실일 경우 해당한다고 볼 수 있는 것입니다. 따라서 이사를 언제 하시건간에 (2월 10일 이전) 2월 10일 부터 즉, 새 세입자가 들어오는 시점부터는 월세 반환을 민법에의거, 주장할 수 있는 것입니다. 실무에서도 비슷한 판례가 있습니다. 임대차 계약이 종료되기 전이라도 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하고 점유가 넘어갔다면, 임대인은 기존 임차인에게 그 이후의 임대료를 청구할 수 없으며, 만약 이미 받았다면 반환해야 한다고 되어 있습니다. 이에 따라 종합해 보면, 새 임차인이 들어온 날부터 3월 1일까지의 월세는 계산하여 반환받으셔야 하며, 이를 거부할 경우법적 조치를 취하시면, 충분히 승소의 여지가 있습니다. 하지만, 가장 좋은 방법은 잘 협의를 하는 것이겠지요.계약서 조항은 위에도 설명했다시피 해당 주택이 귀하의 이른 이사로 인하여 "공실" 상태가 된 상황이므로, 새 세입자가 들어오는 경우에는 이 계약서 조항을 적용하면 안될 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원래 실무에서는 말씀하신 대로 계약만기 전 퇴실시 수수료는 이전 임차인이 부담하는 것이 맞습니다. 하지만, 지금 상황에서는 협의에 의해 퇴실하셨고, 그에 따라 보증금 및 이사절차를 다 밟으신 것 같습니다. 따라서 별도의 요청이 없다면, 다음 세입자와의 계약을 위한 임대인 몫의 중개수수료는 부담하지 않으셔도 될 것 같습니다. 그러나, 해당 계약서의 내용을 근거로 집주인이 2월 5일 경 연락하여 중개수수료를 부담해 달라고 할 수 있습니다.이러한 경우에는 계약서에 해당 내용이 적혀 있기 때문에 대신 부담하는 것이 맞습니다. 보증금까지 돌려받으셨다면, 연락을 받지 않으시고 중개수수료도 내지 않는 방법이 있습니다만, 별로 추천드리고 싶지 않습니다. 계약서에 명시가 되어 있고, 귀하의 퇴실일이 근거가 되기 때문에 법적인 다툼까지 갔을 때 이길 수 있는 여지가 없기 때문입니다. 즉, 먼저 연락하셔서 부담하실 필요는 없으나, 요청을 받으시면 처리를 해 주시는 편이 낫습니다. 검토하셔서 현명한 판단 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신축 아파트에 입주하셨는데 2년도 되기 전에 아트월이 파손되어 고민이시군요.사실상 사용자 과실로 판단될 것 같지만, 상황에 따라서는 시공불량이 될 가능성도 있어보이는군요.여기에 질문을 올리신 것은 어떻게든 시공불량에 의한 하자로 주장할 수는 없을지 확인이 필요한것으로 보이는 군요.시공불량을 주장하기 위해서는 다른 주변 아트월을 전부 통통 두드려 보세요.텅빈소리가 나는 곳이 많다면, 그곳은 안에 접착몰탈이 충진되어 있지 않기 때문에 작은 접촉(소파 배치)등에도 바로 깨질 수 있는 하자 부분인 것입니다. 원래 제대로 된 타일 시공은 접착몰탈을 빠짐없이 발라야 하기 때문에 텅빈 소리가 나서는 안됩니다. 텅빈소리가 난다면 해당 위치에 약간의 힘만 가해져도 타일이 부러지거나 깨져버리기 때문입니다. 아트월 전체를 살살두드려 보시고, 빈소리가 나는 곳을 모두 체크, 전체 하자로 제출하시고, 전체교체 하라고 주장하세요. 그래야만, 해당 깨진 부분 수선으로 협의할 수 있을 것입니다. 감사합니다.