답변 내역
- 새로운 임대주택 등록에 대한 변경사항안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 제일 중요한 것!아파트의 신규 임대사업자 등록은 더 이상 불가능합니다. 정부가 2020년 제도를 개편하면서 아파트는 임대사업자 등록 대상에서 제외되었습니다. 따라서 기존에 등록했던 아파트는 등록기간이 끝나면 자동 말소되며, 다시 아파트로는 6년·10년 장기 임대 등록을 새로 할 수 없습니다. 신규 등록이 가능한 것은 오피스텔이나 다세대·다가구 등 비아파트 유형만 해당됩니다.종부세 합산 배제 혜택도 현재는 제한적으로만 적용됩니다. 과거에는 등록 임대주택이면 종부세 합산 배제가 가능했지만, 제도 개편 이후에는 아파트의 경우 자동말소 시점부터는 더 이상 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다.결과적으로 현재 아파트를 가지고 임대사업을 하지 말라는 얘기나 다름이 없습니다. 잘 살펴보셔서 피해 없도록 계획 세우시면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 할머니의 아파트재개발 보상관련 질문안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.할머니께서 따로 보상신청과 절차를 거쳐 보상지급 단계만 남겨놓고 있는 상황이 아니라면, 제 대답은 "아니오" 입니다. 재개발 사업에서 보상이나 권리를 받기 위해서는 일정한 절차와 기한이 정해져 있습니다. 일반적으로 재개발 구역의 소유자라면 관리처분계획 인가 이후 조합원 자격이 주어지고, 분양 신청이나 보상 신청을 정해진 기간 내에 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 아파트 분양권을 받지 못하거나 현금청산 대상이 되며, 청산금 역시 법에서 정한 절차에 따라 지급되기 때문에 임의로 나중에 찾아가서 권리를 주장하기는 어렵습니다.2022년에 입주를 완료 했다고 하셨는데, 이런 경우는 보상절차가 다 마무리 되었을 확률이 매우 높습니다. 그래서 지금 가서 이름대로 아파트 달란다고 나올 수가 없죠. 다만, 누락이 있었거나 절차가 제대로 되지 않았다면, 관련 서류를 확인해서 해당 재개발 조합이나 지자체 도시정비과에 문의를 해서 정정하여야 합니다. 질문에 대한 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.235.01명 평가00
- 전세 계약완료 후 살고있는데 특약사항에 관리비 금액이 안적혀있어서 전세계약서 재작성 괜찮나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이미 계약이 완료되었고 잔금도 납부하여 살고 계신경우에는 계약서를 다시 쓸 필요는 없고, 쌍방이 인정하는 합의서 또는 이미 작성된 계약서에 해당 내용 수정만 해도 됩니다. 결론적으로 임대인과 임차인 모두가 동의 한다면, 해당 내용을 수정하고 서명 날인을 통해 보완하면 충분합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 아파트 시행사 , 주택도시공사의 차이안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공공기관 계좌로 입금하는 경우는 대체로 국가기관이 직접 사업을 시행하거나 보증을 서고 있다는 의미이므로, 자금 관리와 안전성이 상대적으로 높습니다. 만약 시행사나 조합이 자금난이나 부도 등의 문제를 겪더라도, 공공기관이 개입한 사업이라면 계약자의 권리 보호가 비교적 안정적으로 이루어질 수 있습니다.반대로 , 조합이나 민간 시행사는 안정성이 조금 떨어지는 편입니다. 국가 기관이 아니라서 전적으로 사기업의 재무 상태나 사업진행 능력에 모든 것이 달려 있기 때문입니다. 결론적으로 어느 단체던지 실제 위험도는 사업 주체의 신뢰도와 자금 관리 능력, 보증 여부에 따라 달라지므로 계약 전에는 반드시 분양보증 발급 여부와 사업 주체의 신뢰성을 확인하는 것이 중요합니다.문의 사항에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.235.01명 평가00
- 상생임대인제도를 하려는데 부동산을 무조건 껴야하나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 공인중개사를 필수로 통해서 계약을 하여야 하는 것은 아닙니다. 계약을 공인중개사를 끼지 않고 직접 작성했다 하더라도, 국토교통부 표준주택임대차계약서 양식을 사용하고 확정일자를 받아두면 상생임대인제도 적용에 문제가 없습니다.중요한 것은 계약의 내용과 형식이 법에 맞는지에 대한 내용이므로 , 이 부분만 잘 검토가 된다면 문제될 것이 없겠습니다. 결론적으로 중개업소를 반드시 거칠 필요는 없으며, 임대인과 임차인이 직접 작성한 계약서라도 법적 효력이 있고 제도 적용에도 무리가 없습니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 원룸 북향 가계약을 했는데요 궁금한부분이...안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선적으로 현재 말씀하신 내용에서 분명하게 해야 할 부분은 바로 맞은 편 건물은 기존에 존재하는 것을 확인한 후 계약하셨기 때문에 이웃 건물로 인해서 발생하는 상황은 계약해제를 주장하기에는 약간은 억지가 있습니다. 다만, 추운 겨울 , 단열이 되지 않아서 임대한 건물의 하자로서 결로나 곰팡이가 과도하게 발생하는 경우에는 이것을 수정해줄 것을 요청할 권리가 있고, 이것이 주거에 방해가 되는 경우 계약해제를 주장할 수 있습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 4년 살고 있는 전세집 곧 이사 가는데 곰팡이 제가 비용 다 내야 하는걸까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 집의 구조적 문제나 환기·채광이 잘 안 되는 환경, 건물 노후화 등에서 비롯된 곰팡이는 임차인 잘못으로 보기 어렵기 때문에 수리·교체 비용은 집주인의 부담이 되는 경우가 많습니다. 특히 질문처럼 중층이고 오래된 집이라 자연스럽게 곰팡이가 발생하는 환경이라면 임차인이 별도로 벽지나 바닥 비용을 부담해야 할 의무는 크지 않습니다.하지만, 임차인의 고의 및 과실로 관리 불량으로 인해 발생한 것이 확인된다면, 벽지와 바닥을 모두 해야 할 의무가 발생합니다. 통상적으로 실무에서는 기본적인 이사 청소만 하시면 되고, 벽지나 바닥 교체는 집주인의 몫으로 생각하시면 되겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 상가투자해서 원금이자 못갚으면 어떻게되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법원 경매에 넘어가는 경우에는 매각대금에서 먼저 금융기관의 채권 과 당해세(해당 부동산에 대해 발생했지만 미납한 세금)이 먼저 변게 됩니다. 만약 경매 낙찰가가 대출잔액보다 높다면 채무는 모두 청산되고 남은 금액을 받으시게 됩니다. 그런데, 요즘 상가가 인기가 없기 때문에 보통은 대출을 한도까지 하셨을 경우 거의 낙찰가가 대출 잔액보다 낮게 됩니다. 이 경우에는 채무자(질문자)의 다른 자산까지도 압류 대상이 됩니다. 단순히 상가만 잃는 것이 아니라 경매 후에도 남은 빚이 생길 수 있음을 유념하시기 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2300
- 상가주택을 일반 주택으로 용도 변경하는 방법?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가주택의 상가 부분을 주거용으로 용도 변경하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 다만, 법적인 요소가 있어서 비용이 좀 발생할 수 있어요.먼저, 건축법과 도시계획법상 건물의 용도는 건축물대장과 건축 허가 당시 용도에 따라 결정됩니다. 1층 상가를 주거용으로 용도 변경하려면 관할 구청 건축과에 용도 변경 신청을 해야 합니다. 아래와 같이 나누어 확인을 받고 용도변경이 진행됩니다. 주거용으로 사용하기 위해서는 화장실, 창문, 환기, 난방 등 주거 기준을 충족해야 합니다.특히 층고, 채광, 소방시설 등이 주거용 기준을 만족하는지 검토가 필요합니다.상가 용도에서 주거로 변경 시, 주차 공간 확보, 소방·방화 시설, 위생 설비 기준 등도 충족해야 합니다.구청에 신청하여 심사를 통과하면 건축물대장에 주거용으로 정식 용도 변경이 가능합니다.양도세나 재산세는 건축물대장 상 용도에 따라 달라집니다. 상가를 주거용으로 용도 변경하면 양도세 계산 시 주택으로 분류될 수 있으며, 장기보유특별공제 등 혜택 적용 가능성이 달라집니다.정리하면, 이미 상가를 주거용으로 사용하고 있다고 해서 자동으로 법적 용도가 변경되는 것은 아니며, 관할 구청에 용도 변경 신고 후 기준을 충족해야 합니다. 세금 문제까지 고려하려면 세무사와 건축 전문가 상담을 통해 용도 변경 전후의 양도세 영향까지 확인하는 것이 안전합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가00
- 변기 배수에 싱크대 배수를 묶으면 안되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 안됩니다.먼저 위생때문이에요. 변기 오수는 말그대로 똥오줌인데요. 이것은 반드시 정화조 혹은 전용 오수관을 써야 합니다. 만약 여기다가 생활하수(잡배수) 인 싱크대 배관연결했는데, 역류라도 생기면 질문자님 가게에 상당한 타격이 있습니다. 두번째로는 배관 구조상으로도 갖다 붙이기가 힘듭니다. 변기배관은 직경이 크고 낙차가 심한데다가 한번 작동할 때 압력이 큽니다. 여기에 직경이 작은 잡배수배관 붙이면 역류 100% 입니다. 따로 공사하셔야 합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가10
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