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답변 내역

부동산이나 법쪽 종사자 선생님들 한번 봐쥬세요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.얼핏 생각하면, 부동산 중개사의 의견도 일리는 있습니다. 그런데, 가족 중 일부만 먼저 전입신고를 빼면, 기존 집에 남은 보증금에 대한 대항력이 불안정해질 수 있습니다. 꼭 그런것은 아니지만, 굳이 위험을 자초할 필요는 없죠.그래서 실무적으로는 이런 상황에서 임대차 보증금 반환보증에 가입하여 보증금을 연결하는 방식으로 고려하고는 합니다. 하지만 가장 확실한 방법은 현금으로 보증금을 받고 나가서 이사를 가는 것이 가장 안전하므로 다른 집을 고려하시는 것이 가장 안전하고, 그럼에도 불구하고 이사를 해야 한다면, 보증보험을 이용하시기를 당부 드립니다 .감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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불법건축물 양성화 시행은 언제부터인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법건축물 양성화는 지자체나 국가에서 , 그동안 불법건축으로 취급하던 것을 어떤 필요에 의해 합법으로 인정받도록 허용하는 것을 말합니다. 이것은 미리 공고가 되기는 하지만, 어느 범위까지 양성화 해 줄지 미리 알기가 어렵습니다. 그리고 양성화사업을 한다고 해도 모든 것을 받아주는 것은 아니며, 안전에 문제가 없고 도시미관, 건축법 규정에 문제가 없는 것에 한해서만 승인이 가능합니다. 그래서 질문에 답변을 확실하게 드리지는 못하지만, 현재 불법으로 판단되신 건축물이 안전이나 미관, 그리고 중대한 하자가 없다면 기다려 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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집 매수할 때 공동명의가 좋은지에 대해
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집을 매수할 때 공동명의는 몇가지 장단점이 있습니다. 먼저 세금 부분인데요. 여기서는 장점이 됩니다. 추후 집을 판매 시, 지분을 나누어 적용되므로 기본공제도 따로 적용이고, 과세 구간이 분산되어 전체 세액은 줄어들게 됩니다. 재산관리나 상속 측면에서도 장점이 있습니다. 상속이나 증여 과정에서 배우자가 재산권을 확실히 보호받을 수 있는데요. 이것이 양날의 검인 부분입니다. 공동명의는 자금출처를 명확하게 입증하지 못하면, 증여로 판단하게 되는 경우가 발생합니다. 이 경우에는 지분에 해당하는 금액만큼 증여세를 내야 하기 때문에 기존에 남편분 명의였다면, 이번에 공동명의 들어갈 아내분이 소득이 어느정도 되시는지를 판단하셔서 결정하여야 할 것 같습니다. 각각의 장단점이 명확하여 어느 것이 무조건 좋다고 말씀드리기가 어려운 점 양해 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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아파트 잘 파는 방법이 매우 궁금해요!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 전체적인 시장 분위기가 매매 건수가 떨어지고 있어서 아마도 더 잘 팔리지 않는 것처럼 느끼실 수 있습니다. 가장 좋은 방법은 여러 채널을 사용하는 것입니다. 책임지고 팔아주겠다 라고 하는 한군데 부동산의 말에 귀기울이지 마시고, 여러 곳의 부동산에 매물을 올리세요. 그게 확률적으로 가장 잘 팔 수 있는 방법입니다. 그리고 항상 모든 재화는 부동산 포함하여 빨리 팔고 싶은 경우 가격을 내리는 것이 좋습니다. 감당 하실 수 있는 선에서 가격을 낮추어 보시면 조금 더 빨리 거래가 될 것입니다. 마지막으로는 온라인을 이용해 보시는 것도 좋습니다. 당근이나, 앱을 사용하여 매물을 직접 올리고 "필요시 부동산과 연계하여 계약 가능하다" 라는 말로 직거래에 대한 리스크를 줄일 수 있다면, 아마 이 방법도 유효할 것입니다. 도움이 되길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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부동산 전세사기 예방법이 몹시도 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제일 좋은 전세사기 예방법은 전세금 반환보증보험입니다. 이것이 현재로서는 가장 강력한 보호장치입니다. HUG 나 주택금융공사에서 진행을 하며, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 변제를 받을 수 있어서 가장 빠르고 안전합니다. 다만, 해당 보증보험을 가입할 수 있는 물건과 그렇지 못한 물건이 있으니 계약 전 해당 보증보험가입이 되는 물건인지를 중개사와 먼저 상의하시고 계약 및 보험을 진행하시면 안전합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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40대가 결혼하려면 아파트가 꼭 있어야 하나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 충분히 스트레스를 많이 받으실만한 상황일 것 같습니다. 그러나 40대에 아파트 하나 없냐고 핀잔을 하신 분은 생각이 좀 모자라신 분인 것 같네요.각자 자신의 삶이 있는 것이고, 중요하다고 판단하는 재산의 형태가 다 다른 것인데, 그것을 그렇게 획일적으로 적용하다니, 듣는 제가 다 기분이 별로네요.힘내시고, 오늘도 화이팅하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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일시적2주택비과세 질문드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 D 주택의 취득시점을 확인해 볼게요. A 오피스텔 취득 후 1년 경과된 2026.2.13 이후에 D 주택을 취득하고 다시 이후 3년 지난 뒤 A 오피스텔을 매도한다면, 일시적 2주택 비과세 요건에 해당합니다. 즉, D 주택은 신규로 인정되고 A 오피스텔을 3년안에 처분하면 D 주택의 비과세 요건은 유지가 될 것입니다. 따라서 말씀하신 대로 D 주택도 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 구조입니다. 두번째로는 A 오피스텔의 비과세 요건을 확인해야 합니다. 오피스텔은 업무용 시설이지만, 세법상으로는 주택으로 들어갑니다. 다만, A오피스텔이 비조정지역에 임대 중이면, 거주요건이 적용되지 않습니다. 그래서 보유기간 2년만 지키면 양도세 비과세가 가능합니다. 세번째로는 D 주택 비과세요건입니다. A오피스텔을 처분 후에는 1세대 1주택 상태이므로 그때 부터는 D 주택 비과세 요건을 따집니다. 광진구는 조정대상지역이니 , D 주택 처분 시 비과세받는 조건은 2년 보유 + 2년거주입니다. 다만, D주택을 임대로만 돌린다면, 비과세가 불가능합니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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계약만료 직전 퇴거 요청 시 중개수수료나 월세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재까지(9/18) 아무런 협의가 없었다면, 묵시적 갱신이 되었다고 보아야 하며, 이 상황에서 11월 1일자로 퇴거하겠다는 통보를 하려고 하시는 군요.묵시적 갱신의 경우 임차인은 3개월 전에 퇴거통보를 하면 되므로, 9월 18일 현재 통보를 하게 되면, 12월 18일에 퇴거가 가능합니다. (법적으로는)이 경우에 먼저 11월 1일에 퇴거하고자 하시면 다음 세입자 계약시 중개수수료를 질문자가 부담하는 것을 조건으로 조기퇴거를 할 수 있습니다. 이렇게 협의가 된다면, 월세는 일할계산해서 납부를 하면 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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부동산 어플에 똑같은 집인데요 가격이틀려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.같은 부동산에서 각각의 어플에 서로 다른 가격을 올려 놓고, 비싼 금액으로 계약을 했다는 말씀이시군요.아마도 이런 경우 상황을 잘 협의하여 보면, 아마 저렴한쪽의 금액으로 맞출 수 있을 걸로 생각됩니다. 보통은 실수로 그렇게 되는 경우가 많습니다. 가령, 한쪽 앱에서는 집주인과 협의한 최소금액을 적고 나머지 한 쪽에 가격을 수정한다는 것을 수정하지 못했을 가능성이 있습니다. 그래서 무작정 따지시기 보다는 발견한 것을 캡쳐해 두시고, 이 금액으로 계약을 하고 싶다고 잘 이야기를 해 보시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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전세 2개월전에 자동연장, 자동연장후 이사 질문이요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자동연장이라면, 묵시적 갱신을 말씀하시는 것 같습니다. 하지만 이런 묵시적 갱신이 되었다고 해도 임차인이 언제든 나갈 수 있는 것은 아닙니다. 먼저, 전세 2개월 남았을 시점까지 서로 아무 협의가 없다면 자동으로 묵시적 갱신이 된 것으로 봅니다. 이 묵시적 갱신은 같은 조건으로 2년 더 거주할 것으로 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지 의사를 밝힐수 있습니다. 그러나 실제로 이사를 나갈 수 있는 날은 해지의사를 밝힌 후 3개월 뒤입니다. 따라서, 이 3개월이라는 기간만 인지하시고 통보를 하신다면 이사계획에 유리하게 적용할 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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