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답변 내역

재개발 재건축 기대하고 구축 거주에 관하여
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문의 1 .네, 소형평수는 기본 분담금 부담이 작아요. 그러나 권리도 작기 때문에 상향신청은 가능하지만 추가 분담금이 커질 수 있는 점 참조해주셔야 합니다. 문의2.재건축의 경우, 과거 투기과열지구에서 논란이 컸던 ‘조합원 분양신청 2년 실거주’ 요건은 2021년에 국회 논의 과정에서 사실상 폐기되며 현재 일반적으로 법정 의무거주 요건이 없습니다(다만 조합 정관으로 별도 요건을 둘 수 있고, 세법상의 거주요건은 별개 이슈). 따라서 재건축 기대 매수라면 ‘이주 시점까지 무조건 살아야 한다’는 일률 규정은 없고, 실제로는 사업 단계에 맞춰 이주 통보 전까지 실거주 혹은 임대가 가능한 상태면 관계없습니다. 문의 사항에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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청약당첨된 집이 비과세가 되려면 기존집은..?
안녕하세요. B 아파트를 비과세 판매하려면 B 취득일(등기일·잔금일)로부터 2년 이상 보유해야 하고, A 아파트는 B 취득일로부터 3년 이내 매도해야 합니다.부산 덕천동은 현재 조정대상지역이 아니므로 거주 요건은 요구되지 않습니다.따라서 “B 등기 후 2년”을 기준으로 하시면 되고, A 매도일을 기점으로 다시 2년을 새로 세는 것은 아닙니다.말씀하신 확실한 확인 방법은 국세청 홈택스에 양도소득세 비과세 상담 코너를 이용해 보세요. 세무서 상담직원이 해당 조건을 듣고 안내해 줍니다. "안내는 안내일뿐 법적으로 책임지지 않는다" 뭐 이딴 말을 할 건데요, 너무 신경 쓰실 필요 없습니다. 그리고 정 불안하시면, 세무사 사무실에 연락하여 비용을 지불하고 확인받는 것도 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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전세대출이 폐지되거나 조건이 범위가 축소되면 국내 주택 시장은 어떻게 될 가능성이 높나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 대출이 낮아지면, 반전세나 월세가 증가하고 전세의 수요는 반드시 감소하게 됩니다. 또는 전세가격을 줄이는 경우가 많이 생기겠지요.월세 시장이 또한 가속화 될 것입니다. 월세 가격이 상승하고 수요 증가로 인해서 월세 단가가 높아지게 됩니다. 매매시장은 상대적으로 약화 될 것입니다. 전세대출이 줄면 집을 사려는 사람도 대출이 막혀 자금 마련이 어려워집니다. 그래서 전체적으로 구매력 있는 사람만 집을 사게 될 것이고 시장 전반으로는 수요가 줄어드니 약화되는 모양새 입니다. 이런 기조로 나간다면, 월세는 점점 비싸지며, 전세 물건은 찾아보기 힘들게 될 것이고, 매매가는 줄어들다가 결과적으로는 핵심 입지 중심으로 양극화가 심해지는 결과는 낳을 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차권등기가 있는 집은 무조건 동시 진행으로, 세입자 보증금 반환과 임차권등기 말소가 함께 이뤄져야 안전합니다. 매수인이 매도인에게 단순 송금하면 위험하며, 법무사를 통해 자금 분배가 이뤄지도록 해야 합니다.매매가와 보증금 규모가 비슷해 매도인 몫이 적은 만큼, 거래 자체는 흔하지만 절차를 철저히 관리하지 않으면 사고 위험이 큽니다. 이러한 거래에서는 매도인 몫이 적거나 없기 때문에 자칫 잘못하면 임차인이 받아야 할 매매 대금에 매도인이 손을 대는 경우가 있습니다. 이런 경우 소유권이전도 정상적으로 이루어지지 않을 뿐더러 만약 큰 금액의 사기를 치고 잠적해버리는 경우 찾기도 정말 쉽지 않습니다. 꼭 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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영혼까지 끌어모아 집을 샀는데, '하우스 푸어'로 전락하면 법적으로 어떤 보호를 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로 참 안타까운 상황이지요.하지만, 영혼까지 끌어다 대출을 받아 아파트를 산 것은 본인의 선택이고, 그에 따른 책임을 온전히 본인이 져야 하기에 현재 우리나라에서는 해당 상황에 처한 사람들을 구제하는 특별한 제도는 없습니다. 그러나, 이런 상황이 지속되어 신용불량자 혹은 실생활이 불가능한 상황이 된다면, 개인회생이나 개인파산을 신청할 수 있습니다. 부동산 가격 올려서 한 몫 잡아보려는 심리는 정말 멀리해야 합니다. 위험합니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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현재 수도권 지역의 부동산 매매가는 어떻게 변했나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.수도권은 입주물량이 10년동안 최저 수준이며, 2023년 대비 80% 정도에 미치지 못합니다. 공급부족이 현실화되고 있어요.현재 서울 중심으로 수도권 전역의 매매가는 상승으로 변환될 조짐이 보입니다. 주간 아파트 매매가격 지수도 6월 2주 기준 0.09% 상승, 송파·서초 등 주요 지역에서 상승세가 지속되고 있으며, 서울 외곽과 수도권 동부지역까지 확산 중입니다.결국 서울의 부동산 가격 상승이 근처 경기도권에도 영향을 미치고 있는 모습입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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경기도 10억 아파트 매매 예정입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 자금조달 계획서는 반드시 작성 및 제출하셔야 합니다. 현재는 전국 모든 지역에서 6억 원 초과 주택 거래 시 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 따라서 10억 원 아파트 매입 시 반드시 제출 대상입니다.증여받은 아파트가 있으실 경우 증여당시 증여세 신고하셨다면 매도금액자체가 문제 되지는 않습니다. 만약 증여 당시 적정한 증여세를 신고·납부했다면, 매도 후 나온 자금은 본인 자산이므로 10억 아파트 자금으로 사용해도 법적 문제가 없습니다. 그러나 신고를 하지 않았거나 줄여서 신고한 경우 검증 과정에서 세금 추징이 이루어질 수 있습니다. 잘 확인하셔서 문제 되지 않도록 하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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자식명의 집 부모님 거주(실거주 같이)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로, 아버지가 만 60세가 되시면 자녀 세대와 별도로 분리 인정이 가능하므로, 자녀 본인은 무주택 세대로 간주되어 관련 혜택(취득세 감면, 대출금리 우대 등)을 받을 수 있습니다.우선 법적으로 부모님이 자녀 명의 집에 들어와 함께 거주하는 것 자체는 전혀 문제가 되지 않습니다. 주민등록 전입신고를 해도 불법이 아니고, 세대주 변경 역시 자유롭게 가능합니다.문제는 증여간주로 인한 증여세입니다. 이 증여세를 피하기 위해서는 ‘차용증(금전소비대차 계약서)’을 작성하고 실제로 이자가 오가는 구조를 갖추는 것이 일반적입니다. 예를 들어, 부모님이 자녀에게 1억 원을 빌려주고 차용증을 작성하며, 연 4.6% 정도(시중 적정 이율 기준)의 이자를 지급하는 방식입니다. 그래야 국세청에서 차용으로 인정받을 가능성이 높습니다.즉, 구조 자체는 가능하지만 자금 이동 부분에서 증여세 이슈를 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다. 부모님이 단순히 집 판 돈을 자녀 통장으로 보내주고 자녀가 그 돈으로 집을 사면 증여세 과세 위험이 크므로, 꼭 차용증 작성이나 부모님이 직접 분양·매매 대금에 참여하는 형태로 증빙을 마련하는 게 안전합니다.잘 확인하셔서 과도한 세금 내지 않고 이사하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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앞으로 한국 부동산 시장의 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라는 이제 서울및 인기수도권과 비인기 수도권(경기북부일부) 및 지방으로 나누어 질 것으로 봅니다. 하지만, 지방에서도 살아남는 곳들이 있는데요. 대전과 세종과 같은 곳은 아마도 살아남는 지방 1순위가 될 것으로 봅니다. 즉, 현금에 대해 자본력이 넉넉한 경우 인서울권을 추천하고, 그렇지 않은 경우 충청도권 특히 대전, 및 세종으로 눈을 돌려 투자하심이 바람직합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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왜 쇼핑할 때 계획에 없던 물건을 충동구매하게 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.견물생심 이라는 말이 있습니다. 물건을 보면 가지고 싶어지는 것이 인간의 기본적인 욕구입니다.백화점이나 마트는 평소 우리 머릿속에 한번이라도 필요하다 라고 기억된 정보들을 끄집어 내서 , 그것이 실제 당장 필요한 것처럼 만들도록 광고, 이벤트, 할인 행사 등을 진행합니다. 즉, 할인할때 사 두면 언젠가 필요하겠지라고 생각하고 당장 필요치 않은 것을 구매하게 되지요.그래서 꼭 사려고 하는 것만 구매하고 바로 탈출하는 것이 좋습니다. 이러한 것을 방지 하기 위해 백화점에는 식당도 있고, 카페도 있고, 화장실도 엄청 좋고요. 건물 안에서 좋은 향기도 나고 사시사철 쾌적한 것입니다. 떠나지 않으면 뭐라도 구매하게끔 되어 있거든요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.01
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