재건축은 규제나 제한이 왜케 많이 있을까요?

Question

아무래도 우리나라는 오래된 아파트도 많이 있고 또 당시에 지어진 아파트들은 주차 시설도 부족하고 커뮤니티도 부족하다보니 노후화 외에도 문제가 있는데 재건축을 하고 싶어도 재건축 초과 이익이나 공공기여, 공공 임대 요구 등 규제나 제한이 많더군요.

요즘과 같이 주택 가격이 상승하면 재건축 활성화로 공급을 해야된다고 생각하는데 재건축은 규제나 제한이 왜케 많이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

재건축에는 규제나 제한이 많은 주된 이유는 도시 계획의 일관성 유지, 투기 방지 및 부동산 시장 안정, 그리고 공공성 확보 때문입니다. 재건축은 개별 건물의 문제가 아니라 도시 전체의 환경, 교통, 주택 공급에 큰 영향을 미치는 사업이므로, 공공의 이익을 위해 엄격한 관리가 필요합니다.재건축 규제가 많은 주요 이유로는 재건축은 단순히 낡은 건물을 새 건물로 바꾸는 것을 넘어, 용적률을 높여 세대수를 늘리는 경우가 많습니다. 이로 인해 다음과 같은 도시 차원의 문제가 발생할 수 있어 규제가 필요합니다.또한 세대수가 급증하면 해당 지역의 도로, 상하수도, 전기, 학교 등의 기반 시설에 과부하가 걸려 도시 기능이 마비될 수 있습니다. 이를 관리하고 재정비하기 위한 시간이 필요합니다.이 과정에서 난개발이 무분별하게 재건축이 진행될 경우, 지역 간 균형이 무너지고 주거 환경의 질이 하락할 가능성이 높습니다. 

규제가 없다면 재건축 기대감만으로 주택 가격이 폭등하여 실거주자의 내 집 마련이 어려워지고 부동산 시장 불안정을 야기합니다. 재건축을 통해 발생하는 과도한 사적 이익을 사회적으로 환수하고 사업의 형평성을 맞추기 위해 재건축초과이익환수제 와 같은 규제가 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

재건축은 공공성, 투기 억제, 안정성 확보 등의 이유로 다수의 법적 규제가 병행됩니다. 초과이익 환수제, 안전진단 강화, 임대주택 기부채납 의무등이 대표적입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

규제나 제한이 많은 이유

1. 재건축 초과 이익환수제와 같은 제도 조합원들의 과도한 시세 차익을 환수해 공공 이익을 도모하기 때문입니다.

2. 공공기여 요구 등으로 사업 진행 시 조합이 공공 임대주택 공급, 기반시설 확충, 용적률 제한 등 다양한 사회적 책임을 부담해야 해서 입니다.

   감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

재건축 규제는 단순한 사업 제한이 아니라 집값 급등과 투기 차단과 주거 복지 강화를 위한 복합적인 정책 수단으로 최근 주택 가격 상승세로 인해 재건축 활성화의 필요성이 크지만 정부에서는 무분별한 가격 급등과 사회 갈등을 방지하기 위해 신중하게 규제를 운영하고 있다 보시면 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

재건축은 해당 단지의 동을 새로 건축하여 가치를 높이고, 높은 공간활용도를 이끌어내서 상품성을 올리는 과정이 동반됩니다. 따라서, 정확하고 확실한 규제가 없다면, 국민들의 삶의 질을 높이기 위한 재건축시장이, 건설사들의 신축날림공사 파티가 될 것입니다.

게다가 기간도 5-10년까지도 걸릴 수 있는 큰 프로젝트로서 아무나 시작했다가 끝을 맺지 못하면 이주한 주민들은 집을 잃게 되는 것이어서 더 신중히 접근해야합니다.

부동산 시장에서의 시각 또한 신중해야 한다고 봅니다. 재건축은 해당 단지가 속한 지역의 지가(집값)을 견인할 수 있고, "재건축 소식이 있다"라는 것 자체가 호재로 작용하여 주택가격이 들썩입니다. 따라서 재건축은 상당히 조심스럽게 접근해야 할 문제입니다. 감사합니다.