답변 내역
- 상가주택을 일반 주택으로 용도 변경하는 방법?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가주택의 상가 부분을 주거용으로 용도 변경하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 다만, 법적인 요소가 있어서 비용이 좀 발생할 수 있어요.먼저, 건축법과 도시계획법상 건물의 용도는 건축물대장과 건축 허가 당시 용도에 따라 결정됩니다. 1층 상가를 주거용으로 용도 변경하려면 관할 구청 건축과에 용도 변경 신청을 해야 합니다. 아래와 같이 나누어 확인을 받고 용도변경이 진행됩니다. 주거용으로 사용하기 위해서는 화장실, 창문, 환기, 난방 등 주거 기준을 충족해야 합니다.특히 층고, 채광, 소방시설 등이 주거용 기준을 만족하는지 검토가 필요합니다.상가 용도에서 주거로 변경 시, 주차 공간 확보, 소방·방화 시설, 위생 설비 기준 등도 충족해야 합니다.구청에 신청하여 심사를 통과하면 건축물대장에 주거용으로 정식 용도 변경이 가능합니다.양도세나 재산세는 건축물대장 상 용도에 따라 달라집니다. 상가를 주거용으로 용도 변경하면 양도세 계산 시 주택으로 분류될 수 있으며, 장기보유특별공제 등 혜택 적용 가능성이 달라집니다.정리하면, 이미 상가를 주거용으로 사용하고 있다고 해서 자동으로 법적 용도가 변경되는 것은 아니며, 관할 구청에 용도 변경 신고 후 기준을 충족해야 합니다. 세금 문제까지 고려하려면 세무사와 건축 전문가 상담을 통해 용도 변경 전후의 양도세 영향까지 확인하는 것이 안전합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가00
- 변기 배수에 싱크대 배수를 묶으면 안되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 안됩니다.먼저 위생때문이에요. 변기 오수는 말그대로 똥오줌인데요. 이것은 반드시 정화조 혹은 전용 오수관을 써야 합니다. 만약 여기다가 생활하수(잡배수) 인 싱크대 배관연결했는데, 역류라도 생기면 질문자님 가게에 상당한 타격이 있습니다. 두번째로는 배관 구조상으로도 갖다 붙이기가 힘듭니다. 변기배관은 직경이 크고 낙차가 심한데다가 한번 작동할 때 압력이 큽니다. 여기에 직경이 작은 잡배수배관 붙이면 역류 100% 입니다. 따로 공사하셔야 합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가10
- 지식 레벨업100
- 국민임대주택 신청하려고 하는데 월평균 소득에 육아휴직 수당도 포함되나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민임대주택 신청 시 소득 산정은 가구 전체의 월평균 소득을 기준으로 합니다. 이때 근로소득뿐만 아니라 각종 수당과 지원금도 포함되는데, 육아휴직수당 역시 소득으로 인정되는 것이 일반적입니다. 따라서 배우자가 육아휴직 중이라도 수당을 받고 있다면, 심사 과정에서 해당 금액이 월평균 소득에 합산됩니다.다만 여기서 중요한 점은, 국민임대주택의 소득 기준은 건강보험료 납부 내역을 토대로 산정하는 경우가 많다는 것입니다. 즉, 실제 현금으로 받는 수당 전액을 단순히 더하는 것이 아니라, 건강보험공단에서 확인한 보험료와 연동해 소득을 추정하기 때문에, 본인의 예상보다 다르게 계산될 수도 있습니다.정리하면, 원칙적으로는 육아휴직수당도 가구 소득에 포함되지만, 실제 심사에서는 건강보험료 기준으로 판단하는 만큼, 단순 계산으로 초과된다고 해서 무조건 탈락하는 것은 아닙니다. 가장 확실한 방법은 LH나 지자체 주택과에 문의해서, 본인의 건강보험료 납부 내역을 기준으로 해당 소득이 어떻게 반영되는지 확인하는 것입니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가00
- 아파트 관리비 어느정도 나오는지 질문드립니다안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동주택에 속하는 아파트의 경우 평당 기본 1만원 정도로 생각하시면 됩니다. 이것은 전기사용이 많아지는 여름철도 비슷하다고 보시면 됩니다. 전기를 사용하는 전자제품의 경우 효율이 좋은 경우가 대부분이기에 이 범위를 넘지 않습니다. 그러나, 관리비가 많이 나오는 계절은 대체로 겨울인데요. 겨울의 경우 난방비가 관리비에 함께 나오기 때문에 평단 1.2만원 정도로 생각하시면 됩니다. 물론 이것은 3-4인 가족기준이며, 혼자 사는 경우에는 약간 더 작게 나올 수도 있습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2200
- 전세계약 묵시적갱신 궁금한게 있습니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가능합니다. 확정일자를 이미 득하셨다면, 다시 하실필요는 없습니다만, 계약금액 변동 등 변경사항이 발생하셨다면, 변경 계약서를 다시 작성하고 새로 확정일자를 받아야 합니다. 만약 집이 경매로 넘어간다면, 보증금을 얼마나 보호받을 수 있는지는 대항력과 확정일자 유무, 그리고 보증금 규모와 지역별 소액임차인 최우선변제금 범위에 따라 달라집니다. 가장 확실한 방법은 등기부등본을 열람해서 집에 설정된 근저당(은행 대출, 담보권 등)의 순위를 확인하고, 본인의 확정일자 날짜와 비교하는 것입니다. 이렇게 해야 본인의 순위가 담보권자보다 앞서는지, 뒤에 있는지 알 수 있습니다. 만약 소액임차인 범위에 해당하면 일부 금액은 최우선변제도 가능합니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2200
- 조합원 분양권 물건 살려는데 등기후 일반 매매로 거래하자는 조합원안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.조합원 명의로 등기를 먼저 하고, 일반매매의 형태를 취하는 이런 건 관련해서는 보통 조합원의 세제혜택 때문에 종종 실무에서도 진행되는 케이스 입니다. 하지만 이런 경우 매수자께 주의를 부탁드리는 부분이 몇가지가 있습니다. 계약금 지급시에는 계약 구조를 좀더 명확히 할 필요가 있습니다. "등기 후 매매" 의 단순한 표기가 아니라, 소유권이전 시점, 및 해당 기간동안 발생하는 당해세, 비용 부담 주체와 중도금 승계 방식에 대해 모두 적어두어야 합니다. 보통 계약금에 대해서는 전체 매매가 10% 를 기준으로 하며, 조합원의 중도금 10% 는 잘 사용하지 않는 기준이기는 합니다. 조합원이 잔금을 완납해야 소유권이전등기가 가능합니다. 즉 지금 매도자가 자기자본 혹은 대출 등을 통해 중도금 및 잔금을 완납해야 하는 구조입니다. 여기서 중요한 리스크가 발생하는데요. 조합원이 중도금/잔금을 질문자님 돈을 받아 내겠다고 한다면, 위험한 상황이 될 수 있습니다. 그래서 이런 경우는 매도인의 세제혜택을 위해 매수자가 무리한 리스크를 끌어안는 형국으로서, 조합원이 잔금 처리 이슈가 발생하거나, 잔금을 매도자금으로 받아서 처리하겠다는 스탠스를 취하는 경우 굉장히 리스크가 큰 상황이 됩니다. 돈은 내 놓고, 소유권 이전을 받지 못하거나, 그 사이에 매도인이 사라지거나 , 아니면 다른 채권과 얽히는 경우에 그대로 돈은 날리고 사기를 당하는 피해자가 될 수 있는 상황입니다. 결론적으로 실무에서 이런 상황일 경우 매도자가 자기 자본 및 대출 계획이 확실히 되어 있는 지를 확인 후 진행하거나, 다른 매물로 진행하시기를 추천 드리는 상황이 되는 내용입니다. 잘 생각하셔서 , 무리 없는 계약을 하시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.225.01명 평가00
- 숙소 리뷰는, 신빙성이 있는 건가요?!!안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실상 말씀하신 대로 리뷰 알바가 너무 많아서 숙소리뷰는 신빙성을 잃어가고 있습니다.업체에서 제공하는 것은 서비스 개념이며, 이것을 제공받고 작성하지 않았다고 해서 법적인 처벌을 받지는 않습니다.다만, 해당 업체를 다음에 이용할 경우에 그것이 확인된다면 소소한 불이익을 받을 수는 있겠지요.받은 만큼 하시는 것이 좋다고 생각은 하지만, 거짓말로 리뷰를 작성하는 것은 사회적 불이익이 더 크다고 생각합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2100
- 같은 전세 매물인데 네이버와 당근에 기재된 값이 다른 경우안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 충분히 그런 경우 있을 수 있습니다.이런 경우는 집 주인의 하한선이 7000 이하로 잡혀있는 경우가 많습니다. 지금 연락하신 부동산에 묻기 전에 당근에 올라온 부동산에한번 연락을 해 보신 다음, 예약한 부동산에 가서 네고를 진행하시면큰 무리 없이 가격을 내려서 계약을 하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.215.01명 평가00
- 세컨드홈 특례지역으로 확대된 지역은 어디가 있나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부는 지방 중심 건설투자 보강방안의 일환으로 기존에는 비수도권 인구감소 지역에만 해당하던 세컨드홈 세제 혜택을 인구감소 관심지역 까지 확대하기로 했습니다. 새롭게 추가된 대상 지역 (인구감소관심지역) 은 아래와 같습니다. 다음 9개 지역이 인구감소관심지역으로 신규 지정되어 세컨드홈 세제혜택 대상에 포함되었습니다:강릉시속초시익산시경주시통영시동해시인제군김천시사천시이 정책은 지방 부동산 시장 활성화를 위해, 세금 부담을 완화해 추가 수요를 유도하기 위한 취지입니다. 다만 수도권이나 광역시 지역은 해당되지 않으며, 인구감소나 관심지역 중심으로 지정되었다는 점은 유의하셔야 합니다.다시 말하면, 이런 지역은 한국의 인구가 크게 증가하지 않으면 다시 수요가 오를 일은 없을 거라는 뜻입니다. 주택가격 다시 올려서 팔 수 있을 거라는 기대로 구매하시면 손해를 보실 수가 있습니다. 따라서, 관광수요 등을 고려하여 구매를 고민하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2100
- 이사를 가는동안 월세를 여러개 임차할 수가 있나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 동시 여러건은 법적 금지 사항이 아닙니다. 그래서 두곳 이상의 임대차를 하는 것이 전혀 문제가 되지는 않습니다. 하지만 대항력, 보증금 보호 등은 한군데서만 받을 수 있다는 것은 말씀하신 내용이 맞습니다. 정리하면, 새 집을 계약해 전입신고를 하고 실제 거주하면서 동시에 기존 집에도 계약이 존속된 상태로 월세를 납부하는 것은 법적으로 문제 되지 않습니다. 다만 기존 집의 계약 해지 절차를 반드시 밟아야 하고, 임대인과 협의해 이사 및 청소가 끝난 시점에 계약 종료일을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 월세를 이중으로 내는 것은 경제적 부담일 뿐, 법적인 문제는 되지 않으므로 안심하셔도 됩니다.문의 사항에 대한 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.08.2100