답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동작구 재개발 입주권과 일산 실거주 사이에 고민중이네요. 현재 상황은 지금 기준으로 1입주권 + 1주택 상태입니다.세무상 무주택이라고 판단하시면 안되며, 양도세와 취득세 그리고 종부세 면에서 몇가지 짚어볼게요.양도세 리스크현재 동작구에 입주권 있는 상태로 일산 집 구매하는 것이므로 법적으로는 일시적 2주택입니다.일산 구매 후 2년 뒤, 동작구 완공시 완공 후 3년이내에 일산 집 매도하면 일산집은 비과세입니다.그런데, 일산집 3년안에 못 팔면 양도세 MAX 입니다. 2주택자 중과유예가 끝나버리는 시점에 걸리면 세금 많이 나와요.취득세 리스크일단 일산 아파트 사실 때는 첫주택으로 되시는데, 기본세율만 받습니다.그런데 이후 동작구 완공시 등기칠 때 조정대상지역내 2주택으로 되면서 최대 8% 세율 발생합니다.종부세 리스크12억 공제는 이제 없습니다. 2주택자 되면 합산 공제액이 9억으로 줄기 때문입니다.동작구 신축하고 일산합치면 9억은 우습겠죠...보유세를 많게는 천만원씩 매년 내야 할 수 있습니다.결론적으로 제가 드릴 수 있는 말씀은, 일산 집 사시되(기본취득세) 동작구 완공시점 전(등기치기 전) 혹은 3년안에 에 판매하는게 제일 좋습니다(취득세 중과가 좀 아깝긴 하지만요). 특히 동작구가 규제지역이라면 취득세 중과도 피해야 하기 때문에 고민을 해봐야 할 것 같습니다.세금이 많이 나오면 너무 아깝죠.잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가계약 전에 궁금하신 게 있으시군요. 조금 더 질문을 일찍 보았다면 좋았을 텐데요.네, 지금 시간으로 보기에는 이미 가계약을 하셨겠지만, 말씀하신 세가지 조건만 갖춰진다면, 거의 안전한 집이라고 볼 수 있습니다. 남아있는 이슈라고는 집의 상태, 집주인이 의도적으로 숨기고 있을 수 있는 재정 상태가 있지만, 아직 집의 등기부가 깨끗하고 보증보험 가입이 가능한 것으로 판단된다면, 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 공부하시고 계신가 보네요.공인중개사 자격증은 법규에 관련된 내용이 많아서 배경 이해 없이 단순 암기나 반복 학습만으로는 그 점수의 향상을 기대하기가 어렵습니다. 시중에 나와있는 공인중개사 준비 도서를 하나 사서 읽어보시고, 이해가 되는 법규는 독학하시되, 원리가 이해 되지 않는 법규 특히 민법의 경우는 강의를 들으시는 것을 추천 드립니다. 민법은 민사에 해당하는 많은 내용을 망라하고 있어, 부동산과 관련된 내용만 다룬다고 하더라도, 법적 이해도(리갈 마인드) 가 없으면 왜 그렇게 판단이 되는지, 답을 도출하기가 어려운 과목중에 하나 입니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 전지역의 매물이 토지거래허가구역의 대상이 되는 것은 아닙니다. 아파트는 실거주의무가 매우 엄격하게 적용되는 추세지만, 빌라는 지정된 곳 위주로 진행됩니다. 모아타운의 경우는 사도 지분쪼개기의 방지의 목적으로 토허제를 지정할 때 지목이 "도로" 인 토지로 한정하는 경우가 많습니다. 지금 질문자가 문의한 내용에 대해서는 해당 구역이 도로만 허가 대상인지, 아니면 주거지역 전체가 대상인지를 먼저 확인해야 할 것 같습니다. 그래서 해당 구역의 일반적인 빌라를 매수하실 때에는 토허제 관련 허가를 받으실 필요가 없으며, 실거주의무도 없습니다.토지이음에 지역지구 지정현황에서 토지거래허가구역 여부와 상세 공고내용을 확인하시거나 구청의 부동산정보과에 문의하여 확인해보시는 것이 좋겠습니다. 참고가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 이번 1기 신도시는 무리 없이 진행은 될 것이라고 생각합니다. 1기 신도시는 30년이 넘어가려고 하는 시점이기 때문에 당시의 용적률이나 고도제한이 완화된 탓도 있습니다.그리고 현재 1기 신도시에 거주중인 대부분의 인원들이 상승된 지가로 인해 어느정도 분담금 부담여력이 있는 탓도 있습니다. 게다가 서울과 가깝기 때문에 지금보다 가격이 더 오를 거라는 기대감도 많이 작용하기 때문입니다. 참고가 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.장기수선충당금은 질문자가 집주인이라면 내는 돈이고 돌려받을수가 없습니다. 세입자라면 이사를 나갈 때 돌려받습니다. 세입자 기준에서 이사 나가는날에 돌려받습니다. 이사 상일에 아파트 관리사무소에 가서 장기수선충당금 납부 확인서를 받아서 집주인에게 청구하면 됩니다. 실무적으로는 새로 들어오는 세입자가 낸 보증금에서 이것을 정산하여 끝냅니다. 질문자가 문의한 복도 파손은 물론이고, 엘리베이터 수리, 외벽 수선, 아파트 조경, 진출입로 정비 등 아파트 공용부분을 관리할 때 사용하는 돈이기 때문에 해당 공사는 수리비를 받지 않았던 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지보상에 대해 고민이 많으시군요. 보상금을 더 많이 받을 수 있는 방법을 고민하는 건 어느 소유자나 같을 거라고 생각합니다. 최근에는 투기 방기를 위해서 조사가 많이 까다로워진 상태이니 하나씩 알아보도록 하죠.먼저 첫번째 질문하신 내용입니다. 사업자 등록과 판매 실적이 있다면 보상이 도움이 되는지 문의하셨습니다. 하지만 보상을 앞두고 조금 판매하는 것과 사업자 등록을 해두는 것만으로는 보상금 증액이 유의미 하게 되지 않습니다. 지속적으로 해당 사업을 영위했다는 증명이 필요합니다. 단순히 공람공고일 직전에 급하게 심은 나무나 몇그루 판매한 것으로는 영업보상 대상에서 제외될 가능성이 큽니다. 두번째로는 이전비 VS 취득가를 문의 하셨습니다. 취득가액은 질문자가 나무를 구매한 가격이 아닙니다. 감평사가 산정한 현재 시점의 나무 가격이에요. 이런 경우는 취득가 기준으로도 실제 투입금액보다 한참 낮은 가격이 될 수 있지요. 특히 묘목 이전비를 많이 받겠다고 빽빽하게 심는 경우가 많은데, 면적당 표준 수량 이상의 식재는 보상 대상에서도 제외입니다. 국가산단과 같은 대규모 사업은 사업 전후로 항공사진 촬영 등 이미 현장증거수집을 마쳤을 가능성이 큽니다. 그리고 만약 실제로 농사를 지으실 예정이라면 농업경영체등록을 하시고, 정상적인 영농활동을 입증할 자료를 꾸준히 모으시는 편이 훨씬 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 중개수수료는 처음 계약하실 때와 지금과 같을 것입니다. 그리고 "다음 임차인을 구할 때 까지" 비용을 부담한다고 되어 있는 조항은, 중도퇴실을 하더라도, 다음임차인이 들어올때까지는 월세를 청구하겠다는 뜻입니다. 즉, 얼마가 나올지 알 수 없다는 뜻이지요.그리고 중도퇴실 시 부담하시게 되는 중개 수수료는 원래 집주인이 내야할 수수료를 대신 내는 것으로서, 다음 임차인 것을 대신 내주시는 것이 아닙니다. 즉 질문자의 전 세입자가 중도퇴실 시 중개수수료를 낸 것은 임차인 몫의 수수료가 아니며, 중도퇴실로 인하여 만기 전에 다시 세입자를 들이기 위해 발생하는 집주인의 중개수수료를 대신 낸 것입니다. 부동산에서는 각 거래 당사자에게 수수료를 받도록 되어 있으므로, 부당하게 이중 취득하는 것이 아닙니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 무인 창업으로 부동산을 찾으시는 분들이 꽤 있으세요. 최근들어 줄어들긴 했지만요.먼저 무인상점이라고 다 같은게 아니라서 금액을 정하기 위해서는 종목을 먼저 정하셔야 합니다. 주로 무인상정으로 운영되는 수입과자, 아이스크림 가게에 대해 알아볼게요.가장 먼저 필요한 건 공간입니다. 점포임대료는 지역마다 다르지만, 무인점포는 대게 1층에 위치하기 때문에 월세를 200~300만원 정도로 생각하시는 것이 좋습니다. 다만, 면적에 따라 조정될 수 있기 때문에 이점 참고해주세요.보증금 또한 금액산정에 대상이 되어야 합니다. 묶이는 돈이니까요. 보증금은 지역마다 정말 차이가 커서 말씀드리기가 힘드네요.다음으로는 집기류 가격입니다. 대략 1500 만원에서 3000만원 정도의 집기류 가 필요하며, 인테리어 비용또한 3-4천 정도 소요가 됩니다. 따라서 이부분에서 4500-6000만원 정도 생각하시면 되겠네요.다음으로는 보안 시스템입니다. 보통 사람이 운영하는 매장이라면 필요없는 각종 보안 시스템 설치가 필요합니다. 업체마다 다른데, 150에서 300만원 정도 소요됩니다. 그리고 키오스크를 설치하여야 하는데 500-1200 만원 정도 잡으시면 되겠습니다. 최종적으로 대략 1억에서 1억5천 정도의 비용이 들어가는 것으로 산정하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세사기가 기승을 부려 문제가 많이 되고 있습니다. 이런 상황에 대해 고민이 많으신 것 충분히 공감합니다. 우선 전세사기는 집주인이 전세금을 돌려줄 여유가 없이 갭투자를 하는 것에서 생깁니다. 즉, 은행대출을 레버리지 라는 좋은 이름으로 포장하여 자기돈 +은행돈으로 집을 산 뒤, 해당 지역의 아파트값이 오르면 팔아서 차익을 실현하는 구조지요.이때, 장기간 보유하게 해주는 것이 우리나라의 전세제도입니다. 갭투자는 최소한의 비용으로 최대한의 레버리지를 일으키는 것이 목적입니다. 저는 이 투자 종목 자체가 있는 것이 우리나라의 전세사기를 일으킨 주범이라고 생각합니다. 전세제도가 우리나라처럼 활발하게 이용되는 나라가 몇 없습니다. 그래서 현 정부도 다주택자 중과세를 더 강화하고, 유주택자의 주택 추가 구매시 대출에 많은 제한을 거는 것입니다. 거시적인 측면에서 위와 같이 알아보았다면, 이제 소비자 측면에서는 어떤 답이 있을지 알아볼게요. 당장 집은 구해야하고, 월세는 내기는 돈이 아깝죠. 저라도 그럴 것 같습니다. 그럴 때 전세를 찾게 되는데, 정답은 전세 보증보험입니다. 이것이 되는 집에만 들어가시는 것이 안전합니다. 보증보험은 집주인의 상환여력, 재정건강상태, 주택의 가치 등을 종합적으로 보고 사고 발생시, 임차인을 먼저 보호하고, 해당 물건(집)을 가지고 자신들이 임차인에게 내준 금액을 환수합니다. 따라서 보증보험이 가능하다는 것은 역설적으로 더 안전한 집이 되는 것이죠. 위험하고 가치없고, 집주인이 문제가 있는 집을 피하면서도 최악의 상황을 대비할 수 있는 것이 보증보험인 것입니다. 위 내용을 참고하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.