2주택자의 취득세 양도세 종부세 질문

Question

안녕하세요.

일산에서 전세로 오래 살고있고, 서울에 아파트 보유하다가 작년에 매도하고. 갈아타기로 동작구에 30평대 건설중인 재개발아파트 분양권을 작년에 매입하였습니다.

1. 동작구의 아파트는 2년후 준공 및 입주 예정인데. 고민중이지만 지금 계획은 중도금대출 9.3억을 전세금으로 상환하고. 나중에 4년후 쯤 실거주로 들어갈 예정입니다.

2. 일산에서는 전세와 매매 차이가 크지 않고. 그동안 전세계약 스트레스 세입자 스트레스 때문에 올해 가을에 5~7억 정도 아파트를 매입할까 고려하고 있습니다. 최소 3년에서 6년 정도 일산에서 더 거주할 예정입니다.

현재 무주택 상태이기 때문에 일산집을 취득하는 것은 큰 문제는 안될것 같은데.

나중에 동작구 아파트 입주때의 취득세 리스크.

동작구 집이나 일산 집 2개중 1개를 매도할때 양도세 리스크

2주택 기간동안 종합부동산세 리스크.

이.리스크들이 어떠할까요?

2주택이 되면 크게 손해보게 될까요?

아님 똔똔 일까요?

요즘 부동산 정책 때문에 혼란스럽네요.

고수님들의 야러가지 조언 듣고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재 분양권을 소유 하고 있기 때문에 무주택자가 아니라 1주택자 입니다.

따라서 추가 주택 매입 시 1주택일 경우 대출이 제한될 수 있습니다.

그리고 신축아파트의 경우 소유권이전부전세대출이 불가합니다. 잔금 시 전세대출로 입주를 하는 전세세입자를 받지 못하고 현금을 가지고 있는 전세세입자를 구해야 하는데 그러한 세입자를 구하기 어려워 월세로 돌리는 경우가 많이 있습니다. 따라서 현재로써는 기존 집을 처분을 하고 분양권 있는 집으로 입주를 하시는 것이 가장 리스크가 적을 것으로 사료됩니다. 잔금 부족 시 월세로 돌리게 되면 잔금 나머지 부분을 해결하는데 애를 먹을 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

동작구 분양권은 가져가시고 일산은 전세로 거주하는 것을 추천드립니다.

현재 정부에서 비거주 1주택자에 대한 보유세 중과 정책이 나올 예정이고 앞으로도 세금을 더 많이 거둬들일 정책을 시행 중이라 소나기는 피하시는 것이 좋지 않을까 개인적인 생각입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

일시적 2주택기간 설정을 어떻게 하느냐에 따라 똔똔이 될 수도, 세금 폭탄이 될수도 있습니다.

일산아파트 취득시 현재 무주택 상태이므로 1주택세율이 적용되어 큰 부담이 없습니다.

문제는 당작구 아파트 입주시 일산 아파트를 보유한 상태에서

동작구 아파트의 잔금을 치르면 2주택자가 됩니다.

동작구와 일산 모두 비조정대상지역이라면 2주택까지는 일반세율이 적용됩니다.

만약 동작구가 조젖ㅇ대상지역으로 재지정되거나ㅏ 정책이 변할 경우 일시적 2주택처분조건을 걸어야 중과세를 피할 수있습니다(중요)

종부세는 크게 걱정할 수준이 아니므로 패스

가장 큰 손해를 볼수있는지점이 비과세 혜택을 받느냐 못받느냐에 따라

수억원이 왔다 갔다 합니다.

가장 베스트는 일산 집을 사고 3년이내에 동작구 집이 준공되고, 그로부터 다시 3년이내에 일산

집을 팔면 일산 집은 비과세를 받을 수 있습니다.

하지만 질문자님은 일산에서 3-6년 더 사실 계획이라 이기간이 겹칠수있습니다.

4년 뒤 동작구 입주 시점에 일산 집을 팔지 않으면 두집모두 보유하는 동안 비과세 혜택은 사라집니다.

2주택상태에서 매도하면 양도 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하므로 똔똔이하가 될 위험이 있습니다.

조심하세요

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

동작구 재개발 입주권과 일산 실거주 사이에 고민중이네요. 현재 상황은 지금 기준으로 1입주권 + 1주택 상태입니다.

세무상 무주택이라고 판단하시면 안되며, 양도세와 취득세 그리고 종부세 면에서 몇가지 짚어볼게요.

양도세 리스크

현재 동작구에 입주권 있는 상태로 일산 집 구매하는 것이므로 법적으로는 일시적 2주택입니다.

일산 구매 후 2년 뒤, 동작구 완공시 완공 후 3년이내에 일산 집 매도하면 일산집은 비과세입니다.

그런데, 일산집 3년안에 못 팔면 양도세 MAX 입니다. 2주택자 중과유예가 끝나버리는 시점에 걸리면 세금 많이 나와요.

취득세 리스크

일단 일산 아파트 사실 때는 첫주택으로 되시는데, 기본세율만 받습니다.

그런데 이후 동작구 완공시 등기칠 때 조정대상지역내 2주택으로 되면서 최대 8% 세율 발생합니다.

종부세 리스크

12억 공제는 이제 없습니다. 2주택자 되면 합산 공제액이 9억으로 줄기 때문입니다.

동작구 신축하고 일산합치면 9억은 우습겠죠...

보유세를 많게는 천만원씩 매년 내야 할 수 있습니다.

결론적으로 제가 드릴 수 있는 말씀은, 일산 집 사시되(기본취득세) 동작구 완공시점 전(등기치기 전) 혹은 3년안에 에 판매하는게 제일 좋습니다(취득세 중과가 좀 아깝긴 하지만요). 특히 동작구가 규제지역이라면 취득세 중과도 피해야 하기 때문에 고민을 해봐야 할 것 같습니다.

세금이 많이 나오면 너무 아깝죠.

잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.