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전세 사기가 매우 기승을 부리고 있는데요. 전세사기 피하는 방법 ?
안녕하세요, 전세 사기가 기승을 부리고 있는데요,, 전세 사기를 피하는 방법은 무엇이 있을까요 ?
전세 사기가 무서워서 월세 계약을 해야 할까 고민중입니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세사기가 기승을 부려 문제가 많이 되고 있습니다.
이런 상황에 대해 고민이 많으신 것 충분히 공감합니다.
우선 전세사기는 집주인이 전세금을 돌려줄 여유가 없이 갭투자를 하는 것에서 생깁니다.
즉, 은행대출을 레버리지 라는 좋은 이름으로 포장하여 자기돈 +은행돈으로 집을 산 뒤, 해당 지역의 아파트값이 오르면 팔아서 차익을 실현하는 구조지요.
이때, 장기간 보유하게 해주는 것이 우리나라의 전세제도입니다. 갭투자는 최소한의 비용으로 최대한의 레버리지를 일으키는 것이 목적입니다.
저는 이 투자 종목 자체가 있는 것이 우리나라의 전세사기를 일으킨 주범이라고 생각합니다. 전세제도가 우리나라처럼 활발하게 이용되는 나라가 몇 없습니다. 그래서 현 정부도 다주택자 중과세를 더 강화하고, 유주택자의 주택 추가 구매시 대출에 많은 제한을 거는 것입니다.
거시적인 측면에서 위와 같이 알아보았다면, 이제 소비자 측면에서는 어떤 답이 있을지 알아볼게요. 당장 집은 구해야하고, 월세는 내기는 돈이 아깝죠. 저라도 그럴 것 같습니다. 그럴 때 전세를 찾게 되는데, 정답은 전세 보증보험입니다. 이것이 되는 집에만 들어가시는 것이 안전합니다. 보증보험은 집주인의 상환여력, 재정건강상태, 주택의 가치 등을 종합적으로 보고 사고 발생시, 임차인을 먼저 보호하고, 해당 물건(집)을 가지고 자신들이 임차인에게 내준 금액을 환수합니다. 따라서 보증보험이 가능하다는 것은 역설적으로 더 안전한 집이 되는 것이죠. 위험하고 가치없고, 집주인이 문제가 있는 집을 피하면서도 최악의 상황을 대비할 수 있는 것이 보증보험인 것입니다.
위 내용을 참고하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기는 100% 막기는 어렵습니다. 이유는 내가 지급한 보증금이 온전하게 회수되지 않는 상황 자체가 넓게보면 전세사기를 포함하게 되는데, 임대차 계약시점에서 2~4년뒤 반환가능성을 100%정확하게 확답할수는 없기 때문입니다.
그래서 전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 내보증금에 대한 안전장치를 확실하게 해두는 것으로 가장 우선되는게 보증보험에 가입을 하는것입니다. 그런데 주택요건이나 내보증금이 기준을 초과하여 가입이 어려운 매물이라면 당연히 계약을 안하는게 안전한 방법입니다. 물론 전입신고와 확정일자부여와 같은 권리도 확보를 반드시 하여야 합니다.
그외 계약시점에는 중개사를 통해서 계약을 진행하셔야 하는데 이는 안전한 거래의 목적도 있지만 앞에서 말한 보증보험은 중개사없는 직거래는 가입자체가 되지 않기 떄문입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 사기를 피할 수 있는 방법으로는 등기부등본을 보고 근저당이 설정되어 있는지 확인 하는 것이 가장 중요합니다.
선순위 채권자가 없으면 보증금을 반환 받을 확률이 높아집니다.
아니면 전세보증보험을 드시길 바랍니다. 가장 확실한 방법입니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
요새 전세 사기 뉴스가 많아서 큰돈이 오가는 계약이 걱정되시는 건 당연한 반응입니다. 만약 그대로 전세를 구하시려면 우선 안심전세앱을 통해서 그 집의 매매 가격보다 전세금이 너무 비싸지 않은지 시세를 꼭 확인해 보시구요. 대법원 인터넷등기소에서 서류를 떼서 집주인에게 빚이 너무 많지 않은지 살펴보시고 집주인 동의를 얻어 밀린 세금은 없는지도 미리 확인해 두시는 걸 추천드립니다. 계약서를 쓸 때는 만약을 대비해 보증금을 지켜주는 반환보증보험에 가입할 수 있는 집인지 먼저 따져보시고 만약 보험 가입이 안 되면 계약금을 다시 돌려받는다는 특약 조건을 꼭 적어두시길 바랍니다. 이런 여러 방법들을 확인해도 마음이 너무 불안하시다면 매달 돈이 조금 나가더라도 큰 목돈을 떼일 위험이 적은 월세로 계약하시는 것도 괜찮을 것 같네요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울시의 전세사기 건수는 2025년도 3304건으로 2024년의 4198건보다는 줄었으나 여전히 많이 발생하고 있음을 보여주고 있습니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부를 확인하고 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부를 확인해야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 전입세대내역서 및 확정일자 부여현황 조회로 임차인들의 현황도 확인하셔야 하고 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며 전세 보증보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 등기부등본상 선순위 근저당권이 있는 물건은 피하시고 있다면 말소조건으로 게약을 하시는 것이 좋습니다. 그리고 계약 후 확정일자 이사 후 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력을 갖추시고 전세보증보험 가입이 가능할 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
요즘 전세 사기가 기승을 부리고 있는데 현행법상 피해가기가 정말 힘든게 사실입니다. 할 수 있는 한 최선을 다해서 알아보는 방법밖에 없습니다. 그 방법들은
1. 실거래가 대비 전세가가 높은지 알아보기
실거래가 보다 전세가가 높으면 보증금을 주지 않고 경매로 넘길 가능성이 있습니다. 내가 이 집을 파는 가격보다 전세금이 높으니까 임대인 입장에서는 이득입니다.
2. 보증보험 활용하기
전세금을 못받는 경우, 보험회사에서 먼저 임차인에게 전세금을 지급하고 회사에서 임대인에게 보증금을 받는 방식입니다. 보증보험을 운용하는 회사가 여러개 있습니다. 각 보험사마다 자격요건이 다르며, 장단점이 있으니 확인 해보시기 바랍니다.
3. 등기부등본 확인하기
가압류, 가등기, 임차권등기, 저당권, 근저당권 등 확인해야 할 사항이 있습니다. 앞에 세개는 하나라도 있으면 그 부동산은 제외하는 것이 바람직 합니다. 저당, 근저당은 임차인보다 선순위에 있으면 경매시 배당금을 먼저 가져가기 때문에 저당+보증금액이 실거래가를 넘는지 확인하시기 바랍니다. (보증보험 가입 요건 중 하나이기도 합니다.)
이 정도만 하셔도 어느정도 전세사기는 피할 수 있습니다. 하지만 불법말소 된 근저당이라던지 임대인이 불법을 마음먹고 한다면 우리나라는 등기부등본에 공신력이 없어 피해갈 방법이 없는게 현재 전세시장의 실태입니다. 아무쪼록 잘 확인 하신 후 결정하시길 바랍니다.