답변 내역

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단특약 문구가 존재하더라도 공인중개사에 대한 손해배상청구가 당연히 배제되지는 않습니다. 다만 해당 특약으로 인해 임차인이 선순위 권리로 인한 위험을 인식하고 계약을 체결하였다는 점은 인정될 가능성이 높아, 공인중개사의 책임 범위와 과실 인정은 제한적으로 판단될 여지가 큽니다. 중개사가 선순위 권리의 구조, 보증금 회수 가능성, 다가구 특유의 위험을 구체적으로 설명하지 않았다면 일부 승소 가능성은 검토할 수 있으나, 전액 배상까지 인정될 가능성은 높지 않습니다.공인중개사의 설명의무 법리공인중개사법에 따르면 중개사는 권리관계, 거래상 위험, 계약 목적 달성에 중대한 영향을 미치는 사항을 설명할 의무가 있습니다. 단순히 특약으로 위험 가능성을 기재했다고 해서 설명의무가 모두 면제되는 것은 아니며, 다가구주택의 경우 선순위 보증금 총액, 후순위 임차인의 배당 가능성, 사실상 보증금 미회수 구조에 대한 구체적 설명이 있었는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 형식적 문구만으로는 설명의무 이행이 충분하다고 단정되지는 않습니다.특약 문구의 효력과 한계질문과 같은 특약은 임차인이 위험을 인지하였다는 간접 증거로 활용될 수 있으나, 공인중개사의 과실을 전면적으로 면책하는 효력까지 인정되지는 않습니다. 특히 중개사가 선순위 권리 규모를 정확히 조사하지 않았거나, 경매 시 회수 가능성이 현저히 낮다는 점을 알면서도 이를 명확히 고지하지 않았다면 특약에도 불구하고 과실이 인정된 사례들이 존재합니다. 다만 임차인의 주의의무 위반이 함께 인정되어 과실상계가 이루어질 가능성은 큽니다.소송 실익과 비용 판단소송을 진행할 경우 핵심은 중개 당시 설명 자료, 중개대상물 확인설명서, 녹취, 문자, 안내 문구 등 입증자료의 존재 여부입니다. 일부 손해배상 인정 가능성은 있으나 장기 소송과 감액 판결 가능성을 고려해야 합니다. 소송 비용은 청구 범위와 진행 방식에 따라 달라지므로 구체적 금액 산정은 사건 자료 검토 후 판단이 필요합니다. 실익 판단을 위해서는 개별 계약 경위에 대한 정밀 검토가 선행되어야 합니다.

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단임차인이 통상적 사용 범위를 넘어 벽지, 타일, 문 손잡이 등을 훼손하였다면 임대인은 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있고, 분쟁이 소송으로 이어질 경우 임대인에게 승산이 전혀 없다고 보기는 어렵습니다. 다만 퇴거 과정에서 임대인이 벽지 훼손에 대해 구두로라도 문제 삼지 않겠다는 취지의 합의를 하였다고 평가될 여지가 있다면, 해당 부분은 다툼의 대상에서 제외될 가능성이 있습니다. 이후 새로 발견된 훼손은 별도로 책임을 물을 수 있습니다.임차인의 원상회복 의무 법리민법과 주택임대차보호법상 임차인은 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용하고, 계약 종료 시 통상적 사용으로 인한 노후를 제외한 훼손에 대해서는 원상회복 의무를 부담합니다. 벽지의 생활 오염이나 경미한 사용 흔적은 임대인이 부담하는 것이 원칙이나, 찢김, 찍힘, 다수의 파손은 통상손모로 보기 어렵습니다. 타일 파손이나 문 손잡이 훼손 역시 정상적 사용을 벗어난 경우라면 임차인 책임이 인정됩니다.증명책임과 입증 가능성법적 분쟁에서는 훼손의 존재, 범위, 통상손모를 넘는다는 점을 임대인이 입증해야 합니다. 입주 당시 상태를 확인할 수 있는 사진, 동영상, 입주 점검표와 퇴거 후 촬영 자료가 핵심 증거가 됩니다. 벽지 부분에 대해 명시적 면책 합의가 있었다고 임차인이 주장할 경우, 그 범위와 내용이 쟁점이 되며, 단순히 감정적 상황에서 넘어간 정도라면 전부 포기한 것으로 단정되지는 않습니다.실무적 대응 방향우선 훼손 부위를 구체적으로 특정하여 사진과 견적서를 확보한 뒤, 내용증명으로 손해배상 또는 원상회복 비용 청구 의사를 정리해 통지하는 것이 바람직합니다. 임차인이 전면 부인할 경우 소액사건으로 진행할 실익은 훼손 규모와 입증 자료에 따라 달라집니다. 벽지, 타일, 부속물 전체를 함께 청구하는 것은 가능하나, 사전에 문제 삼지 않겠다는 의사표시가 있었다면 그 부분은 감액될 수 있다는 점을 감안해 전략을 세우는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단상속으로 취득한 농지를 직접 경작하지 않는다고 하여 곧바로 불법이 되거나 형사처벌 대상이 되지는 않습니다. 다만 농지는 농지법상 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용되어야 하므로, 장기간 자경이 이루어지지 않는 경우 행정상 불이익이나 처분 명령의 대상이 될 수 있습니다. 현재와 같이 상속으로 취득하였고 처분을 준비 중인 사정이 있다면 즉시 위법 상태로 평가되지는 않으나, 아무런 조치 없이 방치하는 것은 바람직하지 않습니다.자경 원칙과 상속 농지의 예외농지법은 농지 소유자에게 자경 의무를 원칙으로 두고 있으나, 상속으로 취득한 농지의 경우 일정 기간 동안은 자경하지 못하는 사정이 고려됩니다. 거주지와 농지의 거리, 고령, 건강, 생업 사정 등으로 직접 경작이 곤란한 경우까지 일률적으로 위법으로 보지는 않습니다. 다만 상속 후 상당 기간이 경과하였음에도 경작이나 합법적인 이용 형태가 전혀 없는 경우에는 행정청의 관리 대상이 됩니다.자경하지 않을 경우의 불이익자경하지 않는 상태가 지속되면 농지이용실태조사의 대상이 될 수 있고, 그 결과에 따라 농지처분의무 통지나 처분명령이 내려질 수 있습니다. 또한 농지를 임의로 휴경하거나 무단 전용하는 경우에는 별도의 제재가 문제될 수 있습니다. 다만 질문과 같은 상황에서 단순히 경작하지 않았다는 사정만으로 과태료나 형사책임이 바로 발생하는 것은 아닙니다.대응 방향과 실무적 조치처분이 장기간 지연될 것이 명확하다면 농어촌공사를 통한 임대수탁, 일시적 위탁경영, 처분계획서 제출 등 합법적인 관리 방안을 마련해 두는 것이 필요합니다. 행정청의 실태조사에 대비해 상속 경위, 매도 추진 경과, 자경 곤란 사유를 객관적으로 소명할 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다. 이러한 조치를 통해 불이익을 상당 부분 예방할 수 있습니다.

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단퇴거 요청에 즉시 응할 의무는 없으며, 전세계약과 근저당 설정이 유효하게 존재하는 이상 일방적인 입주 주장만으로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 전세계약에 따른 임차권은 존속 중이고, 위자료 채권을 담보하기 위한 근저당권도 별도로 효력이 유지됩니다. 소유자가 거주 의사를 밝히더라도 계약 기간과 담보권을 무시할 수는 없습니다.법리 검토민법과 주택임대차보호법에 따르면 임대차계약은 당사자 일방의 의사로 해지되지 않으며, 임차인의 사용·수익권은 계약 기간 동안 보호됩니다. 위자료를 이유로 설정된 근저당권은 담보물권으로서 소유자의 사용 계획과 무관하게 우선변제권을 갖습니다. 소유자가 채무를 변제하지 않은 상태에서 점유 이전을 요구하는 것은 권리 남용으로 평가될 수 있습니다.대응 전략 및 소송 실무퇴거 요구에 대해 내용증명으로 계약 존속과 채권·담보 관계를 명확히 하고, 임대차 종료 전 보증금 반환 및 위자료 변제 없이는 인도 불가 입장을 밝히는 것이 필요합니다. 향후 분쟁에 대비해 임차권등기명령 신청, 근저당권 실행 준비, 필요 시 점유 보호를 위한 가처분도 검토 대상이 됩니다.추가 조치 및 유의사항매도 또는 실입주 주장과 무관하게 채권 회수 구조를 분리해 판단해야 하며, 임대차와 위자료 중 어느 하나만 선택할 필요는 없습니다. 상대방이 강제 퇴거를 시도할 경우 형사적 문제로 확대될 소지도 있습니다. 초기 단계부터 법률적 대응을 정리해 두는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단이 사안은 이삿짐센터의 과실로 고가 가구가 운송 중 파손된 전형적인 손해배상 책임 사안으로, 민사상 손해배상 청구가 충분히 가능합니다. 이삿짐센터가 사다리 작업 중 물건을 낙하시켜 파손한 이상, 과실 책임은 명확하며, 보험 가입 여부나 영세성은 책임 감경 사유가 되지 않습니다. 전액 배상이 원칙이며, 수리 강요나 일방적 폐기 처리도 정당화되기 어렵습니다.법리 검토민법상 도급 또는 운송계약 관계에서는 수급인 또는 운송인의 선관주의의무가 인정됩니다. 이삿짐 운송 중 발생한 파손은 특별한 면책 사유가 없는 한 이삿짐센터의 채무불이행 또는 불법행위 책임으로 평가됩니다. 파손 사실을 즉시 고지하지 않고, 피해자 동의 없이 임의로 물건을 반출하거나 수리를 전제한 태도 역시 책임 회피로 불리하게 작용합니다. 아파트 구조물 탓이라는 주장도 작업자 과실이 배제되지 않는 한 받아들여지기 어렵습니다.대응 전략 및 소송 실무내용증명을 통해 파손 경위, 손해 범위, 배상 요구 의사를 명확히 통지하는 것이 우선입니다. 이후 협의가 결렬될 경우 손해배상청구소송으로 진행하게 되며, 파손 사진, 구매 내역, 이사 계약서, 당시 대화 내용 등이 핵심 증거가 됩니다. 이와 같은 유형은 분쟁 규모 대비 소송으로 이어지는 비율이 높은 편이며, 실무상 변호사 선임이 이루어지는 경우도 적지 않습니다.추가 조치 및 유의사항배상 범위는 통상 교환가치 또는 시가 기준으로 산정되며, 단순 사다리 비용 공제 제안은 수용 의무가 없습니다. 이 사건은 소가가 일정 수준을 넘을 가능성이 높아 소액 사건으로 종결되지 않을 여지도 있습니다. 감정 소모를 줄이기 위해 초기 단계에서 법률 대리인을 통한 공식 대응이 유리합니다.

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단상속세 단계에서 동거주택 요건이 인정되었다면, 상속주택을 향후 매도할 때 양도소득세상의 거주 요건 판단에서도 동일 사실관계를 전제로 문제 될 가능성은 낮습니다. 피상속인이 일정 기간 다른 주택에서 거주한 이력이 있더라도, 일시적 이전에 불과하고 주된 생활근거지가 계속 유지되었다면 거주 요건 불충족으로 보지 않는 것이 일반적입니다.상속세상 동거주택 요건과 판단 기준동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인이 장기간 동일 주택에서 실질적으로 거주했는지를 중심으로 판단합니다. 주민등록, 실제 생활관계, 거주 연속성 등을 종합해 보는데, 상속세 신고 단계에서 이미 장기 동거가 인정되었다는 점은 과세관청이 실질 거주 사실을 확인했다는 의미를 가집니다. 중간에 단기간 다른 주택에 거주한 사실만으로 동거가 단절되었다고 보지는 않습니다.양도 단계 거주 요건과 일시적 이전의 평가상속주택 매도 시 적용되는 거주 요건 역시 형식적인 주소 이전 여부보다는 실질 거주와 생활관계의 계속성을 중시합니다. 피상속인이 다른 주택에서 단기간 독립 거주한 사정이 있더라도, 기존 주택이 생활의 중심이었고 일시적 사유에 따른 이전이었다면 거주 기간이 단절되었다고 평가될 가능성은 제한적입니다. 특히 상속세 단계에서 이미 연속 거주로 인정된 사실은 중요한 참고 자료가 됩니다.실무상 유의사항과 대비 방안다만 매도 시 과세관청의 사실 확인에 대비해 주민등록 변동 내역, 공과금 납부 내역, 가족 동거 사실 등 실거주를 뒷받침할 자료를 정리해 두는 것이 바람직합니다. 상속세와 양도소득세는 적용 목적은 다르지만 거주 판단의 기본 논리는 유사하므로, 현재 사실관계라면 거주 요건 문제로 과세 위험이 현실화될 가능성은 크지 않습니다.

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단본 사안에서는 계약 종료 전이라도 내용증명을 보내는 것이 가능하고, 오히려 현 단계에서 보내는 것이 적절합니다. 이미 임대차 종료 의사 표시가 있었고 임대인도 이를 인지한 상태에서 보증금 반환 일정에 대한 회피가 지속되고 있으므로, 단순 대기보다는 내용증명을 통해 반환 의무를 명확히 하고 후속 절차를 대비하는 것이 합리적입니다.종료 통지와 내용증명의 법적 의미문자 메시지를 통한 계약 종료 통지도 유효하게 평가될 수 있으나, 분쟁 발생 시 입증력에는 한계가 있습니다. 내용증명은 계약 종료 의사와 보증금 반환 요청 시점을 명확히 기록으로 남기는 수단으로, 임대차 종료 전이라도 발송 자체에 제한은 없습니다. 특히 임대인이 연락을 회피하는 상황에서는 향후 지연 책임을 판단하는 기준 자료로 활용됩니다.임차권등기명령 및 이사 진행 전략계약 종료 시점까지 보증금 반환이 이뤄지지 않으면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사하는 방식이 필요합니다. 이를 위해 종료일 이전에 등기 준비와 자금 계획을 병행하는 것이 현실적입니다. 보증금 반환 불확실성이 높다면 대출을 통한 유동성 확보도 검토 대상이 되며, 임차권등기 후에는 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 주거 이전이 가능합니다.추가로 준비할 조치와 유의사항내용증명에는 계약 종료일, 주택 인도 의사, 보증금 반환 기한을 명확히 기재해야 합니다. 종료일 경과 후에도 미반환 시에는 임차권등기명령 신청과 함께 보증금 반환 청구 절차를 검토할 수 있습니다. 연락 회피 정황, 문자 기록, 부동산 미등록 상태 등은 모두 보조 자료로 정리해 두는 것이 바람직합니다. 불안정한 상황일수록 절차를 앞당겨 준비하는 것이 리스크를 줄이는 방향입니다.

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단본 사안에서 계약서 작성 전 특약사항이 최종 합의되지 않은 상태라면 계약은 아직 성립되지 않은 것으로 볼 여지가 큽니다. 임대인이 중요 조건으로 제시한 특약이 계약서에 반영되지 않아 계약을 거절하는 경우 이를 단순변심으로 단정하기는 어렵고, 계약 체결 거절은 가능하며 가계약금 반환으로 정리되는 것이 원칙적인 대응입니다.가계약의 법적 성격과 특약의 의미가계약은 통상 본계약 체결을 전제로 한 임시적 합의에 불과하며, 주요 조건에 대한 합치가 없으면 본계약 성립으로 보기 어렵습니다. 특히 특약사항은 임대차 계약의 핵심 내용으로 평가되며, 임대인이 명확히 수정 요청을 해왔고 상대방 및 중개사도 이를 전제로 협의를 계속해왔다면 특약 미합의 상태에서의 계약 강행은 문제 소지가 있습니다.계약 파기 책임의 귀속 판단계약서 작성 단계에서 특약이 누락되거나 회유로 조건 변경을 시도하는 경우, 이를 거절하고 계약을 진행하지 않는 것은 정당한 계약 체결 거절로 볼 수 있습니다. 이 경우 임대인의 귀책으로 인한 계약 파기로 보기 어렵고, 위약금이나 배액배상 책임이 문제되기보다는 가계약금 반환으로 원상회복하는 선에서 정리될 가능성이 높습니다.실무상 대응 및 유의사항계약서 작성 전 특약 문구를 서면으로 최종 확정해 달라고 요구하고, 반영되지 않을 경우 계약을 체결할 수 없다는 의사를 명확히 남겨두는 것이 중요합니다. 문자나 메신저 기록은 분쟁 시 중요한 자료가 됩니다. 계약 당일 특약이 반영되지 않으면 서명하지 않는 것이 바람직하며, 가계약금은 지체 없이 반환하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.