부동산 계약 시 특약사항으로 인한 계약 파기 시 책임소재 문의드립니다.

Question

안녕하세요. 글쓴이는 임대인입니다.

내일 부동산 전세 계약하러 갈예정입니다. (임차인분에게 가계약금받았습니다.)

특약사항으로 제가 조금 불리한 부분의 내용을 수정 요청 하였습니다.(내용 상 임차인분도 피해보는 사항 및 상황은 아닙니다.)

특약내용으로 수정요청 으로 이번주 내내 전화랑 문자 하면서 중개사 분이랑 연락을 취했습니다.

그래서 오늘 마지막으로 내용 점검 차 특약 내용을 받고 수정 요청을 하였는데 문자로 특약내용이 픽스된 내용이 아니라서 내일 계약서 작성 시 대표랑 협의 및 조정이 가능하다고 하더라구요. 저랑 연락했던분은 직원인것같습니다.

내일 계약서 작성시 제가 말한 내용의 특약이 안 들어가 있거나 회유나 말을 돌리면서 계약을 하려고 할 경우 제가 파기 하게 되면 저의 단순변심으로 들어가는건가요? 계약 취소도 가능한가요?

가계약금만 반환해도 상관없는걸까요? 계약서작성시 다른내용도 중요하지만 특약내용도 중요하다고 들었습니다.

알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  본 사안에서 계약서 작성 전 특약사항이 최종 합의되지 않은 상태라면 계약은 아직 성립되지 않은 것으로 볼 여지가 큽니다. 임대인이 중요 조건으로 제시한 특약이 계약서에 반영되지 않아 계약을 거절하는 경우 이를 단순변심으로 단정하기는 어렵고, 계약 체결 거절은 가능하며 가계약금 반환으로 정리되는 것이 원칙적인 대응입니다.

• 가계약의 법적 성격과 특약의 의미
  가계약은 통상 본계약 체결을 전제로 한 임시적 합의에 불과하며, 주요 조건에 대한 합치가 없으면 본계약 성립으로 보기 어렵습니다. 특히 특약사항은 임대차 계약의 핵심 내용으로 평가되며, 임대인이 명확히 수정 요청을 해왔고 상대방 및 중개사도 이를 전제로 협의를 계속해왔다면 특약 미합의 상태에서의 계약 강행은 문제 소지가 있습니다.

• 계약 파기 책임의 귀속 판단
  계약서 작성 단계에서 특약이 누락되거나 회유로 조건 변경을 시도하는 경우, 이를 거절하고 계약을 진행하지 않는 것은 정당한 계약 체결 거절로 볼 수 있습니다. 이 경우 임대인의 귀책으로 인한 계약 파기로 보기 어렵고, 위약금이나 배액배상 책임이 문제되기보다는 가계약금 반환으로 원상회복하는 선에서 정리될 가능성이 높습니다.

• 실무상 대응 및 유의사항
  계약서 작성 전 특약 문구를 서면으로 최종 확정해 달라고 요구하고, 반영되지 않을 경우 계약을 체결할 수 없다는 의사를 명확히 남겨두는 것이 중요합니다. 문자나 메신저 기록은 분쟁 시 중요한 자료가 됩니다. 계약 당일 특약이 반영되지 않으면 서명하지 않는 것이 바람직하며, 가계약금은 지체 없이 반환하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.