답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.매매계약이 성립하려면 1. 사거나 팔 사람, 2. 사거나 팔 물건, 3. 구체적인 액수의 매매다급이 모두 특정되거나 적어도 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야합니다. 가계약이라도 가계약금을 주거나 받을 당시 계약서 또는 말로서 거래할 물건과 구체적인 매매대금이 정해지고 중도금을 어떻게 할지 합의를 했다면 본계약이 성립한 것으로 봅니다.위 3가지 중 1가지라도 특정되지 않아서 매매계약이 성립되지 않았다면 가계약금은 부당이득으로 볼 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동산 투지 방지와 공익 실현을 목적으로 일정 지역의 토지를 매매할 때 사전에 허가를 받도록 하는 제도입니다.일단 허가제 지정 소식이 돌면 투자자들은 선매수에 나서면서 단기적으로 거래량 급증, 가격 상승으로 이어지고 지정 후는 투자 목적 수요 감소로 거래량이 급감하여 가격 안정세를 보입니다.허가제 지정 전에는 가격이 일시적으로 크게 오르기도 하지만 지정 후에는 수요가 줄어 가격이 안정되거나 하락하는 경향이 큽니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2014년 8월 박근혜 정부는 부동산 경기 부양을 위해 LTV와 DTI를 대폭 완화했습니다.실질적으로 주택 구입 시 대출 비율이 올려 자금 마련이 쉬워져 부동산 경기를 부양하려 했습니다.전국 공통 LTV 70%, DTI 60%로 통일했습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.논을 밭으로 밖는 이유가 부가가치가 높은 작물 재배 목적이라면 농지 전용 허가나 신고가 필요합니다.면적에 따라 허가 또는 신고 준비를 해야하는데 1000m2 이상은 허가가 필요하며, 1000m2 미만은 신고를 하시면됩니다.제출 서류로는 농지전용허가 신청서, 토지이용계획확인서, 지적도, 변경 사유서, 사업계획서가 필요합니다.해당 토지가 위치한 시,군,구청의 농정과 또는 농지관리가에 신청합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.보금자리론은 실행일 기준 금리가 확정되므로 미리 신청하되 실행은 잔금일에 맞춰 진행합니다. 대기 수요가 많아 질 수 있어 6월 24일 ~ 말 사이에 신청 시작을 권해드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입하려면 전입신고 + 확정일자가 완료되어야 하고 임대인 소유 부동산에 근저당이 없거나 있더라도 보증금보다 선순위 채권이 적어야 합니다.그런데 아직 근저당이 남아 있는 상황이기 때문에 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.따라서 특약에 잔금일에 근저당 말소가 명시되어 있어야 합니다. 임대인과 함께 은행 방문하여 근저당 말소 신청서 접수 하고 말소 완료 후 전입신고 + 확정일자 받아서 전세보증보험 가입하시는 것이 좋습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.하자 처리 부분이 특약으로 포함되어 있으나 미이행 시 위약 처리 등 강화가 필요해 보입니다.동시 이행 원칙이 당연하나 지연 시 대처 방안을 넣는 것이 좋을 듯 합니다.비용 분담 부분에서 일할 계산 기준일과 정산 방식을 명확하게 할 필요성이 있습니다.잔금일 전까지 모든 하자 수리를 완료하여야 한다. -> 불이행 시 대처 방안 명시건축물 대장, 등기부등본 등 공적장부와 실제 불일치 시 매수인 계약 해제가 가능하고 계약금 전액 반환한다.-> 불일치 기준이 불명확하므로 중대한 하자, 사기 또는 기망에 해당하는 경우 등으로 보완 필요잔금일 당일에 집에 대한 모든 근저당권 및 가등기 말소와 소유권 이전 등기를 동시 진행한다. -> 동시 이행이 핵심이므로 미 이행 시 처리 방안 보완 필요감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.현재 다른 곳으로 전출된 상황으로 보이는데 소송을 통한 구제가 최선으로 보입니다.일단 내용증명 보내시고 보증금을 반환해달라고 해보시길 바랍니다. 만약 그렇지 않으면 법적인 절차를 밟겠다고 하고 보증금 반환 소송을 하시는 것이 좋을 듯 합니다.강하게 나가야 보증금을 반환 받습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.축하드립니다.매매 시 가장 중요한 것은 계약금, 중도금, 잔금 자금의 흐름입니다. 계약은 매도인과 매수인의 의사 합치로 이루어지기 때문에 돈 문제가 중요한데 지정된 날짜에 바로 입금하시길 바랍니다.부동산의 상태도 중요합니다. 누수, 곰팡이, 균열, 창호 상태 등 세세하게 점검하시길 바랍니다.감사합니다.