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임대차계약 중도해지가 가능한가요?계약기간이 끝나면 자동으로 계약이 종료되는거 아니에요?이렇게 물어보시는 분들이 정말 많으십니다. 오늘은 임대차계약을 언제 해지할 수 있는지 알아보겠습니다. 임대인 또는 임차인이라면 반드시 알고있어야 낭패를 피할 수 있습니다.​​1. 중도해지가 가능할까요?​임대차계약을 체결하면 계약에 구속력이 있기 때문에 계약기간 중에는 임대차계약을 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 예외가 있습니다.​1) 첫번째, 임대인과 임차인이 합의한 경우입니다.​임대인과 임차인이 합의하여 계약을 해지하는 것은 언제든 가능합니다.​다만 합의가 되어야 한다는게 함정인데요, 임차인은 계약을 해지하고 싶지만 임대인은 해지를 원하지 않는 경우가 많습니다. 따라서 임대인이 제시하는 조건에 응하고 그 조건을 맞춰야 합의가 될 수 있습니다. 일반적으로는 1) 다음 임차인을 구해올 것 2) 중개보수를 부담할 것이라는 조건을 제시하는 경우가 많습니다. 물론 정해진 조건은 아니기에 임대인과 협의를 해보셔야 합니다.​2) 두번째, 묵시적 갱신기간 중이거나 갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우입니다.​임대차기간 종료 6개월전부터 2개월 전까지 사이에 임대인과 임차인이 갱신거절의 통지를 하지 않는 경우 임대차계약은 갱신이 되는데요, 이때는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.​이는 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신을 요구한 경우에도 마찬가지입니다.​주의하실 것은 이러한 해지의 권리는 임차인에게만 인정된다는 겁니다. 임대인은 해지통지를 할 권리가 인정되지 않습니다.주택임대차보호법제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.주택임대차보호법제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.3) 세번째, 임대차목적을 달성할 수 없는 경우​임차인이 임대목적물을 사용할 수 없어 임대목적을 달성할 수 없는 경우에는 당연히 계약해지를 할 수 있어야 하겠지요? 그래서 마련된 법 조항이 민법 제625조와 제627조입니다.​임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 했고 그로 인해 임차인이 임차목적을 달성할 수 없는 경우(제625조) 또는 임차물의 멸실 기타 이유로 사용 수익할 수 없게 되어 임차인이 임대목적을 달성할 수 없는 경우(제627조)에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.민법제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.민법제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.4) 네번째, 임차인이 2기(상가건물은 3기)의 차임액을 연체하는 경우​이번엔 임대인이 계약해지를 할 수 있는 경우입니다. 임차인이 2기 차임을 연체한 경우에는 임대인은 그 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 다만 임대목적물이 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되어 3기 차임을 연체해야지 계약해지가 가능합니다(상가건물임대차보호법 제10조의8).​이때 주의하실 것은, 연채액이 2기 또는 3기에 달하는 때에 해지할 수 있다는 점입니다. 예를들어 주택임대차이고 월차임이 100만원인 경우에는 임차인이 200만원을 연체해야지 계약을 해지할 수 있으며, 199만원을 연체한 경우에는 계약해지가 불가능합니다.민법제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.상가건물임대차보호법제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.5) 다섯번째, 임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대를 한 경우​임차인이 임대인 동의없이 무단 전대를 하는 경우에는 임대차계약의 중대한 위반사유가 되므로 임대인은 임대차계약을 바로 해지할 수 있습니다.민법제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.​2. 임대차기간 종료되면 계약이 종료되는거 아니에요?​절대 아닙니다. 많은 분들이 오해하시는 부분인데요, 임대차계약은 계약기간이 종료된다고 해서 그냥 끝나는 것이 아닙니다. 바로 아래 법 조항 때문입니다.주택임대차보호법제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.주택임대차보호법 제6조는 계약의 갱신에 대해 규정하고 있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인과 임차인이 모두 갱신거절의 통지를 하지 않고 그대로 위 기간을 지나게 되면 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것"으로 보게 됩니다.​이것이 소위 말하는 "묵시적 갱신"입니다.​따라서 임대차계약 기간이 만료될때 계약 종료를 원하시는 임대인 또는 임차인이라면 반드시 상대방에게 갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시해주셔야 합니다. 그렇지 않으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 다시 계약기간이 진행하므로 반드시 늦지않게 의사표시를 해야합니다.​다만 이 경우에도 앞서 말씀드린것처럼 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하기 때문에, 혹시라도 위 기간을 놓친 임차인이라면 서둘러 임대인에게 계약해지를 통지해주시면 되겠습니다.​3. 결론​오늘은 임대차계약을 언제 해지할 수 있는지에 대해 알아보았는데요, 임대차관계 분쟁은 간단해 보이지만 워낙 변수가 많고 복잡하기에 변호사들도 헷갈려하시는 경우가 많습니다. 정확한 사실관계를 기초로 법리검토가 치밀하게 이루어져야 낭패를 보지 않을 수 있습니다. 섣불리 대응하기 보다는 전문 변호사에게 자문을 받으시고 대응 하시는 것이 큰 손실을 막을 수 있는 현명한 방법입니다.​이상 임대차관계법 전문인 법률사무소 무율 전준휘 파트너 변호사였습니다. 궁금하신 점은 언제든 문의주시면 상세하게 안내해드리겠습니다. 감사합니다.

25.10.18

1. 보이스피싱이란?보이스피싱 범죄는 국내수사기관의 추적을 피하기 위해 주로 중국 기타 동남아 등에 거점을 두고 한국에 있는 불특정 다수의 피해자들을 상대로 검찰, 경찰, 금융기관 등을 사칭하고 기망하여 돈을 편취하는 범죄입니다. 그 수법이 날로 고도화되는 까닭에 새로운 피해가 끊임없이 발생하고 있으며, 정부에서도 그 심각성을 인식하고 최근 보이스피싱 범죄를 근절하겠다며 대대적인 대응을 선포한바 있습니다.2. 누구나 될 수 있는 현금수거책그런데 보이스피싱 범죄의 가해자도 아니고 피해자도 아닌 그 중간에 끼인 사람들이 있습니다. 바로 보이스피싱 조직의 '현금수거책'으로 이용당한 사람들입니다.보이스피싱 조직은 대부분 중국 기타 동남아 등에서 활동하고 있기에 대한민국 내에서 피해자로부터 직접 돈을 전달받아 이를 계좌로 입금해주는 역할을 할 '현금수거책'이 필요합니다. 이들 현금수거책은 대한민국 내에 거주하며 행동을 해야 하기에 국내 수사기관에 의해 체포되어 처벌될 위험성이 매우 높습니다. 그렇기에 보이스피싱 조직에서는 정식 조직원을 두지 않고 고수익 알바를 미끼로 평범한 일상을 살고있는 대한민국 국민들을 타겟으로 하여 쓰고 버리는 카드로 이용하고 있습니다.고수익 알바의 미끼에 이끌려 위험한 일에 발을 들이게 되는 이들은 1) 사회경험이 없는 20대 청년부터 2) 경력단절 후 일자리를 찾아 나선 30~40대 주부, 3) 퇴직 후 소일거리를 찾던 50~60대 장년층까지 다양합니다.이들은 보이스피싱 조직의 최하단에 위치하며, 대한민국내에서 행동하기에 국내 수사기관의 수사대상에 오르기 쉽고, 검거되어 처벌될 가능성도 매우 높습니다(100이면 100 무조건 검거 됩니다). 보이스피성 조직에서 가장 큰 위험을 지고있지만 범죄로 인한 수익은 나눠받지 못하며 오로지 건당 10~20만원 정도의 돈을 받을 뿐입니다. 그 금액도 결코 적은 것은 아니지만 보이스피싱 범죄로 처벌받을 위험성과 범죄조직이 취하는 범죄수익이 건당 1,000~5,000만원 가량 된다는 점을 생각한다면 위험을 감수할 이유가 될 수 없는 금액입니다.3. 고수익 알바로 위장한 현금수거책보이스피싱 조직은 현금수거책을 한번 쓰고 버리는 카드로 이용하기 위해, 고수익 알바로 위장하여 이들을 모집합니다. 정상적인 회사를 가장하기 위해 구직자에게 주민등록증이나 초본을 요구하고, 구체적인 근로조건을 제시하기도 합니다. 구직자는 비대면으로 이루어지는 이러한 과정에 다소 의아함을 느낄 수는 있지만, 현금수거책으로 이용당하는 구직자들이 대부분 사회초년생이나 경력이 단절된 중장년층으로 경험부족 또는 판단력 부족 등 사정으로 보이스피싱 조직원의 현란한 언변에 속아넘어가는 경우가 많습니다. 실제 제가 만나본 현금수거책 피의자들 대부분이 별다른 사회경험이 없거나 누가봐도 판단력(인지력)이 부족한 사람들이었습니다.이렇게 현금수거책이 된 사람들은 ㅇㅇ팀장, ㅇㅇ과장 이라고 자신을 소개한 보이스피싱 조직원으로부터 텔레그램, 카카오톡 등으로 지시를 받아 행동합니다. 지시받은 대로 특정 장소에 가서 피해자를 만나 돈을 받은 후 가까운 은행 ATM기를 이용해 돈을 입금을 합니다. 그리고 건당 10~20만원의 돈을 받습니다.현금수거책이 피해자로부터 수령하는 돈은 한번에 수백만원에서 수천만원이 되며, 이를 단기간에 여러번 반복하기에 피해액은 금방 수억원이 됩니다.현금수거책은 받은 돈을 그대로 보이스피싱 조직원이 지정한 계좌로 입금하기에 남은 돈이 없고, 애초 경제적인 어려움으로 일을 시작하는 경우가 많기에 수억원의 피해를 입은 피해자들과의 합의는 현실적으로 쉽지 않습니다. 그렇기에 보이스피싱 범죄의 공범 또는 방조범으로 인정되면 1년에서 3년까지 실형이 선고되는 경우가 많습니다.4. 내가 지금 하고 있는 일이 현금수거책이라면?혹시 이 글을 보시고 내가 딱 이런 일을 하고 있는것 같다고 생각하시는 분이 계시다면, 자칫 실형까지 선고될 수 있는 심각한 상황이니 1) 바로 일을 그만두시고 2) 그동안 상대방과 나눈 대화 일체를 증거로 남긴 후 3) 변호사와 상담하고 4) 경찰에 신고하셔야 합니다.변호사와 상담을 하셔야 하는 이유는, 보이스피싱 범죄에 대한 고의(인식과 의사)가 있었는지 여부에 따라서 범죄 성립 여부가 결정되기 때문에 경찰에 신고할때 1) 자수하고 선처를 구할지 아니면 2) 미필적 고의가 없었음을 이유로 무혐의를 주장할지를 결정해야 하기 때문입니다. 자칫 판단을 잘못할 경우 큰 불이익이 될 수 있기에 변호사와 상의를 하시는 것이 좋으며, 특히 무혐의를 주장하신다면 변호사의 조력이 없이는 불가능한 일입니다.5. 결어평범한 일상을 살아가던 사람들이 고수익 알바에 속아 보이스피싱 현금수거책이 되는 것은 정말 순간의 일입니다. 피해액이 수천 ~ 수억에 이르는 경우가 많아 실형을 선고될 가능성이 높은 매우 위험한 범죄입니다.채용절차가 비대면으로 이루어지는 경우, 업무의 내용이 이상하거나 의심스러운 경우, 업무의 난이도에 비해 급여가 높은 경우에는 보이스피싱 현금수거책이 아닌지 의심해보셔야 합니다.더 궁금하신 점이나 고민되시는 부분이 있으시다면 보이스피싱 등 사기범죄 전문인 법률사무소 무율 전준휘 변호사가 직접 자세히 설명해드리겠습니다.

25.10.18

1. 통매음이란?통매음은 성폭력처벌법 제13조통신매체이용음란죄의 줄임말입니다.통매음은1)자기 또는 타인의 성적 욕망을 유발하거나 만족시킬 목적으로2)전화, 우편, 컴퓨터, 그 밖의 통신매체를 통하여3)성적 수치심이나 혐오감을 일으키는 말, 음향, 글, 그림 영상 또는 물건을4)상대방에게 도달하게 한 경우에 성립하는 범죄입니다.제13조(통신매체를 이용한 음란행위)자기 또는 다른 사람의 성적 욕망을 유발하거나 만족시킬 목적으로 전화, 우편, 컴퓨터, 그 밖의 통신매체를 통하여 성적 수치심이나 혐오감을 일으키는 말, 음향, 글, 그림, 영상 또는 물건을 상대방에게 도달하게 한 사람은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.통매음은‘성적 자기결정권에 반하여 성적 수치심을 일으키는 글 등을 개인의 의사에 반하여 접하지 않을 권리’를 보장하기 위한 것으로 성적 자기결정권과 일반적 인격권의 보호, 사회의 건전한 성풍속 확립을 보호법익으로 합니다.2. 통매음은 '목적범'통매음은 목적이 있어야 성립하는 목적범입니다. 목적범은 행동에특정한 목적이 인정되야 범죄가 성립하는 유형의 범죄를 말하는데요, 통매음이 바로 이런목적범입니다. 성폭력처벌법 제13조를 보면'자기 또는 다른 사람의 성적 욕망을 유발하거나 만족시킬 목적으로'라고 명시하여 통매음이 목적범임을 규정하고 있습니다.실무상 가장 치열하게 다퉈지고 있는 부분이기도 합니다. 목적이 있어야 통매음이 성립하기 때문에 변호인은 피의자(피고인)의 행동에 그와 같은목적이 없었음을 치열하게 다투게 됩니다. 법원도 목적이 있었는지 여부를엄격하게 판단하고 있기 때문에 목적이 부정되어무죄가 선고되는 경우가 제법 있습니다.1) 대구지방법원 202x노xxx 판결 = 무죄(원심파기)피고인이 피해자에 대해"계집년, 느그 ㅎ지련이, 함 대주냐, 빨아주면 함 대줘', '니 ㅈ집임?'등 채팅을 한 사안에서 1) 피고인이 피해자와 일면식도 없었던 점, 2) 욕설이나 비속어에 성과 관련된 표현이 적지 않은데 성과 관련된 욕설이나 비속어가 사용되었다고 해서 통매음의 목적을 인정할 수 없는 점 3) 피고인의 발언은 피해자의 게임 방식에 분노를 표출하여 피해자에게 모욕감 또는 굴욕감을 주기 위한 것에 불과했다고 봄이 타당하다는 점 등을 근거로 피고인에게 유죄를 선고한 1심을 파기하고 피고인에게 무죄를 선고했습니다.2) 청주지방법원 202x고xxxx 판결 = 무죄피고인이 피해자의 실명을 거론하며'개걸레', '10보ㅋㅋㅋx' , ' 망나니 보ㅋㅋㅋx'등 말을 전송한 사안에서, 1) 피고인이 피해자의 나이나 성별을 정확히 알지 못하고 있었던 점, 2) 당시 성적인 대화가 오고갈 상황이 아니었던 점, 3) 욕설이나 비속어에 성과 관련된 표현이 적지 않은데 성과 관련된 욕설이나 비속어가 사용되었다고 해서 통매음의 목적을 인정할 수 없는 점, 4) 피고인은 피해자를 조롱하기 위해 메시지를 보낸 것에 불과하고 피해자를 성적으로 비하하거나 조롱하는 등 성적 수치심을 주어 심리적 만족을 얻고자 하는 욕망으로 이 사건 메시지를 보낸 것으로 보기 어려운 점 등을 근거로 피고인에게 무죄를 선고했습니다.3. 성적 수치심 또는 혐오감을 일으키는 말통매음은 상대방에게 도달하게 한 말 등이성적 수치심이나 혐오감을 일으킬 수 있는 것이어야 합니다. 일반적으로 문제되는 경우가 많지는 않겠으나 경우에 따라서는 그 발언 내용이 성적수치심이나 혐오감을 일으킨다고 보기 어렵다고 판단되는 경우도 있기에놓치지 않고 따져봐야 하는 부분입니다.1) 제주지방법원 202x고xxxx 판결 = 무죄피고인이 피해자에게 '봊친이랑 야한 대화 나누는 것 배너로 올리고 봇물 쌋다 자랑 좀 하지 말긔'라는 내용의 글을 게시한 사안에서, 법원은 피고인의 발언이 저속한 표현으로 피해자가 부끄러움을 느낀 것은 분명해 보인다고 하면서도, 1) 그 표현이 단 한 줄에 불과한 점, 2) 주된 내용이 피해자에게 불쾌감을 표현하거나 성적 표현을 하지 말 것을 요구하는 것이라는 점, 3) 성적행위를 구체적이거나 적나라하게 묘사하는 것에 이르지 않은 점, 4) 성적 도의관념에 반할 정도의 수치심과 모욕감을 느끼게 하는 정도의 것은 아니라는 점 등을 근거로 피고인에게 무죄를 선고했습니다.2) 서울서부지방법원 202x노xxx 판결 = 무죄피고인이 피해자인 20대 여성에게 채팅 어플리케이션을 이용하여'폰섹할래?'라는 음성을 녹음하여 전송한 사안에서, 성적 수치심 또는 혐오감 유발 여부는 평균적인 사람들을 기준으로 판단해야 하고, 특히 성적 수치심은 피해자와 같은 성별과 연령대의 일반적이고 평균적인 사람들을 기준으로 그 유발 여부를 판단해야 한다고 전제한 다음, 피고인이 피해자에게 도달시킨 음성은 그 표현 자체로도전화로 성적인 내용을 주고받을 생각이 있는지 상대방의 의사를 물어보는 형태에 불과하고, 구체적인 성적 행위의 묘사나 적나라한 표현이 포함되어 있지 않은바20대 성인 여성인 피해자의 성적자기결정권이나 건전한 성풍속을 현저히 침해할 정도에 이르렀다고 보기 어렵다고 판단하여 피고인에게 무죄를 선고했습니다.4. 말 등이 피해자에게 '도달'할 것성적 수치심 또는 혐오감을 주는 말 등을피해자에게 도달시켜야 하는데요, 일반적으로 도달여부가 문제되는 경우는 많지 않지만, 구체적 사안에 따라서는 피해자에게 도달하지 않았다고 판단되어 무죄가 선고되는 경우가 있습니다.1) 대전지방법원 202x노xxx 판결 = 무죄법원은 피고인이 게시한 글의 제목 자체에 성적 수치심이나 혐오감을 일으키는 내용이 포함되었음은 인정하면서도, 피고인이 글을 게시한 사이트에는 하루에도 수백 개의 글이 수시로 게시되는 곳이어서 피해자가 그 글을 인식하기 위해서는 피고인의 글을 찾아 확인하는 별도의 행위가 개입되어야 하기에 피고인이 글을 게시한 행위만으로는 피해자에게 전달한 행위라고 볼 수 없다고 판단하여 피고인에게 무죄를 선고했습니다.5. 결론통매음은 그 적용이 광범위하기에 자칫 순간적인 행동으로 전과자가 될 수 있습니다. 법원도 이러한 문제점을 인식하기에 가급적 엄격한 요건하에서만 그 성립을 인정하고 있습니다. 구체적 사안에 따라서는 충분히 무죄(무혐의)를 다툴 수 있는 범죄이기에, 통매음으로 고소당하셨거나 당할 위험에 처하신 분이 있으시면 포기하지 마시고 문의주시면 자세하게 안내해 드리겠습니다.

25.07.27