임대차계약 중도해지가 가능한가요?

계약기간이 끝나면 자동으로 계약이 종료되는거 아니에요?

이렇게 물어보시는 분들이 정말 많으십니다. 오늘은 임대차계약을 언제 해지할 수 있는지 알아보겠습니다.

임대인 또는 임차인이라면 반드시 알고있어야 낭패를 피할 수 있습니다.

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​1. 중도해지가 가능할까요?

​임대차계약을 체결하면 계약에 구속력이 있기 때문에 계약기간 중에는 임대차계약을 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 예외가 있습니다.

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1) 첫번째, 임대인과 임차인이 합의한 경우입니다.

​임대인과 임차인이 합의하여 계약을 해지하는 것은 언제든 가능합니다.

​다만 합의가 되어야 한다는게 함정인데요, 임차인은 계약을 해지하고 싶지만 임대인은 해지를 원하지 않는 경우가 많습니다. 따라서 임대인이 제시하는 조건에 응하고 그 조건을 맞춰야 합의가 될 수 있습니다. 일반적으로는 1) 다음 임차인을 구해올 것 2) 중개보수를 부담할 것이라는 조건을 제시하는 경우가 많습니다. 물론 정해진 조건은 아니기에 임대인과 협의를 해보셔야 합니다.

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2) 두번째, 묵시적 갱신기간 중이거나 갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우입니다.

​임대차기간 종료 6개월전부터 2개월 전까지 사이에 임대인과 임차인이 갱신거절의 통지를 하지 않는 경우 임대차계약은 갱신이 되는데요, 이때는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

​이는 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신을 요구한 경우에도 마찬가지입니다.

​주의하실 것은 이러한 해지의 권리는 임차인에게만 인정된다는 겁니다. 임대인은 해지통지를 할 권리가 인정되지 않습니다.

주택임대차보호법

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

3) 세번째, 임대차목적을 달성할 수 없는 경우

​임차인이 임대목적물을 사용할 수 없어 임대목적을 달성할 수 없는 경우에는 당연히 계약해지를 할 수 있어야 하겠지요? 그래서 마련된 법 조항이 민법 제625조와 제627조입니다.

​임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 했고 그로 인해 임차인이 임차목적을 달성할 수 없는 경우(제625조) 또는 임차물의 멸실 기타 이유로 사용 수익할 수 없게 되어 임차인이 임대목적을 달성할 수 없는 경우(제627조)에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

민법

제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

민법

제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

4) 네번째, 임차인이 2기(상가건물은 3기)의 차임액을 연체하는 경우

​이번엔 임대인이 계약해지를 할 수 있는 경우입니다. 임차인이 2기 차임을 연체한 경우에는 임대인은 그 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 다만 임대목적물이 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되어 3기 차임을 연체해야지 계약해지가 가능합니다(상가건물임대차보호법 제10조의8).

​이때 주의하실 것은, 연채액이 2기 또는 3기에 달하는 때에 해지할 수 있다는 점입니다. 예를들어 주택임대차이고 월차임이 100만원인 경우에는 임차인이 200만원을 연체해야지 계약을 해지할 수 있으며, 199만원을 연체한 경우에는 계약해지가 불가능합니다.

민법

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

상가건물임대차보호법

제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

5) 다섯번째, 임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대를 한 경우

​임차인이 임대인 동의없이 무단 전대를 하는 경우에는 임대차계약의 중대한 위반사유가 되므로 임대인은 임대차계약을 바로 해지할 수 있습니다.

민법

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

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2. 임대차기간 종료되면 계약이 종료되는거 아니에요?

​절대 아닙니다. 많은 분들이 오해하시는 부분인데요, 임대차계약은 계약기간이 종료된다고 해서 그냥 끝나는 것이 아닙니다. 바로 아래 법 조항 때문입니다.

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

주택임대차보호법 제6조는 계약의 갱신에 대해 규정하고 있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인과 임차인이 모두 갱신거절의 통지를 하지 않고 그대로 위 기간을 지나게 되면 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것"으로 보게 됩니다.

​이것이 소위 말하는 "묵시적 갱신"입니다.

​따라서 임대차계약 기간이 만료될때 계약 종료를 원하시는 임대인 또는 임차인이라면 반드시 상대방에게 갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시해주셔야 합니다. 그렇지 않으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 다시 계약기간이 진행하므로 반드시 늦지않게 의사표시를 해야합니다.

​다만 이 경우에도 앞서 말씀드린것처럼 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하기 때문에, 혹시라도 위 기간을 놓친 임차인이라면 서둘러 임대인에게 계약해지를 통지해주시면 되겠습니다.

​3. 결론

​오늘은 임대차계약을 언제 해지할 수 있는지에 대해 알아보았는데요, 임대차관계 분쟁은 간단해 보이지만 워낙 변수가 많고 복잡하기에 변호사들도 헷갈려하시는 경우가 많습니다. 정확한 사실관계를 기초로 법리검토가 치밀하게 이루어져야 낭패를 보지 않을 수 있습니다. 섣불리 대응하기 보다는 전문 변호사에게 자문을 받으시고 대응 하시는 것이 큰 손실을 막을 수 있는 현명한 방법입니다.

​이상 임대차관계법 전문인 법률사무소 무율 전준휘 파트너 변호사였습니다. 궁금하신 점은 언제든 문의주시면 상세하게 안내해드리겠습니다. 감사합니다.