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답변 내역

최근 공공분양이 줄어든 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공공임대의 경우 토지를 분양받은 업체가 건설업 침체와 맞물려 인건비와 자잿값 인상, 건설공사비 급등으로 비용 부담이 커진 데 반해 분양가상한제로 수익은 상한선이 있어 추진이 어려워 지면서 사업을 지연하고 있기 때문입니다.고금리의 장기화와 부동산 경기 침체의 영향도 큰 것으로 나타나고 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
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월세 수익률 계산하는 방법을 알려주세요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.일반적으로 월세 수익률은 먼저 연간 월세 수익을 계산을 해봅니다. 그리고 연간 총비용 빼면 순수익이 나오게 됩니다.그리고 투자금액, 부동산 구매비, 취득세, 중개수수료등을 구하고(순수익/투자금액) x 100을 하게 되면 월세수익률을 구할 수있습니다.예를 들어 연간 월세 수입이 480만원(40만원X12개월)연간총비용 : 20만원(관리비,수리비,세금등)순수익은 460만원투자금액은 5050만원월세수익률은 460만원 / 5050만원 x 100 하면 수익률은 9.1% 정도입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
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소규모재건축 하는 아파트 제일 집값이오를때가 언제인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.소규모 재건축 아파트의 집값 상승 시기는 몇번에 걸쳐서 상승을 하게 되는데 사업이 어느 정도 확정이 되는 순간 즉 조합이 설립이 되는 순간 상승을 하게 되고 사업시행인가 단계에서 가장 크게 상승을 하게 됩니다. 그리고 본격적으로 관리처분 및 분양계획을 받을때 수요가 몰리면서 프리미엄이 붙기 시작하고 그리고 입주 시점에 주변 시세 대비 추가 상승이 있을 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
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아파트는 몇년정도가 되면 재개발에 들어가나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 예전에는 아파트가 30년이 되면 안전진단을 실시를 해서 통과가 되면 재건축이 가능하였으나 지금은 30년이 지나고 주민들의 동의로 조합이 설립이 되면 안전진단 통과 없이도 재건축이 가능합니다.즉 최소 30년이 지나고 주민들의 의견이 가장 중요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.16
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부동산의 환금성은 어떻게 기준을 잡게 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산은 일반적으로 환금성이 낮은 자산으로 간주됩니다. 양도세라는 세금 문제로 빨리 매도를 할 경우 과세가 과하고, 비과세를 받기 위해서는 많은 시일을 기다려야 합니다.또한 전매나 단타 위주로 수익을 올리는 부동산의 경우 환금성기준을 매수시점부터 계획을 하고 들어가시는게 좋지만통상적으로 부동산을 매도하고 현금을 확보하기 위해서는 매도시점 즉 판매시점으로 보는 것이 좀 더 맞다고 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.16
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한국에 전쟁이 난다면 이라는 가정을 생각해봤습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.대도시, 특히 서울과 같은 인구 밀집 지역은 전쟁 시에 타격을 받을 가능성이 높기 때문에, 사람들이 대피하거나 도시를 떠나면서 도심의 부동산 수요가 급격히 줄어들고 가격이 하락할 수 있습니다.전쟁으로 인한 국가 비상사태에서는 정부가 부동산 거래를 일시 중단하거나 거래를 제한할 수 있습니다. 금융 시장이 동결되거나 자산 보호 조치가 이루어지면 부동산 매매가 불가능해질 수 있습니다.전쟁이 발생하면 부동산 시장은 심각한 혼란을 겪고, 가격 하락과 정책 변화가 불가피할 것입니다. 전쟁 이후 복구 과정에서 부동산 시장이 다시 활성화될 수 있지만, 이는 전쟁의 지속 기간, 피해 규모, 복구 정책 등에 따라 달라질 것입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.16
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방 구할 때 반드시 공인중개사를 찾아가야 하는 이유에 대해 알고 싶어요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.시간이 지남에 따라 상황이 더 불리해질 가능성이 있으므로, 왜냐하면 재개발로 이동을 해야하는 임대차 수요가 많기 때문에 좋은 매물은 금방 없어집니다. 지금까지 알아본 데이터를 가지고 어느 정도 범주안에 들어오면 바로 가계약이라도 해서 계약을 해야 될꺼 같습니다. 그리고, 최대한 빠르게 매물을 찾되, 원하는 조건에 어느 정도 타협하는 것이 필요할 것 같습니다. 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 집주인과의 소통도 중요하며, 이사 시점을 집주인의 요구에 맞추는 것이 더 안전할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.16
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안녕하세요 질문드립니다 전세 구천으로 세를 놓고 있는데요 여기에서 천만 원을 더 받으려면 어떻게 해야 할까요 현재 에어컨 외에 옵션은 없는 상태
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 시장 상황을 파악하는 것이 중요합니다. 주변 전세 시세를 분석하고, 해당 지역에 비슷한 조건의 주택과 비교했을 때 보증금 인상이 타당한지 확인해야 합니다. 만약 주변 시세가 상승하고 있다면, 이를 기반으로 보증금을 올릴 수 있습니다.또한 비슷한 규모의 부동산에 옵션등도 한번 보고 공인중개사와 협의를 해서 매수세가 있는지 파악도 중요합니다.또한 계약중이거나 갱신의 경우 최고 1년 5% 상한에 걸리는 문제도 살펴보시고, 가장 중요한 것은 주변 비슷한 매물의 시세와 그 매물의 옵션등을 살펴보는것이 가장 중요합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.16
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특별건축구역이란 어떤 지역을 선정하는가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기존의 일반 건축 규제를 따를 경우 건축물의 독창성이나 혁신성이 제한되는 경우, 특별한 설계와 건축을 허용하기 위해 지정이 돠고, 특정 지역의 도시 미관을 향상시키기 위해 필요하다고 판단될 때, 시는 특별건축구역을 통해 다양한 형태와 디자인의 건축물 계획합니다. 또한 대규모 개발 프로젝트가 있을 때, 더 유연한 건축 규제를 적용하여 개발을 촉진하고, 다양한 도시 기능을 혼합할 수 있도록 지정합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.16
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경남 아파트 값은 향후 어떻게 될까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.지금 서울 집값이 상승중인 이유는 몇몇 인기지역의 상승이 이끄는 현상으로 서울 외곽이나 지방의 경우는 부동산 침체기에 있습니다. 고금리의 장기화, 정부의 부동산규제, 대출규제로 서울의 인기지역을 제외한 전국이 부동산 침체기 입니다. 특히 지방의 경우 미분양으로 몸살을 앓을 정도 입니다. 향후 금리인하가 되면 공급이 부족한 서울과 수도권의 회복세가 먼저 일어나고 좀 더 시간이 걸리고 나서 지방도 회복을 하겠지만 그 시간은 다소 많이 걸리지 않을까 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.16
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