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입주권과 분양권에 대해서 여쭙고 싶습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.입주권은 투기과열지구 내에서는 입주권 전매제한이 있습니다.재건축사업일 경우 입주권 전매제한은 조합설립인가 후부터 소유권이전등기 까지이며, 수도권에서는 소유자가 반드시 2년 이상 거주해야 하는 조건이 있습니다. 재개발사업을 통해 얻은 권리라면 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 시점까지 입니다. 그리고, 강남3구(강남구,서초구,송파구)와 용산구를 제외한 전 지역에서는 입주권 전매 제한이 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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전세 2년 만기시 일정기간 연장요청 -
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차계약은 계약 만료 6~2개월 사이 임대인과 임차인이 아무런 협의사항이 없을 경우 묵시적 갱신으로 2년간 자동 갱신연장이 됩니다. 그 후 임차인은 계약해지를 하고 싶은 경우 임대인에게 3개월전에 계약해지통보를 하면 임대인은 그 통보를 듣고 3개월 후에 계약해지를 해 주어야 합니다. 즉 11월까지 거주를 하시고 묵시적갱신이든 계약갱신청구권을 사용하셔서 계약 연장을 하시고, 1월쯤 계약해지 통보를 하시면 임대인은 계약해지를 해주게 되어져 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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'불법전대'란 무슨 뜻인지 알려주십시오.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전대란 부동산을 전세나 월세로 임차을 받은 사람이 다른사람에게 다시 전세나 월세를 내어 수익을 보는 것인데,원래 전대의 기본은 임대인에게 동의를 받아야 하고 전대차계약서를 작성해야 하는것이 합법인데임차인이 집주인 허락 없이 제삼자에게 다시 임대하는 경우를 불법전대라고 합니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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청약에 당첨되고나서 자금마련이나 기준자격 박탈로 분양을 못할경우 향후 청약에 대한 불이익이 무엇인가요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.청약에 당첨이 되고 자금상 문제나 부적격으로 당첨을 포기하게 되면 재당첨 제한에 걸리게 됩니다.청약 주택에 따라 재당첨제한 기간이 다르긴 합니다. 투기과열지구, 분양가상한제 적용지역 등은 10년이 적용됩니다.그리고, 청약과열지구, 투기과열지구 등은 7년, 5년이 있었으나 2024년 현재 강남 3구와 용산을 제외하면 일반 지역이기 때문에 재당첨 제한 기간이 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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아파트단지가 리모델링 추진중 취소가 된다면?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법이나 주택법에 의거 재건축, 재개발, 리모델링의 추진 위원회 승인이나 조합설립인가가 취소된 경우나 사업이 중단된 경우 소위 매몰 비용(그간 추진위나 조합이 사용한 돈)은 1차적으로 추진위원회나 조합이 부담해야 합니다.재건축 등 조합이나 리모델링주택조합은 모두 사단법인이므로 도시정비법이나 주택법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정이 준용됩니다.민법은 사단법인의 청산에 관하여 청산 중 법인의 재산으로 그 채무를 완제 하기에 부족한 경우 청산인으로 파산신청 을 하도록 하고 있을 뿐 법인과 별개의 법적주체인 사원에게는 부담하고 있지 않습니다.즉 추진위원회나 조합은 민법상 법인 으로서 그 채권자(시공사, 정비업체, 협력업체)에 대한 계약의 당사자로서 채무부담의 주체이고 조합의 구성원인 조합원은 조합의 채권자에 대해 직접 채무(대여금, 용역비 등)를 부담하지 않습니다.이와같이 조합 등이 돈을 빌린 주체 이므로 책임을 지는 것은 당연한 논리 입니다.그런데 추진위원회나 조합은 일종의 페이퍼컴퍼니로서 변제할 재원이 없는 경우가 대부분입니다.문제는 이와 같이 추진위나 조합이 변제 하지 못하는 경우에는 누가 책임을 져야 하는 것인가에 있습니다.이런 경우 대법원 판결(2019.8.14)에 의하면 매몰비용은 총회의 부과결의가 없는 한, 또는 정관에 명확한 부담 규정이 없는 한 조합원들에게 부담시킬 수 없고, 비용 을 조합 등에 대여한 시공사나 정비회사, 설계회사가 부담하여야 한다라는 판례가 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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최근 지방의 미분양은 증가하고 있다고 하는데 지방 미분양아파트 물량이 얼마나 증가하고 있으며 왜 이렇게 증가하는건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 지방의 인구 대비 공급 과다로 미분양이 몸살을 앓고 있습니다.현재 지방은 전월대비 즉 한달에 평균 2.8%씩 증가 추세를 보이고 있고,강원,대전,경남,세종이 두자리수 증가를 보이고 있습니다.인구의 수도권 쏠림 그리고 지방의 공급 과잉이 불러온 결과라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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경매에서 끝까지 가격을 낮춰도 경매 물품이 팔리지 않는 경우 어떻게 되는건지 궁금합니다!!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매가 낙찰이 되지 않고 계속적으로 20%씩 저감이 되게 되었는데도, 낙찰이 되지 않으면 경매는 취소가 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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투기과열지구 청약 당첨후 취소하였는데, 투기과열지구가 아닌곳에는 청약이가능하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재당첨 제한 대상 주택 당첨자 및 세대에 속한자는 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(사전청약주택 및 분양전환공공임대주택 포함)의 입주자(민간 사전청약 당첨자를 포함)로 선정 될 수 없으나 민영주택(투기과열지구 또는 청약과열지구 에서 공급되는 주택 제외)의 경우에는 재당첨 재한기간내 일지라도 압주자 및 입주예약자로 선정될 수 있습니다.즉 같은 세대 사람들은 똑같은 룰을 적용을 받습니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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20대 30대 40대의 평균자산이 궁금합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라 나이대별 평균자산은 다음과 같습니다. 20대 평균 8,500만원30대 평균 3억원40대 평균 4억 7천만원50대 평균 5억 3천만원60세 이상 평균 4억 8천만원 정도로 나옵니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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현재 정부에서 집값을 떠받치기 위해.. 대출을 많이 풀고 있는 것 같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라 아파트들은 대부분 대출을 많이 끼고 있는 상태 입니다.만일 집값이 폭락을 하게 되면 미국의 서브프라임모기지론때 처럼 우리나라도 금융이 위험할 수 도 있습니다.그리고 집값의 상승 또한 막아야 합니다. 이러한 역할이 정부의 시장 개입인데 지금의 금리는 미국의 금리를 추종하는 영향이 있습니다. 미국 또한 물가안정으로 인해 금리를 인하한다는 발표를 했습니다.금리를 내려야 경기가 좋아지기 때문입니다. 우리나라도 금리를 잘 조절해서 부동산 가격도 안정화를 시키고 나아가서경제 전반적인 안정을 취해야 할 것입니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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