답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.은행에서 대출을 해줄 경우 정확한 담보능력을 보고 또한 정확한 감정평가를 실시를 해서 그에 맞게 대출을 해 줘야 하나화진휴게소 풀빌라 사건 처럼 대출 당시 생활숙박시설로 대출이 되었지만 최근 행정 절차 문제로 제약이 생기면서 건물 가치와 활용도에 문제가 생겨서 가치가 하락을 하게 된 것이고, 이러한 손실은 은행에서 고스란히 안게 된 사례입니다.당시 공매 낙찰가가 66억 정도 낙찰이 되었지만 대구축협이 8억, 나머지 농협은 약 5억 정도 손실이 난 것으로 보입니다.따라서 감정평가 시 규제등도 어느 정도 적용을 시켜서 보수적으로 접근을 해야 되지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 소형아파트의 경우 임대가 주 목적일 경우는 역세권 등 입지나 교통이 편하고 주변에 학교나 기업이 많이 쪽으로 선택을 하셔야 공실 위험이 덜 할 수 있습니다. 임대투자 시 가장 중요한것은 임대수요입니다. 공실이 발생을 하게 되면 바로 손실로 전환되기 때문에 임대수요가 풍부한 곳을 찾는 것이 가장 중요하고 첫번째 사항이라 볼 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트 공급이 단기내에 공급이 많이 되게 되면 부동산 시장에 어느 정도 안정화가 되겠지만 최근에 발표된 부동산 공급의 경우 실효를 보기 위해서는 많은 시간이 걸리게 됩니다. 그러는 동안 아파트 가격은 많이 올라가게 되고 따라서 서민들에게 큰 효용은 없을 것으로 사료됩니다. 좀 더 빠른 계획을 가지고 아파트를 짓고 공급을 늘려야 하는데 실상 건설경기도 좋지 못하고 금리도 높아서 쉬운 일은 아닌 것으로 사료됩니다. 공급대책과 함께 재개발/재건축이 빨리 진행이 될 수 있는 정부 정책도 나와서 다방면의 개발 사업으로 공급을 늘려야 그나마 안정화 되지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.최근 발표된 대출 규제중에 1주택자 전세대출 2억 한도의 경우 새롭게 적용이 되는 전세대출 한도축소이고 2주택자이상 다주택자의경우 아예 전세대출이 불가합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.올해 오징어의 경우 가격이 30%까지 치솟았으나 꽃게의 경우 3% 가격이 하락을 하면서 밥상물가에 꽃게가 가격이 저렴하다는 평이 많이 있습니다. 오징어의 경우 어획량이 줄어든 반면 꽃게의 경우 수확량이 많고 공급이 많아지자 가격이 저렴하게 평가가 되었다고 볼 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 B가 A에게 잔금을 지급을 하게 되면 A는 기존 근저당권이 있을 경우 말소를 하고 다음으로 소유권이전등기를 B로 하게 됩니다. B가 매수인이자 새로운 임대인이 되게 되면 B와 C가 전세계약을 맺게 되고 B의 권리상 선순위 근저당권이 없어야 C가 선순위로 우선변제권과 대항력을 가지게 됩니다. 즉 C가 전입신고를 하기 전에 B가 대출을 받을 수 없게 해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 미용실운영에는 여러가지 방식이 있습니다. 원장이 모두를 투자를 해서 디자이너등을 고용을 해서 직원으로 운영을 하는 경우도 있고 아닌 경우 지분 형식으로 투자를 각각 해서 비율대로 수익을 올리는 구조도 있고 아닌 경우 전체 투자자가 있고 디자이너가 직접 다시 임대형식으로 내고 각기 단골등을 관리를 해서 수익을 올리는 구조등 여러 구조가 있을 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.해당 건물 임대 평수별로 임대료가 다를 수 있습니다.가장 큰 평수의 한의원이 임대료가 가장 높게 형성이 될 것으로 사료 되고, 다음으로 학원, 스크린 골프, 초밥집은 1층 이지만 평수가 작아서 위의 임대보다는 좀 더 저렴해 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 가까운 법무사님께 상담을 하시고 가장 좋은 방법은 내용증명으로 임대인에게 임차권등기명령을 한다고 미리 알리시고 보증금반환소송 및 지연이자도 청구한다고 내용증명을 보내게 되면 임대인이 보다 적극적으로 다른 세입자를 구하는 활동을 하게 됩니다. 그래도 안 될 경우는 실제로 임차권등기명령을 내리고 보증금반환소송을 통해서 경매로 넘겨서 보증금 회수를 하시면 되지만 시간이 많이 걸리고 법적으로 하게 될 경우 피로감등이 단점이 될 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공시지가 1억 이하의 경우 주택수에서 제외가 되어 조정지역 주택 추가 시 취득세가 중과 되지 않고 거래금액에 따라 1~3%의 기본세율이 적용 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.