답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 제도와 다주택 보유가 집값에 미치는 영향은 단순히 흑백논리로 나눌 수 없는 복합적인 문제입니다. 서로 상반된 주장들이 존재하는 이유도, 각각의 제도나 현상이 작용하는 방식이 시기·시장 상황·정책 등에 따라 달라지기 때문입니다.1. 전세 제도와 집값 상승의 연관성▪ 전세가 집값을 높인다는 주장:갭투자의 가능성: 집값의 일부만 현금으로 지불하고 나머지는 전세보증금으로 충당하면서 주택을 추가 매입할 수 있게 합니다. 이는 수요를 인위적으로 증가시켜 집값 상승을 유발할 수 있습니다.시장 왜곡: 실거주 목적이 아닌 매입이 늘어나면서 실제 수요보다 많은 거래가 이뤄지고, 가격에 거품이 낄 수 있습니다.▪ 반대로 전세가 집값을 안정시킨다는 주장:임대 수요 충족: 무주택자들이 매매 대신 전세를 선택함으로써 주택 매입 수요가 분산되고, 집값 상승 압력이 완화됩니다.주거 유연성: 특히 청년층·이동이 잦은 사람들에게는 전세가 실질적인 주거 수단이 되며, 주택 매매에 대한 부담을 줄입니다.2. 다주택자와 집값의 관계▪ 다주택자가 집값을 올린다는 주장:투기 수요 주도: 실수요자가 아닌 투자자가 다수의 주택을 사들이면 공급은 늘지 않지만 수요는 폭발적으로 증가해 가격 상승을 초래합니다.빈 집 증가: 일부 다주택자는 공실을 감수하면서 시세 차익만 노리는 경우도 있어, 실질 공급으로 이어지지 않기도 합니다.▪ 다주택자가 오히려 집값을 안정시킨다는 주장:임대 시장 공급자 역할: 다주택자들이 집을 보유하면서 임대시장에 공급하는 역할을 합니다. 이들이 없다면 임대물량이 줄고 임대료가 오를 수 있습니다.건설 경기 활성화: 다주택 수요는 분양과 건설 시장의 활력소가 되며, 더 많은 주택이 지어져 공급을 늘리는 계기가 됩니다.집값 하방 경직 완화: 급매나 매도 전환이 이뤄질 경우, 오히려 시장에서 공급을 유도해 가격을 떨어뜨리는 역할도 할 수 있습니다.3. 균형 잡힌 결론전세와 다주택은 양날의 검입니다. 각각이 집값을 올릴 수도, 안정시킬 수도 있습니다.핵심은 '어떤 제도 환경과 시장 상황에서 작동하느냐'입니다.전세 제도가 갭투자에 이용될 수 있다면, 전세는 부작용이 생깁니다.다주택 보유가 임대 공급으로 이어지고, 장기 안정적 운영이 목적이라면 이는 시장에 긍정적입니다.따라서 단순히 "전세 = 나쁘다", "다주택 = 투기"라고 단정짓기보다는 정책 설계와 시장 감시가 핵심입니다.세금, 대출 규제, 임대사업자 등록 등 제도를 통해 투기성 다주택 보유는 억제하고,동시에 임대 공급자의 역할을 하는 다주택자는 제도적으로 유도할 필요도 있습니다.결국 전세와 다주택이 집값을 올릴 수도 낮출 수도 있으며, 그 영향력은 정책 설계, 시장 구조, 사회 인식에 따라 달라집니다. 단순한 이분법적 시각보다는, 그 구조적 작동 방식을 이해하는 것이 중요하다고 봅니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한국가스공사의 재정적자가 심각해진 이유는 단순히 ‘수익을 내지 못했다’는 문제보다는 구조적인 가격 통제, 국제 에너지 가격의 급등, 원가 이하의 공급 정책이 복합적으로 작용했기 때문입니다.1. 국제 천연가스 가격의 급등2021년 말부터 2022년까지 세계적으로 천연가스 가격이 급등했습니다. 주된 이유는 다음과 같습니다:러시아-우크라이나 전쟁: 유럽이 러시아산 가스를 줄이기 시작하면서, 아시아를 포함한 세계 LNG(액화천연가스) 수요가 폭증.코로나19 이후 수요 급증: 경제 회복과 함께 에너지 수요가 늘어났으나, 공급은 따라가지 못함.LNG 생산 지연 및 운송 병목: 천연가스 수출국에서 시설 고장, 운송 문제 등으로 공급에 차질 발생.그 결과, 한국가스공사가 해외에서 들여오는 원가 자체가 크게 상승했습니다. 하지만 국내 소비자 가격은 정부 정책에 따라 급격하게 올리지 못했습니다.2. 정부의 ‘요금 동결’ 정책: 원가 이하의 공급정부는 물가 상승 억제와 서민 부담 완화를 이유로, 2021~2022년 동안 도시가스 요금을 인위적으로 억제했습니다.그 결과, 가스공사는 비싼 가격에 수입한 LNG를 낮은 가격에 팔 수밖에 없는 상황이 되었고, 이로 인해 공급할수록 적자가 누적되었습니다.이 같은 ‘원가 이하 판매’는 한국가스공사 입장에서 영업 손실로 이어집니다. 이 손실이 수십조 원 규모의 미수금(후에 보전받을 요금)으로 쌓이게 됩니다.3. 적절한 수익 구조를 만들기 어려운 ‘공기업 구조’한국가스공사는 민간기업과 달리 가격 자율성이 거의 없습니다.정부 정책에 따라 공급 가격이 결정되므로, 수익을 스스로 조절할 수 있는 능력이 제한적입니다.국제 시장 상황에 맞춰 가격을 즉시 반영하기 어렵고, 손해가 발생해도 정부 승인 없이는 요금을 인상할 수 없습니다.즉, ‘수익을 내지 못했다’기보다는 수익을 낼 수 없는 구조였던 것이고, 이는 정책적 요인과 가격 결정 체계의 한계 때문입니다.4. 구체적인 적자 규모 및 미수금 누적 상황한국가스공사가 공개한 자료에 따르면 2023년까지 누적된 미수금 규모는 약 10조~12조 원 이상에 달했습니다.이는 정부가 나중에 요금을 올려서 보전해주기로 한 ‘외상’에 해당하며, 기업 재무 상태에는 단기 채무 증가로 반영되어 재정 악화로 이어집니다.한국가스공사의 재정적자는 단순히 수익을 못 냈다기보다는, 국제 원가 상승 + 정부의 요금 억제 정책이라는 구조적 문제 때문입니다. 한국가스공사는 이익을 추구하기보다는 공공성을 중시하는 공기업이기 때문에, 원가 이하로 공급하면서 생긴 적자를 흡수하게 되었고, 이는 결국 도시가스 요금 인상이라는 방식으로 소비자에게 전가되는 구조라고 보시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.러닝을 하면서 시간을 효율적으로 활용해 부동산 투자 정보를 얻는 것은 매우 좋은 전략입니다. 운동과 학습을 동시에 병행하면 건강과 자기계발을 함께 챙길 수 있어서 일석이조 효과가 있습니다. 1. 팟캐스트 활용하기러닝 중 가장 활용하기 좋은 학습 수단은 팟캐스트입니다. 부동산 투자 관련 내용을 귀로 듣는 것만으로도 실무 감각을 익힐 수 있습니다.추천 부동산 관련 한국어 팟캐스트월천대사의 부동산 라디오실전 투자 경험 기반의 현실적인 조언이 많습니다. 초보자에게 유용합니다.신사임당의 경제채널부동산뿐 아니라 전체적인 자산관리, 투자 전략, 마인드셋까지 다룹니다.빠숑의 부동산 팟캐스트 (김학렬)입지 분석, 도시계획 등 실전적이고 분석적인 내용을 배울 수 있어 중급자에게도 좋습니다.부동산 클라우드 (송사무장)경매, 공매, 현장 분석 등 실무적인 내용이 많습니다. 다소 전문적일 수 있지만 매우 유익합니다.2. 오디오북 듣기 (오디오 콘텐츠 플랫폼 활용)요즘은 많은 부동산 서적이 오디오북으로도 제공되고 있습니다.윌라(Welaaa)유명 부동산 강사들의 강의가 오디오 콘텐츠로 제공됩니다. (예: 김학렬, 월천대사 등)밀리의 서재 – 오디오북《부자의 지도》, 《나는 부동산과 맞벌이한다》 등 투자 마인드, 실전 전략을 다룬 도서들이 오디오북으로 제공됩니다.리디북스 오디오북 / YES24 오디오클립도서 검색 시 ‘오디오북’ 옵션을 선택하면 해당되는 콘텐츠를 찾을 수 있습니다.3. YouTube 영상 → 오디오로 듣기유튜브 콘텐츠를 오디오 형식으로만 듣는 것도 좋은 방법입니다.유튜브 프리미엄을 사용하면 화면을 꺼도 백그라운드 재생이 가능해 러닝할 때 적합합니다."부동산 투자", "부동산 경매", "신축 투자" 등의 키워드로 정기적인 채널을 골라두면 편리합니다.예시:월천대사TV신사임당 채널빠숑TV사이다경제 부동산 콘텐츠운동 및 학습을 지속하기 위한 팁30~40분 러닝에 맞춰 콘텐츠 미리 다운로드러닝 전날 듣고 싶은 콘텐츠를 미리 저장해두면 더 편하게 집중할 수 있습니다.속도 조절 기능 활용 (1.2~1.5배속 추천)너무 느리면 지루하고, 너무 빠르면 이해가 떨어질 수 있습니다. 적절한 속도로 설정해보세요.운동 후 간단한 메모 습관들은 내용 중 기억에 남는 점, 실천하고 싶은 아이디어는 간단히 메모해두면 투자 감각이 더 빨리 쌓입니다.러닝과 부동산 공부를 병행하려면 귀로 듣는 학습 방식(팟캐스트, 오디오북)이 가장 적합하며, 현재 국내에는 이를 지원하는 다양한 콘텐츠와 플랫폼이 존재합니다. 처음에는 하루 20~30분 러닝하면서 부담 없는 부동산 입문 콘텐츠를 듣는 것으로 시작해 점차 난이도를 높여가면 좋습니다. 이렇게 하면 체력과 지식을 동시에 관리할 수 있는 좋은 루틴이 형성됩니다.도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.해외직구를 처음 하시는 상황에서 환율 변동이 걱정되신다면, 이해할 만한 고민입니다. 특히 고가 가전제품인 믹서기의 경우, 환율이 실제 지불금액에 큰 영향을 주기도 합니다.해외직구 시 환율이 중요한 이유해외 사이트에서 물건을 살 때는 외화(달러, 유로 등)로 결제됩니다. 하지만 결제되는 원화 금액은 환율에 따라 달라지며, 결제 시점에 따라 최종 부담 금액이 바뀔 수 있습니다.환율 리스크 줄이는 팁결제 수단 확인하기해외 결제가 가능한 카드인지 확인하세요.일부 카드사(예: 삼성, 신한, 현대)는 원화로 고정 결제(원화 결제 옵션) 또는 결제일 환율 기준으로 계산되므로 예상보다 더 나올 수도 있습니다.해외결제 수수료(1~2%)도 함께 고려해야 합니다.결제 직전의 환율 확인결제 직전 시간대의 네이버 환율이나 카드사 환율 공지를 보고 대략적 원화 금액을 예상할 수 있습니다.페이팔(PayPal) 등 결제 서비스 활용페이팔은 결제 직전에 적용 환율과 수수료를 미리 안내해줍니다.다만, 페이팔 자체 환율은 보통 은행보다 조금 더 높게 책정됩니다.해외직구 추천 도구네이버 환율 계산기직구 관세 계산기 (쉬운 계산기)[카드사 해외이용 수수료 확인 페이지] → (예: 국민카드, 신한카드 등)환율이 최근 급등락을 반복하더라도, 믹서기의 해외 직구가 국내보다 충분히 저렴하다면 여전히 괜찮은 선택일 수 있습니다. 다만, 결제 시점의 환율을 꼭 확인하고, 관세 및 배송비 포함 총금액을 계산해 본 후 결정하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 증여세가 발생할 수도 있고, 발생하지 않을 수도 있습니다. 핵심은 그 돈이 진짜 ‘생활비’ 또는 ‘부동산 구입 공동생활을 위한 필요경비’인지, 아니면 실질적인 자산 증여로 간주되는지에 따라 달라집니다.1. 부모가 자녀에게 돈을 이체해줄 때 증여세 판단 기준증여세는 “무상으로 재산을 이전받는 경우”에 발생합니다. 하지만 예외적으로 아래와 같은 경우에는 비과세입니다.직계존비속 간의 생활비, 교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 금액을 준 경우(상속세 및 증여세법 시행령 제14조)“함께 거주하면서 발생하는 실제 생활비”, 예: 식비, 공과금, 의료비 등“부양 목적”의 부동산 구입 지원이 사회통념상 적정한 수준인 경우 단, 부동산 구입 자금을 일부라도 지원받을 경우, 국세청은 통상적으로 증여로 보려고 합니다.증여세 비과세로 인정받을 가능성이 있는 경우어머니가 함께 거주할 주택을 마련하기 위해 자녀 명의로 주택을 구매하고, 해당 집에 실제로 함께 살며 생활비 분담을 하고 있다면그리고 자녀가 단독으로 소유권을 가졌더라도 실제 사용 목적이 공동 생계유지를 위한 것임이 명확하다면생활비 또는 동거를 위한 주거 제공이 목적이라면 “사실상 증여가 아니다”라고 판단될 수 있습니다.증여세 과세 위험이 있는 경우어머니가 명확한 사용 목적을 밝히지 않고 자녀에게 큰 금액을 이체했는데,자녀는 그 돈으로 자기 명의로 주택을 구입하고, 실질적으로 주택 소유 및 사용이 자녀에게 집중되는 경우자녀가 단독 등기 + 자녀가 실질 소유권자로 보이면, 국세청은 이를 자산의 무상 이전 → 증여로 추정할 수 있습니다.어머니가 자녀에게 자금을 이체하고, 자녀 명의로 빌라를 구입한 후 실제로 어머니와 함께 거주하며 생활비로 사용하는 경우라면, 원칙적으로는 비과세(증여세 면제)가 가능합니다. 그러나 부동산 구입은 자산 이전으로 보기 쉬운 대표적 사례이므로, 증여세 과세 위험이 높아질 수 있으며, 이를 방지하기 위한 사전 준비(공동명의, 차용증, 생활비 증빙 등)가 필요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."잔금 7월 가능"이라는 문구는 네이버부동산 등에서 매물 정보란에 종종 등장하는 표현인데, 말 그대로 매도자 입장에서 "7월에 잔금 지급을 받을 수 있는 상황이다" 라는 의미로 보여 집니다."잔금 7월 가능"의 의미 (매도자 관점)이 표현은 잔금을 7월에 치르는 조건으로 거래가 가능하다는 뜻입니다.매도자 입장에서는 현재 그 전까지는 잔금을 받을 수 없는 사정이 있는 경우가 많습니다.예를 들어,매도자가 새로 입주할 집이 7월에 입주 가능해서, 7월에 이사를 나가야 하는 상황이거나현재 세입자가 있어서 7월까지는 거주 중인 상태이기 때문에 그 이후에만 소유권 이전 및 인도가 가능하거나매도자가 7월 이전까지는 잔금을 받아도 집을 넘겨줄 수 없는 상황일 수 있습니다."잔금 = 소유권 이전 + 인도 시점"이라는 점에서 중요한 의미일반적으로 잔금 지급과 동시에 등기이전, 집 인도가 이뤄지기 때문에,“잔금 7월 가능” = 집을 실제로 넘겨줄 수 있는 시점이 7월부터 가능하다는 뜻입니다.따라서 이 문구는 매수자도 잔금을 그 전에 치를 수 없고, 입주도 7월 이후에 가능함을 의미합니다.“잔금 7월 가능”은 매도자가 7월 이전에는 집을 인도하거나 소유권 이전을 할 수 없는 사정이 있어서, 거래 시 잔금 지급과 인도를 반드시 7월에 맞춰야 한다는 조건으로 이해하시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황은 임차인(세입자) 입장에서 매우 부담스러울 수 있지만, 법적으로 보호받을 수 있는 장치들이 마련되어 있습니다. 1. 계약갱신요구권 행사로 월세 인상률 제한 가능2020년 7월 31일부터 시행된 임대차3법 중 하나인 계약갱신요구권제는 다음과 같은 효과가 있습니다:임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.이 경우, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.갱신 요구 시 임대료(보증금 또는 월세) 인상률은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다. 단, 지자체 조례에 따라 5%보다 더 낮게 제한되는 지역도 있습니다.즉, 계약갱신요구권을 행사하면 월세를 5% 이상 올릴 수 없으며, 현재 시세가 아무리 높아도 법적으로 보호받을 수 있습니다.2. 계약갱신요구권 사용 조건 확인다음의 조건에 해당하면 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다:현재 2년 계약이 곧 만료되는 상황본인과 가족이 실제 거주 중계약갱신요구권을 한 번도 행사하지 않은 상태임대인이 갱신 거절 사유를 법적으로 입증할 수 없는 경우정해진 절차에 따라 갱신 요구 의사표시를 문자나 내용증명 등으로 남겨두는 것이 중요합니다.3. 집주인이 월세 폭탄을 고수하는 경우 대처법계약갱신요구권을 행사해서 5% 이내로 월세 인상을 제한하고 계약을 연장합니다.집주인이 이를 거절하거나 무리하게 인상을 고수할 경우:내용증명 등으로 갱신 의사 및 월세 인상 제한에 대한 입장을 명확히 전달하세요.이후에도 합의가 어려우면 관할 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원에 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.4. 계약갱신요구권 행사 방법계약만료 6개월~2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 의사를 서면(문자, 메일, 내용증명 등)으로 통보동시에 법정상한선(5%) 이상 인상은 불가함을 명확히 전달필요시 주택임대차분쟁조정위원회에 도움 요청집주인이 시세보다 훨씬 높은 월세를 요구하더라도, 계약갱신요구권을 행사하면 5% 이상 인상을 제한할 수 있으며, 이를 거부할 경우 법적으로 대응할 수 있는 수단이 있습니다. 감정적으로 대응하기보다는 서면 기록을 남기고, 필요한 경우 조정이나 소송을 통해 권리를 지키는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신생아 주택 취득세 감면 제도는 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 자녀를 출산한 가구를 대상으로, 일정 조건을 충족할 경우 주택 취득세를 최대 500만 원까지 감면해주는 제도입니다.감면 대상 및 조건출산 기간: 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 자녀를 출산한 가구.주택 취득 시기: 출산일 전 1년 이내 또는 출산일로부터 5년 이내에 주택을 취득한 경우.주택 가격: 취득 당시 주택의 가액이 12억 원 이하일 것.1가구 1주택 요건: 해당 주택을 취득함으로써 1가구 1주택이 되어야 하며, 주택 취득일로부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되는 경우도 포함됩니다.실거주 요건: 출산한 자녀와 부모가 주민등록을 같이하고 해당 주택에 거주해야 합니다.소급 적용 가능 여부감면 제도는 주택 취득 시기를 기준으로 적용되며, 출산일 전 1년 이내에 주택을 취득한 경우에도 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서, 2024년 12월에 쌍둥이를 출산하셨고, 그 이전 1년 이내에 주택을 취득하셨다면, 해당 주택에 대해 감면 혜택을 신청하실 수 있습니다.또한, 출산일로부터 5년 이내에 주택을 취득하는 경우에도 감면 혜택을 받을 수 있으므로, 향후 주택을 매매하실 계획이 있으시다면, 이 기간 내에 신규 주택을 취득하시면 감면 혜택을 신청하실 수 있습니다.주의사항전입신고: 출산 후 주택을 취득한 경우, 잔금 납부일로부터 3개월 이내에 전입신고를 하셔야 합니다.감면 신청 기한: 주택 취득 후 60일 이내에 감면 신청을 하셔야 합니다.감면 혜택 유지 조건: 감면 혜택을 받은 후, 잔금 납부일로부터 3년 내에 주민등록을 전출하거나, 주택을 매각, 증여, 임대할 경우 감면받은 세액 및 가산세가 추징될 수 있습니다.2024년 12월에 쌍둥이를 출산하셨고, 현재 1주택자이시라면, 출산일 전 1년 이내에 취득한 주택에 대해 소급 적용하여 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 출산일로부터 5년 이내에 신규 주택을 취득하시는 경우에도 감면 혜택을 신청하실 수 있습니다. 다만, 감면 혜택을 받기 위해서는 위에서 언급한 조건들을 충족하셔야 하므로, 주택 매매 및 취득 시기에 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주거급여는 주민등록상 주소지와 실제 거주지가 일치해야만 신청이 가능합니다. 즉, 현재 실제로 거주하고 있는 경기도 원룸에 주민등록이 되어 있어야 주거급여를 신청할 수 있습니다.핵심 요건: 주민등록지 = 실제 거주지주거급여는 현실 거주지를 기준으로 지급되는 복지 제도이기 때문에, 주민등록상 주소지가 실제 거주지와 동일해야 합니다.원룸 계약서가 있더라도, 주민등록이 다른 곳(예: 서울)에 되어 있다면 해당 주소지를 기준으로는 주거급여 지급이 불가능합니다.해결 방법 >> 현재 살고 있는 경기도 원룸 주소지로 주민등록 전입 신고를 먼저 하셔야 합니다.전입 신고 후, 주민등록상 주소지가 실제 거주지와 같아지면 그때부터 주거급여 신청이 가능해집니다.주민등록과 실제 거주지가 다른 상태에서 신청하면 신청이 반려되거나 탈락될 수 있습니다.주소이전 후에 주거급여를 신청하시면, 원룸 계약서, 임대차 계약서, 통장사본 등 입증 자료와 함께 주소지 관할 주민센터에서 접수하시면 됩니다.주거급여는 반드시 주민등록지와 실제 거주지가 같아야 신청할 수 있습니다. 현재는 신청이 어려우며, 경기도 원룸으로 주민등록 이전 후 신청하셔야 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금 시대에는 약간 민감한 부분이 있을 수도 있습니다. 처음부터 바로 선물을 드리기 보다는 어느 정도 친분을 쌓으신 후에 선물을 해주시는게 반감이 덜할 수 있습니다.조금 시간을 두고 천천히 다가가시는게 좋을 듯 합니다.