답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.오랜 기간 주민들이 통행로로 사용해 왔다면, 사실상 공로(공공 도로)로 인정될 가능성이 있습니다. 이 경우 지방 자치단체나 도로 관리 청이 관리하는 도로라면, 소유주라도 마음대로 진입을 막거나 차단하기 어렵고, 이를 무단으로 막으면 일반 교통 방해죄 등 형사 문제로 이어질 수 있습니다.지목이 대지라 하더라도 실제 사용이 도로라면, 행정 상 도로로 편입될 수 있습니다. 다만 이는 지자체의 도시 계획, 도로 관리 대장 등과 연계해 확인해야 합니다.토지 소유권은 여전히 본인에게 있으므로, 사용료(통행료) 청구나 손실 보상 요구가 가능할 수 있습니다. 특히 도로로 지정된 적이 없다면, 행정기관에 민원을 제기해 보상 문제를 검토할 수 있습니다.도로를 막거나 통행을 일방적으로 제한하다가 처벌 받는 일이 생기지 않도록 주의하면서, 토지 대장과 현황 도를 꼼꼼히 학 인하시고, 해당 관할 구청이나 토지 관리 기관에 현황 조사를 의뢰하면서 내 토지 권리를 정당하게 지키시길 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가능한 한 임차인이 짐을 옮기고 집을 비우는 시간을 맞춰 현장에 방문하는 것이 좋습니다. 그래야 집 상태를 직접 확인하고, 하자 여부나 원 상 복구가 필요한 부분을 꼼꼼히 살펴볼 수 있습니다. 임차인이 사용한 전기, 수도, 가스 등 공과 금을 최종적으로 확인합니다.관리비, 미납 금, 원 상 복구 비용(예: 페인트 칠 미완성 부분) 등을 계산하여 보증금에서 차감 후 정산합니다.정산 내역은 문서로 남겨 서로 확인할 수 있도록 하는 것이 안전합니다.임차인과 함께 임대차 계약 종료 확인 서를 작성해 두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.세입 자가 완전히 퇴거 한 후 집을 청소, 도배, 수리 등 필요한 보수를 진행합니다.보증금은 동시 이행하는 차원에서 짐을 다 빼면 주되 , 원 상 복구 비용, 관리비 미 납 금 등 공제를 한 다음에 정리하면 됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 제도는 토지의 투기적 거래를 막고 실 수요자 중심으로 거래를 관리하기 위해 운영됩니다. 따라서 아파트 거래 시에도 토지 지분이 함께 이전 되므로 허가 대상이 됩니다. 지분 일부 매수(예: 100% 중 40%만 매수)는 법적으로는 공유 지분 매매에 해당합니다. 이 경우에도 토지 거래 허가를 받아야 하며, 허가 권 자는 실 거주 목적, 거래의 적정성 등을 심사합니다.지분 매수 시 토지 거래 허가 여부는 해당 지자체 조례와 토지의 관리 목적, 지분 비율, 실 거주 여부 등에 따라 달라집니다. 실 거주 의사가 있음을 명확히 하고 서류를 제출해 허가를 신청하면 허가가 날 가능성이 있습니다. 다만, 가족 간 지분 매매는 자금 출처 증빙 과 실 거주 확인이 엄격하므로 계약서 작성 전 관할 구청 부동산 정보 과에 지분 거래 허가 가능 여부를 사전에 확인 후 진행하시는 것을 권해드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 계약 기간이 7월까지 인데 6월에 이사할 가능성이 있을 때, 계약 기간 내에 월세는 원칙적으로 다 내야 합니다. 이유는 임대차 계약서 상에 계약 기간이 명시되어 있기 때문에, 계약 기간 종료 전까지는 계약 의무가 유지되어 월세를 납부해야 합니다.집주인(임대인)과 협의해서 6월에 새로운 세입 자가 들어오면, 그 이후의 월세는 새로운 세입 자가 부담하게 할 수 있습니다. 하지만 이는 집주인의 동의가 있어야 합니다.계약 전에 중도 입주자 변경이나 계약 해지에 관해 집주인과 직접 상의하고, 가능하면 계약서를 다시 작성하거나 합의를 서면으로 남기는 절차를 권장합니다. 아님 카톡 이나 문자로라도 임대인의 동의를 받아 놓는 게 좋습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공시 지가 가 세금 산 정 기준이므로, 20% 상승 시 세금도 그만큼 비례 적으로 오를 가능성이 큽니다. 다 주택 자는 종합 부동산 세율이 더 높게 적용되므로, 단순히 20% 이상 오르는 효과가 아니라 누진세 구조 때문에 세금 인상 폭이 더 크게 체감 될 수 있음을 의미합니다.2 주택 자 세율 적용 변화 특히 2 주택 자는 양도세 중과 뿐 아니라 보유 세율도 차등 적용 받기 때문에, 세 부담은 1 주택 자 대비 훨씬 가중됩니다. 2 주택 자는 일반 주택과 조정 대상 지역 주택 등에 따라 누진 세율이 더 높습니다.정확한 세금 증가율은 각 개인의 주택 소재지, 공시 지가 변동 률, 주택 별 가격, 보유 기간 등에 따라 달라서 쉽게 단정하기는 어렵습니다. 2 주택 자는 단순히 공시 지가 상승 분 만큼이 아니라 세율 구조와 중 과세 규정 때문에 기존보다 훨씬 더 많은 세금을 내야 할 가능성이 있습니다

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이사를 하면 잔금 일을 기준으로 정리를 합니다. 공과 금에는 전기 요금, 수도 요금, 도시 가스 비를 고려할 수 있습니다. 전기 세는 계량기를 보고 한전에서 정산을 해주는데 잔금 후 입주를 하면 한전(123번)에 전화해서 본인 명의로 접수 하면 되고, 요즈음은 거의 개인 계량기들이 많습니다. 단 수도 세는 다 가구라도 가구 당 1개의 계량기가 있으므로, 나온 금액에서 1/n로 하여 계산합니다. 수도 세는 개인적으로 계량기가 있으므로 도시 가스 회사에 전화하면 기술자가 와서 도시 가스를 연결하여 줍니다. 도시 가스는 자격증이 있는 사람이 만지게 되어 있어요

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.철근 값, 콘크리트 값 등 건설 자재 가격의 상승은 최근 실제로 건설 업계에 상당한 부담을 주고 있습니다. 자재 비가 급등하면 건설 사 들의 비용 부담이 커지고, 이로 인해 일부 현장에서는 작업이 늦어 지거나 중단되고, 심지어 경영 상 어려움을 겪어 폐업 위기에 놓이는 경우도 늘어나고 있는 상황입니다.경제적으로는 아파트나 상가 건축비가 올라가면서 분양가에도 반영되어 소비자 부담이 커지고, 공사 지연. 중단이 늘어나면 신규 주택 공급이 줄어들어 시장 불안정성이 확대됩니다. 사회적으로는 건설 현장 노동자와 관련 종사자들의 일자리가 감소하고, 건설 프로젝트가 멈추면 지역 상권과 경제 활동도 위축됩니다. 또한 불확실성이 커지면서 신규 개발 사업에 대한 투자 심리가 위축됩니다.이런 상황에서는 종합적인 대책과 정부의 지원 정책, 각 기업의 자구 노력 등이 병행되어야 건설업 전반의 안정 화를 기대할 수 있으리라 생각됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.법적으로는 다음 세입자 유무와 상관없이 계약 만기일에 보증금을 돌려받아야 합니다. "다음 사람이 안 들어와서 돈이 없다"는 것은 임대인의 개인 사정이지 , 법적으로 보증금 반환을 미룰 수 있는 정당한 사유가 되지 못합니다. 그러나 전세는 월세와 달리 한꺼번에 큰 금액이 들어갔다가 나오기 때문에, 집주인이 자금 사정이 안 좋으면 바로 돌려주지 못하는 경우가 현실적으로 발생할 수 있어요. 월세는 매달 꼬박꼬박 내는 구조라 월세보다는 부담이 적지만, 전세는 다음 세입 자가 나타나서 계약 금액을 받을 때까지 기다려야 하므로 심리적. 금전 적 불안이 있을 수 있습니다. 그래서 전세 계약 시에는 전세 보증금 반환 보증 보험(전세 보증 보험)에 가입하는 것이 중요하며, 계약서에 보증금 반환 시점과 조건을 명확히 해 두는 것이 좋습니다. 또, 임대인과 의사소통을 통해 다음 세입 자 유치 상황을 수시로 확인하고, 법적 분쟁을 방지하기 위한 노력이 필요합니다. 만기 일이 되 었 는 데도 집주인이 다음 세입 자 핑계를 대며 입금을 미룬다면 내용 증명 발송, 임차 권 등기 명령, 전세 보증금 반환 소송 등을 할 수 있습니다. 법 보다는 소통을 잘하셔서 빨리 보증금을 받는 방법을 택해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 보증 보험(HUG 등) 가입 가능 여부는 일반적으로 해당 주택의 근저당 권 설정 금액과 전세 보증금, 해당 주택의 시가 또는 공시 지가 등을 기준으로 심사합니다. 특히 근저당 권 설정 금액이 너무 높거나 전세 보증금 대비 근저당 권의 비율이 과도하면 가입이 제한될 수 있습니다.현재 조건은 전세금(9,700만 원)이 공시 지가(9,060만 원)보다 높아 간당간당한 상황으로 보입니다. 근저당이 줄어 든다고 해도, 보증 보험사는 시세, 감정가 기준으로 심사하기 때문에 단순히 공시 지가 만으로는 확정할 수 없습니다.따라서 "된다"는 말만 믿기보다는 보증 보험사(주택 도시 보증 공사,SGI서울 보증 등)에 직접 확인하는 것이 안전합니다.부동산 중 개 사가 '가능 하다'고 해도 실제 보험 심사는 엄격하므로 사전에 확답을 줄 수 없는 경우가 많습니다. 따라서 계약서에 보증 보험 가입이 확실하지 않을 경우를 대비해 "보증 보험 미 가입 시 계약 무효" 또는 '근저당 말소 확인 후 계약 진행'등의 특약 조항을 넣으시길 권합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.역류 원인이 공동 배관(공용 부분)인지, 개별 배관(가게 내부)인지에 따라 책임 주체가 달라집니다. 공동 배관 문제라면 건물주에게, 내부 배관 문제라면 임차인에게 귀속됩니다.계약서에 하자 보수 책임에 관한 조항이 있다면 이를 기준으로 책임 범위를 명확히 할 수 있습니다. 우선 건물주 또는 관리인에게 하수도 및 공동 배관 점검과 수리를 요구하는 것이 바람직합니다. 공동 배관에 문제가 있어 발생한 역류는 건물주 책임이 크다고 보는데 책임을 회피한다면, 관련 증거(사진, 영상, 점검 결과 등)를 확보하여 법적 조치(임대차 분쟁 조정, 손해 배상 청구 등)를 검토할 수 있는데 많은 시간이 요구됩니다. 따라서 임대인에게 역류에 대한 얘기를 하고 설비 기사를 불러 금액을 판단해보고 임대인과 소통하면서 해결하는 것이 좋을 듯 합니다. 임대인이 금액 전체를 부담할 건지, 반 만 부담 할 건지 등을 판단하여 빨리 해결하는 것이 좋을 듯 합니다.