안녕하세요 박지용 전문가입니다.
Q. 집구할때 꼭 알아야하는게 있나요?
안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.1. 등기부등본 확인(실소유자 확인 및 해당물건의 권리분석)= 실소유자 확인시 실소유자의 명의의 계좌번호로 보증금 입금, 해당물건에 저당권 및 압류상태등 확인또한 실소유작 대신 대리인이 왓을경우 대리인의 위임장,위임받을사람 신분증, 소유주의 인감증명서 및 직접 전화통화 등 실소유주 확인이 必근저당권과 가압류에 대한 부분을 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 근저당권이 설정되어 있을경우 전세계약시 근저당권을 말소할건지, 또는 근저당권 다음 후순위 일경우 기존 근저당권의 채권최고액과 나의 전세보증금을 합한금액이 해당 주택 시세의 60,70%이내인지 확인하셔야 합니다.전세계약의 경우 해당 주택시세보다 전세금액이 과도히 높을 경우 추후 불미스러운일(경매에 넘어가거나 압류 등) 또는 전세금액을 돌려받을때 난관이 있을 수 있기때문에 주의하시기 바랍니다.주택시세 및 집의 실거래가 혹은 KB시세 확인도 필히 사셔서 내 보증금이 시세의 70%를 넘지 않도록 주의깊게 살펴보시면 될듯 합니다.2. 전세계약 완료 후 전입신고+확정일자 필히 진행대항력과 우선변제권을 갖기 위함으로써 잔금을 치른 당일 꼭 전입신고와 확정일자를 받으시면 됩니다.3. 계약금,중도금,잔금 지급은 계좌이체로임대인 본인의 계좌로 필히 입금하고 은행기록을 남겨두시면 좋을 듯 합니다.4. 특약사항 꼼꼼하게벽지 및 시설물 설치등 관련 특약사항 및 전세대출 등 등 임대인과 임차인간 상호 협의완료된 내용을 특약사항에 기재합니다. 이또한 꼼꼼히 살펴보시면 좋을듯 합니다.이외에도 전세권설정 및 전세보증금반환보증등 세입자의 개별상황 및 판단으로 진행하시면 됩니다.전세계약 특약시 부가적으로 넣으면 좋을 내용입니다.1. 임차인은 전세자금 대출받는데 동의한다2. 본 물건에 설정된 근저당권은 임차인 잔금 지급과 동시에 말소하기로 한다.3. 벽걸이TV,시트지,커텐 등 시설물에 관련 된 내용감사합니다
Q. 임차해준 아파트를 월세로 전환시킬때 보증금, 월세 환산법이 있나요?
안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.전월세 전환율입니다.1.대통령으로 정하는 비율 10%2. 기준금리+3.5% 1,2중 적은 항목 적용하시면 됩니다.작성자님 답변글 기준1. 전세금 5천만원일시 50,000,000원 * 4.5%2,250,000원/12월= 187,500원(월차임)2. 전세금 2억원일시200,000,000원 *4.5%9,000,000원/12월= 750,000원(월차임)월차임 전환율 산정방식으로 인한 계산방법입니다.현재 부동산업을 종사하고 있는당사자로써, 계약갱신으로 전환시 위 방식으로 계산사례를 참고하시면 될듯 하나 실 임차를 내놓는 임대인의 입장에서는 원룸형 등 풀옵션의 가구의 경우 대통령으로 정하는 비율 10%의 기준으로 시장에 내놓는 경우가 많습니다.일례를 들어 풀옵션원룸,풀옵션다가구주택의 경우 월세의 경우 보증금 200만원/ 월차임30만원일시 전세로는 보증금3200만원 형태입니다.위에 올려놓은 내용은 전월세금 인상에 관하여 관련된 내용이며 , 신규로 임차인을 구할시는 그 동네 시세로 주로 매물을 내놓습니다.감사합니다.
Q. 원룸 단기계약(3개월)가능할까요?
안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.통상적으로 원룸.투룸등 6개월.1년.2년형태로 주로 계약진행하나 계약기간은 집주인(임대인)과 세입자(임차인)간 협의후 진행하시면 됩니다상호협의 완료되엇다면 문제는 없겠죠.신축빌라나 신축건물의 경우 단기임대를 잘 내놓지않는 경향이 있으나 발품 또는 공인중개사에 의로하시면 좋은방 구하실수 있을 듯 합니다감사합니다좋은집 구하세요~
Q. 신축빌라매매 계약문의드립니다?
안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.은행권에 주거래거래실적 또는 담보대출에 관련된 신용에 따라 대출이 제한되어 카드내역을 보강하여 추가하라는 내용 같습니다.하나 이는 매도인과는 관계가 없는 내용이며, 부동산 거래 계약시 특약사항에 대출관련 대출가능조건에 관한 문구나 특약이 있으며 대출에 관한 구체적으로 매도인과 합의한 내용이 존재하지 않는다면, 환불 받기는 어려울듯 보입니다. 또한 대출불가 사유가 매도인에게 있는지도 확인해보시면 좋을 듯 보이나 쉽진 않을듯 보입니다.즉 대출불가능 상황 이라는 내용으로 계약을 무효화 하는것은 어려울 듯 보입니다.감사합니다. 좋은 하루 되세요
Q. 지역 조합원모집 한다는데 사기인가요?
안녕하세요. 박지용 공인중개사입니다.지역주택조합은 같은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군에 거주하는 사람들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다.지역주택조합은 조합으로부터 아파트를 분양받는게 아닌, 공동구매의 느낌으로 조합에 가입하여 스스로가 사업시행자가 되는것입니다. 하나 조합원으로 가입하는 일반고객분들의 경우 행정업무 및 관련업무를 보기 힘들기에 통상적으로 추진위원회, 업무대행사에 업무를 위임하여 진행하는 사업입니다.지역주택조합의 조합원으로 가입하여 사업승인 및 착공, 입주까지 진행된 사업지도 많으나, 반대로 현재 토지 매입부터, 조합원 모집으로 수년째 시간을 흘러가는 지역주택조합도 많이 있습니다.지역주택조합은 관계법률등 강화로 예전보다 안전해졌다고 하나, 토지부분 및 지구단위계획부분, 업무대행사의 투명성 등 작성자님은 세밀히 알수 없으므로 꼼꼼히 살펴보시면 좋을 듯 합니다.우선적으로 아파트가 지어지기 위해서는 토지부분이 가장 중요한부분입니다. 단순 토지소유주에게 사용승낙을 받은게 아닌 매매계약서 여부를 꼭 확인하시고, 조합원이 모집이 잘될 지역인지 확인, 토지부분이 설계상 가능한 부지인지 확인하셔야 합니다. 단순히 해당 모델하우스의 직원에게 확인이 아닌, 관계지자체 또는 인근 공인중개사등 꼼꼼히 살펴보시면 좋을 듯 합니다.아울러 지역주택조합가입은 청약통장의 유무와 관계 없으며 일정자격요건을 갖추면 가입이 가능합니다.감사합니다.