안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 월세인데누전차단기수리하면비용은누가부담해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 부분 건전지교체, 전등교체, 변기커버교체, 샤워호스 및 헤드교체, 쉬운 수전교체, 방문손잡이교체 등은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야 합니다. 집 내부 전기쪽 문제와 누전차단기 불량으로 누전차단기를 교체하려면 전기업체를 불러야 합니다. (전기쪽 이해도가 있고 무서워하지 않는 사람은 큰 비용을 들이지 않고 교체 가능) 이때 발생하는 수리비와 출장비는 임대인이 부담해야합니다. 임차인이 비용을 부담했다면 비용을 청구할 수 있고, 수리요청에도 임대인이 수리를 하지 않으면 계약해지를 할 수 있습니다. (판례)임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
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Q. 월세로 4년째살고있는데 갱신권한번사용했고요 다음계약은어떻게진행될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약을 하고 2년이 지나면 계약갱신을 행사할 수 있고 계약갱신 요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그리고 계약갱신 시 임대료를 5% 또는 5%이내로 인상 할 수 있습니다. 계약갱신요구권 1회를 행사하고 4년이 지난 후 계약갱신을 할 수 있습니다. 이 때는 새로운 계약으로 진행이 되기 때문에 임대료에서 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
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Q. 원룸 옥상에 우수관누수로 벽지가 훼손되면 어떻게 요구를 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 고의 또는 과실로 벽지늘 찢었다면 임차인이 비용을 부담하여 원상복구를 해야하지만 주택구조상의 문제로 인한 누수가 발생하여 벽지가 훼손된 것은 임대인이 비용을 부담하여 도배를 해야 합니다. 이미 친구분이 벽지상태를 통보했고 임대인은 이부분을 알고 있을 것이고 친구분이 퇴거를 하면 도배를 교체할 것으로 보입니다. 정확하게 알고 싶다면 임대인에게 도배 비용부담에 대해서 물어보아야 합니다.
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Q. 임차인의 보일러 교체 요구에 대한 대응 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러 사용한지 25년 정도 되었다면 노후화가 되어 고장이 날 때가 되었습니다. 보통 보일러 수명이 7년~10년으로 봅니다. 그리고 보일러 수리 및 교체는 임대인이 비용을 부담해야 합니다. 판례에서 임대인의 비용부담으로 명시해 놓았습니다.●난방시설(보일러)의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
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Q. 묵시적갱신중 이사할때 중개수수료?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생하여 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야하고, 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.계약서에 계약종료 전 계약해지 시에 대한 내용이 있더라도 묵시적갱신 중 계약해지 시에는 유효하지 않습니다.