안녕하세요 이시윤 전문가입니다.
Q. 전세 계약 만료전 이사 관련질문입니다
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.원래 입주,전입신고하고 확정일자를 받으면 그다음날부터 법적효력이 있는데요~이번처럼 임대차계약기간 만료전 이사할경우 명의자 한사람만 주소에 남겨두고 새로운집에는 공동명의로계약서를작성하여 배우자와 아이먼저 전입신고와 확정일자를 받았으면 좋았을걸요~일부버릴짐만 남겨두고 이사통보를 굳이 안하고 키를 잘 갖고 있으시면 됐습니다.그런데 전세권설정등기를 해 놓으셨으니 매매를 진행하여 신규매수인과 잔금을 하려면 전세권설정등기 말소할 서류가 있어야 하니 선생님을 찾을수밖에 없으니 보증금은 잘 받으실수 있습니다.다만 요즘 매매거래가 워낙 안되니 만기일안에 될지 문제이고만약 만기일이 지난다면보증금에 대한 이자를 몇프로로 일할계산한다는 협상을 하여 문서 작성을 해서 내용공증 하실것을 추천 합니다~원만한 해결 바랍니다.
Q. 부동산매매 관련 질문을 드려봅니다
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.현재 부동산거래 절벽으로 양도세와 보유세가 지속적으로 완화되고 거주보유요건도 달라지고 있습니다.양도세 보유세는 국세청 무료상담관 126번 이용 하시구요.이렇게 두채 보유시엔 우선 인기도와 부동산입지를보시고 안좋은거를 매도해야 합니다.작은빌라를 먼저 매도해야 하는데만약 입주권이 나올수있는 빌라거나 재개발 추진중인거면 거의 완료단계 인지여부를 보시고 판단하고그런것이 아니고 저비용 거주목적이었다면 빌라매도를 권장 합니다.세금 잘 계산 해보세요~
Q. 상가 월세 재계약시 계약서에 월세 할인가격 특약 문제.
안녕하세요. 이시윤 공인중개사입니다.참으로 황당 하시겠어요~법적증명을 하려면 계약시 문자, 통화녹음 , 자필등 챙기셔야 하구요상가임대차보호법은 강화되어 임차인이 무조건 을인 예전보다 수월해졌습니다.일단 10년간 임차물건에서 영업할수 있으니 권리금문제등 이전이나 폐업시 수월하구요차임 증감여부시에도 좋아졌습니다.재계약시 임대인이 5%이내 차임증액요구할수도 있고 임차인도 감액요구도 할수 있으므로 서로 협의가 가장 좋은데..현 임대인처럼 편법을 쓰는건 자칫 감정이 상하기 쉽지요~협의가 도저히 안될때엔지역마다 임대차 분쟁조정위원회가 있습니다.LH에도 있는데 즉시 임대인한테 연락이 갈겁니다.임대인도 편법노출이나 세금조사등 노출 가능성이 있으므로 조정신청해서 전화가 가면 스스로 협의 잘 해주는것을 현장에서 많이 봤습니다.다만 영업하는 입장에서 잘되는곳이면 시끄러운일에 휘말려서 잘나가는 사업에 기분 안좋으니 올려주곤 하는데 비수기에 들경우 힘들어지니 잘 판단 하셔야 합니다.현재 동향은 전세가 하락에서 월세가 하락까지 이어지고 있는데상가도 공실이 많구요~화를 가라앉히고 차분히 대응 하시기 바랍니다~새해엔 잘 되실거에요()화이팅~~!!!
Q. 전세 계약후 집주인이 변경후 재개약서 작성안했는데 전세반환신청시 문제가 있을까요?
안녕하세요. 이시윤 공인중개사입니다.걱정 많으시지요?차분히 해결해 나가면 됩니다.먼저 전세보증보험을 들었다니 너무 다행입니다.만기시에 돌려받지못하면 신청하면 되지만 지금의 경우는 현 집주인이 명의만 빌려줬다고 하니 미리 상담해보시길 바랍니다.현행법으론 명의신탁자체가 해선 안되므로 현재 집명의자가 책임을져야하고 사기를 당했다면 명의자가 법적처리를 진행 하셔야 합니다.명의를 빌려준사람이나 빌린사람이나 처벌 받을거구요~선생님의 전세계약서는 새로운 매수인과 재계약하지 않았어도 임차인의로서의 지위와 권리에 변동 없이 보장을 받습니다.이런경우 보험 안들었으면 눈앞이 캄캄 하셨을 텐데요~임대인이 피해를 줄이려면 적극적으로 나서야 한다고 대책을 세우라고 통화해 보시고 전세 보증금반환가망이 희박해 보일경우 선생님은 전세보증전세가입한곳에 상담 해 보시기 바랍니다~순조롭게 해결되길 기원 합니다.
Q. 부동산 등기부 등본에 신탁등기란 말이 써있는데 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 이시윤 공인중개사입니다.해당 부동산에 대한 재산권의 관리와 처분을 돈을 빌려준 신탁회사가 할수 있다는 의미로 전세를 구하는 분은 유의 하셔야 합니다.통상 ,일반대출보다 많은 대출로 인해 신탁등기를 한 경우로 제3자가 볼수 있도록 표기 된 것입니다.월세는 크게 걱정이 없는편이나 전세가가 클경우 신탁등기 말소조건등을 살펴서 계약서 작성시 꼼꼼히 하셔야 합니다.향후 임대인이 대출상환이 어렵거나 상환후 전세 대기수요자가 없을때 반환보증금 회수 문제나 신탁회사에서 경매 실행 여부등 살펴보시고현 부동산의 입지나 선호도 가격등을 잘 분별하여 판단 하시면 됩니다~감사합니다~~^^