안녕하세요 이혜민 전문가입니다.
Q. 월세계약을 할 때 특약에는 어떤 것들을 필수적으로 넣어야 되나요?
안녕하세요. 이혜민 공인중개사입니다.특약은 일반적인 내용이 아니면서, 강행규정에 어긋나지 않는 내용을 임대인과 임차인이 합의하여계약서에 명시하는 것입니다. (강행규정에 배치되는 특약은 무효)월세라면 집의 수선이나 소모품 교체 등에 관한 책임소재를 주로 특약사항에 기재합니다.무엇에 대한 수선은 누구의 부담으로 한다 이런식으로요.혹은 반려동물에 대한 협의 사항이라거나 벽에 못을 박는 문제 등등이 있겠죠.계약 후 전세대출이 불가능해진 경우 ~ 한다. (예를 들어 계약 파기) 의 내용을 기재하기도 해요. (대출을 받아입주해야하는 임차인이라면 이부분을 확실히 해두시는 게 좋을 것 같습니다)선순위 근저당에 대한 사항도 특약에 적는 것이 좋으나 질문자님께서 월세계약이라고 하셨기 때문에이 부분은 언급하지 않겠습니다.정리하면 특약사항은 의무는 아니지만, 분쟁의 소지가 없도록 필요한 부분은 기재를 하고 넘어가는게 좋겠습니다 ^^도움이 되셨기를 바라며, 도움이 되었다면 좋아요와 추천도 한 번 부탁드립니다 감사합니다 :)
Q. 일본의 버블경제가 왜 생겼는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이혜민 경제·금융전문가입니다.일본의 버블경제는 1980년대 시기입니다.일본이 가장 잘 나갈때였죠. 엄청난 경제 호황에 10년간 평균 연 4.5% 가까운 고도 성장을 하던 때였습니다.무역흑자는 물론이고 닛케이 주가 지수도 사상 최고치를 기록했어요. 이에 맞추어 정부도 규제를 완화하고 저금리 정책을 씀으로써 경기부양책을 시행했습니다. 저금리에 활발한 경제 상황과 계속되는 성장으로 임금도 어마어마하게 높았고, 늘 일손이 부족한 상태였죠 (실업률이 낮았다는 뜻).기업들은 호황기와 정부의 경기 부양책 두가지를 등에 업고 부동산, 주식 등 대규모 투자를 많이 했습니다. 그만큼 대출도 많았고 부채 수준도 과도했어요.그러나 영원한 성장은 없습니다. 1990년대가 되면서 일본의 경제는 침체기, 쇠퇴기 국면을 맞이하게 되었어요.과도한 거품을 억제하겠다며 정부는 긴축 정책을 쓰기 시작했고, 금리도 인상했습니다.투기와 과도한 대출로 부풀려졌던 자산 가치는 순식간에 붕괴되게 시작합니다. 빚은 많은데 금리는 높아지고,부동산 등 자산가치는 몰락하자 기업들은 파산하기 시작했고, 실직률은 높아졌지요.실직률이 높아지면서 소비는 경직되고, 기업들은 규모를 더 축소 시키면서 다시 실질률이 높아지고...이런식으로 악순환이 이어졌습니다. 이 시기가 바로 일본의 잃어버린 10년입니다.정리하면 고도 성장기에 무분별하게 이루어졌던 대출과 투기, 과도한 부채 수준을 기저에 둔 투자,그리고 너무 긴 기간 지속되었던 저금리 부양정책 등이 거품경제를 만들었고 한순간에 거품이 꺼지게 되면서 일본은 잃어버린 10년을 맞게 되었습니다.도움이 되셨기를 바라며, 도움이 되셨다면 좋아요와 추천도 부탁드립니다.감사합니다 ^^
Q. 인플레이션이 계속되면 안좋은점이 뭔가요?
안녕하세요. 이혜민 경제·금융전문가입니다.가장 먼저 우리 피부에 와닿는 부분은 실질소득 감소입니다.인플레이션은 물가가 오르는 것이죠. A의 한달 수입이 500만원이라고 전제하고 교통비, 식비, 관리비 등등 생활비가 고정으로 50만원 든다고 칠게요.인플레이션으로 각종 물가가 상승하면서, 똑같은 삶의 질을 유지하기 위한 생활비가 75만원으로 늘어나게 된다면?한 달 수입은 동일하게 500만원이라고 할지라도, 고정 지출이 늘어나기 때문에 여윳돈은 줄어들고 저축 할 여력도쪼그라들겁니다. 같은 돈을 벌지만, 물가가 비싸져서 돈을 적게 버는 것처럼 된다, 이것을 실질소득 감소라고 부릅니다.그리고 인플레이션은 화폐가치를 떨어뜨립니다. 10,000짜리 한장 = 국밥 한그릇의 가치를 가지고 있었다고 칠게요.물가가 올라 국밥 한 그릇은 13,000원이 되었습니다. 이제 만원짜리 한장의 가치 화폐 가치가 떨어진다는 이야기입니다. 제가 10,000원을 오늘 썼으면 국밥 한그릇을 먹을 수 있는데, 이 돈을 누군가에게 빌려주고 1년후에 이자까지11,000원으로 돌려 받으면 그 때는 국밥 한 그릇을 먹을 수가 없어요. 인플레이션 때문에요. 이런 상황에서 누가 돈을 빌려주려고 할까요?아닐겁니다. 그래서 투자가 경직되고 돈이 순환되지 않는 이른바 돈맥경화가 일어나게 됩니다.경제는 점점 더 침체되겠죠.인플레이션이 한창인 국가는 고물가 상태겠죠. 이전과 똑같이 A상품을 만들었을 때, 수출 경쟁력이 떨어집니다. 같은 물건이라도 타 국가보다 더 비싸게 받을 수 밖에 없으니까요. 차라리 싸게 제조한 국가의 물건을 사오는게 이해타산이 맞을겁니다.그래서 인플레이션은 수입을 늘리고 수출을 저해하는 결과를 가져와요. 무역수지가 악화되겠죠.도움이 되셨기를 바라며, 답변이 마음에 드셨다면 좋아요와 추천도 한번 부탁드립니다 감사합니다 ^^
Q. 차용증 공증에 대해 궁금한게 있어서 문의드려요.
안녕하세요. 이혜민 경제·금융전문가입니다.일단 차용증은 후에 채무변제가 이루어지지 않을 때, 추심을 위한 지급명령 절차나 민사소송 재판을 진행하는 데 있어결정적인 증거가 될 수 있습니다. 이것을 증거로 분쟁이나 소송 절차를 진행 한 후, 판결문이 나오면 그 판결문을 집행권원으로 하여강제 집행을 신청할 수 있는데요. 문제는 시간이 너무 오래 걸린다는 것이죠.이럴 때 공증의 효력을 갖춘 서류는 분쟁이나 재판, 소송 절차 없이 강제 집행이 가능합니다. 즉 공증된 문서는그 자체로 집행권원이 되기 때문에, 집행권원을 받기 위해 재판에 소요되는 시간을 아낄 수 있습니다.결론 : 차용증에 공증을 받고, 차용증에 기재된 변제 기한이 지나거나 기한의 이익이 상실되면, 질문자님은 채무자의 재산에 대해강제집행(추심)을 할 수 있는 집행권원을 갖게 됩니다.최소 6개월에서 1년 이상 걸리는 민사 소송 절차를 거치지 않고 빠르게 법적 조치가 가능하다는 장점이 있습니다.
Q. 요즘 시끄러운 전세사기의 구조가 궁금합니다.
안녕하세요. 이혜민 공인중개사입니다.전세 사기의 구조는 알고 나면 허탈할 정도로 간단합니다.1. 건축주가 신축 빌라를 한 채 지었습니다. 시세는 2억이라고 칠게요. 그런데 팔리지 않습니다.2. 빌라를 2억에 팔아줄테니 5천만원의 리베이트를 달라고 사기세력이 접근(혹은 건축주가 요청)합니다.3. 2번의 약정을 맺은 사기 세력은 브로커와 바지 매입자(빌라왕)를 섭외합니다.4. 브로커는 분양실장이라 불리며 이 빌라에 들어올 전세 세입자를 구합니다.5. 전세가는 2억 5천, 전세 대출과 Hug보증보험이 있기 때문에 세입자 구하기는 어렵지 않습니다.(여기에서 Hug의 허술한 심사나 객관적이지 못한, 혹은 불투명한 감정평가의 문제가 대두됨)6. 건축주는 전세금으로 받은 돈 중 2억을 가져가고, 5천만원은 사기 세력에게 리베이트로 지급합니다.7. 빌라의 전세권자를 모두 구하면 바지 매입자(빌라왕)에게 명의 이전을 합니다. (빌라왕에게도 얼마 떼 주겠죠)이런 상황에서 세입자의 전세기간이 만료 되고, 이제 보증금을 주어야 하는데 빌라왕은 내 줄 돈이 당연히 없고(처음부터 바지 매입자이기 때문), 심각한 경우 사망까지 하게 되면서 더 큰 문제가 벌어지게 된거죠.원칙적이라면 이런 경우 전세권자는 Hug에서 전세금을 받을 수 있습니다만,빌라왕이 사망을 하면서 문제가 생긴겁니다. 빌라왕 사망으로 빌라의 명의자(주인)가 없는 상태이다 보니 상속권자가 나와야 hug가 전세금을 내주는데, 아무도 상속을 받지 않을테니까요. 도움이 되셨기를 바라며, 항상 행복하세요 :)