보증금4억에 월세 170만원의 반전세의 경우 전세계약갱신청구권 사용해 5프로 증액시 어떻게 되나요?
안녕하세요.
서울에 보증금 4억에 월세 170만원의 반전세 아파트에 거주 중인데요. 연말에 2년 계약 만기라 갱신청구권사용하여 5프로만 증액하여 계약을 연장하려하는데 얼마나 증액되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
보증금 4억 원, 월세 170만 원의 반전세 아파트에 대해 계약갱신청구권을 행사하고 법정 최대치인 5% 이내 증액을 적용하려는 경우, 이때의 총 환산보증금을 기준으로 계산해야 합니다.
1반전세의 환산보증금 계산반전세는 보증금과 월세를 합산한 환산보증금을 기준으로 5% 증액 여부를 따지게 됩니다. 환산보증금은 다음과 같은 공식으로 계산됩니다:
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
보증금: 4억 원
월세: 170만 원
월세 환산분: 170만 원 × 100 = 1억 7천만 원
환산보증금: 4억 + 1억 7천만 원 = 5억 7천만 원
5억 7천만 원 × 5% = 2,850만 원
따라서 임대인이 최대한으로 올릴 수 있는 금액은 2,850만 원입니다. 이 금액을 전부 보증금에만 올릴 수도 있고, 월세에만 반영할 수도 있으며, 둘을 적절히 나눠서 올리는 것도 가능합니다.
예를 들어:보증금만 올리는 경우:
→ 4억 + 2,850만 원 = 4억 2,850만 원, 월세는 그대로 170만 원 유지월세만 올리는 경우:
→ 2,850만 원 ÷ 100 = 28만 5천 원 인상 가능
→ 월세: 170만 원 + 28만 5천 원 = 198만 5천 원, 보증금은 그대로 4억 유지보증금과 월세를 섞어서 인상하는 경우:
예: 보증금 4억 1천만 원 + 월세 180만 원
→ 4억 1천만 원 + (180만 원 × 100) = 4.1억 + 1.8억 = 5.9억 → 초과
→ 안됨. 반드시 총 합이 2,850만 원 이내여야 합니다.
계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인이 요구할 수 있는 최대 인상분은 2,850만 원이며, 이 금액만큼 보증금, 월세, 혹은 둘 다 합산해서 인상 가능합니다. 그 이상 인상 요구 시 거절할 수 있으며, 법적으로 보호받습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
보증금 4억 / 월세 170만원의 경우 1년 5% 상승을 하게 되면 보증금 4억 고정일 경우 월세는 186만원 정도 나옵니다.
그리고 계약갱신청구권을 행사할 경우는 1년 5% 상승은 협의사항이지 의무사항이 아닙니다. 2년 후 퇴거할 예정이라면 기존 금액 그대로 계약갱신청구권을 행사를 하셔도 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다. 보증금 4억에 월세 170만원에 대해 5% 인상 금액을 주택임대차보호법 월차임 전환시 제한 산정률 + 한국은행기준금리= 4.75%로 계산해보면 월세 상한치는 186만4천원이 되므로 이 금액내에서 합의하여 증액할 수 있습니다. 렌트홈에서 간단하게 계산해 보실 수 있습니다.
서울에 보증금 4억에 월세 170만원의 반전세 아파트에 거주 중인데요. 연말에 2년 계약 만기라 갱신청구권사용하여 5프로만 증액하여 계약을 연장하려하는데 얼마나 증액되나요?
===> 약 164000원이 추가됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 5%증액의 경우 보증금과 월세에 대해서 모두 증액을 하고, 보증금을 동일하게 할 경우 증액된 보증금의 액수에 대해서는 전환율을 적용해서 매월 월세에 더하게 됩니다. 질문의 예시처럼 4억 /170의 경우 5%증액시 보증금 4.2억 , 월세는 178만 5천원이 되며, 보증금을 4억으로 고정할 경우 2000만원에 대해서는 현 전월세 전환율 4.75%을 적용하게 됩니다. 최종적으로 4억 /170만원을 5%증액할 경우 4억 / 186만 4천원정도가 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
→ 환산보증금 = 4억 + (170만 × 100) = 4억 + 1억7천 = 5억7천만 원
5% 증액 한도 계산
5억7천 × 5% = 2,850만 원 이내에서 증액 가능
어떻게 증액할지는 협의 가능합니다
증액 가능한 2,850만 원은 보증금과 월세를 적절히 조정해서 나눌 수 있습니다.
예시로는 다음과 같은 방식이 가능합니다:
예시 1: 보증금만 올리는 경우
보증금: 4억 → 4억2,850만 원
월세: 170만 원 그대로
예시 2: 월세만 올리는 경우
보증금: 4억 그대로
월세:
2,850만 ÷ 100 = 28.5만 원 인상 → 198.5만 원
예시 3: 반반 나눠서 조정
보증금: 4억 → 4억1,425만 원
월세: 170만 → 184.25만 원
즉, 5% 이내에서 보증금 또는 월세, 혹은 둘 다 조정 가능하므로 집주인과 협의해 적절히 나누시면 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약갱신요구권 행사 시 임대료는 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 이는 보증금과 월세를 환산보증금으로 환산하여 총액 기준으로 계산합니다.
환산 보증금 기준으로 최댜 2,850만 원까지만 증액이 가능합니다.
이 금액을 보증금 또는 월세로 나누어 조정이 가능합니다.
보증금을 그대로 유지하고 월세만 올릴 경우 28.5만 원이 오릅니다.
감사합니다.