안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 감정평가사가 되려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.감정평가사는 부동산을 비롯한 자산의 가치를 전문적으로 평가하는 국가공인 자격사입니다. 주로 부동산 감정평가를 수행하지만, 기업 자산, 재산분할, 보상평가 등 다양한 분야에서 활동합니다. 1. 감정평가사가 되려면 무슨 공부를 해야 하나요?감정평가사가 되기 위해서는 국가자격시험인 감정평가사 시험에 합격해야 합니다. 이 시험은 1차와 2차로 나뉘며, 다음과 같은 과목을 공부해야 합니다.1차 시험 (객관식, 과락 있음)민법 (부동산 관련 조항 중심)경제학 (미시/거시 포함)회계학 (재무회계, 원가회계 기초)부동산학 원론감정평가 관계 법규 (감정평가법, 부동산 관련 법령 등)2차 시험 (서술형, 논문형 시험)감정평가이론감정평가실무감정평가 및 보상법규합격 요건:1차는 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상2차는 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상공부 기간보통 2~3년 이상 준비하는 고난도 시험이며, 회계사, 세무사, 법무사 등과 유사한 난이도입니다.학원 커리큘럼과 독학 병행이 많으며, 회독 위주의 공부와 사례 중심의 실무형 대비가 필요합니다.2. 감정평가사가 하는 일은 무엇인가요?감정평가사의 주된 업무는 자산의 시가(시장가치) 또는 보상가치를 평가하는 것입니다. 주로 다음과 같은 일을 합니다.주요 업무 분야부동산 감정평가아파트, 상가, 토지, 공장 등 다양한 유형의 부동산 가치 평가매매, 상속, 증여, 담보 설정, 경매 등에 활용됨보상평가공익사업(도로, 철도, 도시개발 등)으로 수용되는 토지 및 건물에 대해 보상금 산정국가기관이나 지자체의 의뢰로 진행기업 자산 평가기업 인수합병(M&A), 회계처리, 담보 평가 등에서 자산 가치 산정재산 분할 및 소송 관련 평가이혼, 상속, 소송 시 필요한 재산의 가치 산정 및 감정서 작성공익 목적 평가세금 부과, 공시지가 산정 등에 참여감정평가사는 감정평가서를 작성하며 법적 효력을 가진 의견을 제시하고, 때로는 법정 증언까지 수행할 수 있는 전문가입니다.3. 감정평가법인에 소속되는 것이 어려운가요?감정평가사는 대부분 감정평가법인이나 합동사무소에 소속되어 활동합니다. 개업은 제한적이고 대다수가 법인 소속입니다.취업 난이도감정평가사 자격 취득 후, 신입 평가사로서 평가법인 입사를 준비하게 됩니다.상위권 대학 출신 및 시험 성적(2차 고득점자) 위주로 채용되는 경향이 있으며, 경쟁은 다소 있는 편입니다.그러나 전문 인력 수요가 꾸준하고, 자격을 취득하면 취업 가능성은 상당히 높은 직군에 속합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 내집마련전략, 지금 경제정책 활용하는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금처럼 금리 변동성과 부동산 시장 불확실성이 큰 시기에는 무리하게 내 집 마련을 추진하기보다는, 정부 정책을 잘 활용해 리스크를 줄이는 전략이 필요합니다. 현재 정부는 무주택자와 실수요자에게 다양한 금융 지원과 세제 혜택을 제공하고 있으며, 이를 효과적으로 활용하면 시장 불안정 속에서도 비교적 안전하게 내 집 마련 전략을 세울 수 있습니다. 1. 정부의 주요 지원 정책 정리특례보금자리론 (고정금리 장기 대출)대상: 무주택자 또는 1주택자(기존 주택 처분 조건)대출금리: 2025년 기준 연 3%대 중후반~4% 초반 수준 (금리 우대 적용 시)한도: 최대 5억 원 (LTV 등 기준 따름)장점: 고정금리이므로 금리 인상기에도 안정적인 상환 가능신혼부부·청년 대상 주택구입자금 대출버팀목 전세자금 대출 또는 디딤돌 대출 등을 통해 저리로 자금 지원조건: 소득·연령 기준 충족 시 (예: 부부합산 연소득 7천만 원 이하 등)금리: 연 1.6~3.0%대 (대출 종류별로 상이)생애 최초 주택 구입 세제 혜택생애 최초로 주택 구입 시:취득세 감면: 주택가액 6억 원 이하(수도권은 7억 원까지 확대 검토 중)양도소득세 비과세 요건 완화 (보유 요건 단축 등)LTV(주택담보비율) 우대: 최대 80%까지 가능청약 제도 활용 (주택청약종합저축)특공제도(신혼부부·다자녀·생애최초)와 일반청약 제도 모두 활용 가능주택 가격이 급등한 시기에는 분양가 상한제가 적용된 공공분양이나 신혼희망타운 청약이 유리2. 지금 시점에서의 내 집 마련 전략전략 1: 무리한 타이밍 진입보다는 정책 활용과 청약 준비현재 집값은 일부 지역에서 조정이 진행 중이지만, 급등기 이후여서 부담이 큰 상황이럴 때는 금리 안정 여부를 지켜보면서 정부의 정책 대출로 내 집 마련 여력을 키워나가는 전략이 좋음주택청약저축을 유지하거나 시작하고, 특공(특별공급) 요건을 미리 갖추는 것이 핵심전략 2: 금리 리스크 줄이기 – 특례보금자리론 검토부동산 구입 시점이 가까운 경우, 변동금리보다 고정금리 대출로 안정성 확보특례보금자리론은 2025년에도 시중은행보다 낮은 금리로 가능집값이 다소 조정되더라도, 고정금리로 장기 상환 가능한 구조를 만들면 리스크 분산 가능전략 3: 생애 최초 혜택 활용 – 취득세·양도세 부담 완화처음 내 집을 마련한다면 취득세 감면과 양도세 비과세 등을 활용 가능이는 초기 비용을 수천만 원 절약할 수 있으므로 반드시 활용3. 중장기 관점의 조언집값 조정기에는 오히려 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다. 단, 급매물 중심으로 시장을 관망하며 신중하게 접근해야 합니다.당장 구입이 어렵다면 청약과 정책 대출 준비를 통해 1~2년 후를 겨냥하는 전략도 충분히 현명합니다.전세 또는 반전세로 거주하며 자산을 축적하고, 정부정책 변화에 민감하게 반응할 수 있는 유연한 계획을 세우는 것이 핵심입니다.지금은 부동산 시장이 불확실한 전환기입니다. 하지만 정부의 주택금융 정책과 세제지원은 실수요자에게 유리한 방향으로 설계돼 있어, 이를 잘 활용하면 안정적인 내 집 마련이 가능합니다.
부동산
Q. 보증금4억에 월세 170만원의 반전세의 경우 전세계약갱신청구권 사용해 5프로 증액시 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금 4억 원, 월세 170만 원의 반전세 아파트에 대해 계약갱신청구권을 행사하고 법정 최대치인 5% 이내 증액을 적용하려는 경우, 이때의 총 환산보증금을 기준으로 계산해야 합니다.1반전세의 환산보증금 계산반전세는 보증금과 월세를 합산한 환산보증금을 기준으로 5% 증액 여부를 따지게 됩니다. 환산보증금은 다음과 같은 공식으로 계산됩니다:환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)보증금: 4억 원월세: 170만 원월세 환산분: 170만 원 × 100 = 1억 7천만 원환산보증금: 4억 + 1억 7천만 원 = 5억 7천만 원2. 5% 증액 한도 계산5억 7천만 원 × 5% = 2,850만 원따라서 임대인이 최대한으로 올릴 수 있는 금액은 2,850만 원입니다. 이 금액을 전부 보증금에만 올릴 수도 있고, 월세에만 반영할 수도 있으며, 둘을 적절히 나눠서 올리는 것도 가능합니다.예를 들어:보증금만 올리는 경우:→ 4억 + 2,850만 원 = 4억 2,850만 원, 월세는 그대로 170만 원 유지월세만 올리는 경우:→ 2,850만 원 ÷ 100 = 28만 5천 원 인상 가능→ 월세: 170만 원 + 28만 5천 원 = 198만 5천 원, 보증금은 그대로 4억 유지보증금과 월세를 섞어서 인상하는 경우:예: 보증금 4억 1천만 원 + 월세 180만 원→ 4억 1천만 원 + (180만 원 × 100) = 4.1억 + 1.8억 = 5.9억 → 초과→ 안됨. 반드시 총 합이 2,850만 원 이내여야 합니다.계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인이 요구할 수 있는 최대 인상분은 2,850만 원이며, 이 금액만큼 보증금, 월세, 혹은 둘 다 합산해서 인상 가능합니다. 그 이상 인상 요구 시 거절할 수 있으며, 법적으로 보호받습니다.
전기기사·기능사
Q. 전자기파는 어떻게 생성되며 어떤성질은 가지나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전자기파는 전기장(E)과 자기장(B)이 서로 수직으로 진동하면서 진공이나 물질 매질을 통해 에너지를 전달하는 파동입니다. 쉽게 말해, 전자기파는 전기장과 자기장이 서로를 생성하며 공간을 전파하는 파동입니다. 전자기파의 이론적 기초는 맥스웰의 방정식에서 나옵니다. 맥스웰 방정식은 전기장과 자기장이 서로를 유도하여 공간을 통해 퍼져나간다는 것을 보여줍니다.전자기파는 전기장과 자기장이 서로를 만들어내며 공간을 따라 전파되는 파동입니다. 맥스웰 방정식에 의해 유도되며, 진공에서도 퍼질 수 있고 빛도 그 일종입니다. 전자기파는 다양한 파장과 주파수를 가지며, 실생활에서 여러 방식으로 활용됩니다.
부동산
Q. 배우자 생애최초 청약당첨 이후 남은 배우자 명의로 신혼부부 신청 가능?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.핵심 판단 기준은 아래와 같이 생각이 됩니다.1. 특별공급 ‘당첨 이력’은 세대 기준으로 관리국토교통부 기준으로, 특별공급(생애최초, 신혼부부, 다자녀 등)은 신청자 본인뿐 아니라 같은 세대 구성원이 당첨된 이력이 있으면, 이후 같은 종류의 특별공급에는 신청이 제한될 수 있습니다.단, “단순 접수”나 “낙첨(탈락)”이 아닌, 실제 당첨된 기록이 중요한 기준입니다.2. 당첨 후 자진 취소도 ‘당첨 이력’으로 간주됨과거에는 계약을 하지 않으면 당첨 이력에서 제외되었으나, 현재는 제도 변경으로 당첨만 되면 취소 여부와 관계없이 이력으로 인정됩니다.따라서 A 배우자의 생애최초 당첨 이력은 유효합니다.3. 다른 유형의 특별공급은 신청 가능생애최초와 신혼부부는 다른 특별공급 유형입니다.특별공급 유형이 다르면, 한쪽 배우자가 한 번 당첨되었더라도 다른 배우자가 다른 유형으로 신청은 가능합니다.즉, A가 생애최초 당첨 이력이 있어도, B는 신혼부부 특별공급으로 신청 가능합니다.특별공급은 ‘세대 단위’로 제한되는 경우가 있기 때문에, 같은 특별공급 유형에 대해서는 세대 내 누구도 당첨된 이력이 없어야 합니다. B가 신혼부부 특별공급을 신청하려면, 해당 공급 유형에 대해 본인과 배우자 모두 당첨 이력이 없어야 하며, 생애최초 당첨 이력은 다른 유형이므로 무관합니다.배우자 A가 생애최초 특별공급에 당첨되었다가 취소한 이력이 있더라도, 배우자 B 명의로 신혼부부 특별공급 신청은 가능합니다. 단, 배우자 A와 B 모두 신혼부부 특별공급 당첨 이력은 없어야 하며, 기타 자격요건(혼인 기간, 소득, 무주택 등)은 충족해야 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
전기기사·기능사
Q. 전자기학에서 말하는 유전체는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전자기학에서 말하는 유전체는 전기장이 가해졌을 때 자유롭게 전류가 흐르지는 않지만, 전기적인 영향을 받아 내부에 전하의 분극이 생기는 물질을 말합니다. 다시 말해, 유전체는 도체(전류가 잘 흐름)와 부도체(전류가 거의 흐르지 않음)의 중간적 성격을 가진 물질로, 외부 전기장이 주어지면 내부 분자들이 정렬되어 전기적 반응은 하지만 전류는 거의 흐르지 않는 물질입니다.유전체는 전류는 흐르지 않지만 전기장에는 반응하는 물질로, 전기 에너지를 저장하거나 조절하는 데 중요한 역할을 합니다. 전자기장 내에서 유전체는 분극 현상을 통해 전기장의 세기를 변화시키고, 전기 회로나 커패시터에서 매우 중요한 요소로 작용합니다.
부동산
Q. 안녕하세요! 김밥집하고있는데 어떤식으로 광고를해야할까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 음식점 광고는 단순히 전단지를 돌리는 걸 넘어서, SNS와 입소문, 동네 기반 노출이 핵심이에요. 특히 김밥은 가격이 합리적이고, 누구나 찾는 음식이라 잘만 마케팅하면 단골을 확 늘릴 수 있는 업종입니다.1. 인스타그램: 동네 맛집 브랜딩 + 비주얼 강조2. 네이버 지도/플레이스 리뷰 강화3. 유튜브/숏폼(릴스, 쇼츠, 틱톡): 비주얼 강조 + 손맛4. 단골 확보용 이벤트/스티커 카드5. 배달앱 + 인스타 리뷰 연동6. 특색 메뉴 or 재료 강조 전략이런 방법들이 있을 것 같습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 트렐로 개인 프로젝트 활용법이 궁금합니다!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.트렐로(Trello)는 칸반 방식을 기반으로 한 협업 도구이지만, 개인 프로젝트 관리에도 굉장히 강력하게 활용할 수 있습니다. 단순한 할 일 관리부터 목표 추적, 진행 상황 시각화까지, 트렐로의 기본 기능 + 플러그인(Power-Up) 조합만 잘 해도 여러 생산성 앱을 대체할 수 있습니다. 1. 기본 구조 세팅: '보드 → 리스트 → 카드'보드(Board): 하나의 주제 or 프로젝트예: "2025 독서 계획", "자격증 공부", "개인 블로그 운영"리스트(List): 상태나 범주별 작업 흐름예시:목표 설정할 일(To Do)진행 중(Doing)완료(Done)참고/보류(Reference/On Hold)카드(Card): 구체적인 작업 단위카드마다 세부 설명, 마감일, 체크리스트, 첨부파일 등을 넣을 수 있습니다.2. 개인 목표/계획 세우기리스트 " 목표 설정"에 연간/월간 목표 카드 생성예:"2025년 상반기 자격증 취득""블로그 월 4회 포스팅"카드 설명란에 목표 이유, 세부 기준, 성공 조건 적기카드에 체크리스트로 작은 실행 항목 분할[블로그 월 4회 포스팅] 카드 → 체크리스트:아이디어 정리초안 작성편집이미지 삽입최종 업로드3. 세부 작업 관리 및 일정 추적마감일 설정각 카드에 마감일 지정 → 캘린더 보기(Power-Up)로 시각화 가능라벨로 우선순위나 종류 구분예시:빨강 = 긴급주황 = 이번 주 완료파랑 = 공부 관련초록 = 건강/루틴4. 진행 시각화: 드래그만으로 상태 이동To Do → Doing → Done 리스트 간 카드 드래그 → 진행 현황이 한눈에 보임 → 완료된 항목은 자동 아카이브 가능도움이 되셨기를 바랍니다.
전기기사·기능사
Q. 매립등 순간적으로 깜빡이는 현상 문의입니다
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.매립등을 모두 교체했음에도 불구하고 여전히 순간적으로 깜빡이는 현상이 지속된다면, 이는 단순히 등기구 자체의 문제가 아니라 전기 설비나 배선, 스위치, 또는 전원 상태에서 원인을 찾아야 합니다.주요 원인별 설명1. 전원 공급 불안정 (공통 전원 노이즈, 전압 강하)매립등 9개가 모두 같은 회로에 연결돼 있다면, 해당 회로에 일시적인 전압 변화나 노이즈가 발생할 경우 순간적인 깜빡임이 생길 수 있습니다.주변의 대형 전기 기기(냉장고, 에어컨, 보일러 등)가 작동/정지할 때 전기 파형이 불안정해질 수 있음.→ 해결: 전기기기 분산 사용, 차단기(분전반) 내부 상태 점검 필요2. 디밍 스위치나 스마트 스위치 사용 여부디밍 스위치(밝기 조절 기능)나 IoT 연동 스위치 사용 시, 호환되지 않는 LED 조명과 조합되면불규칙한 깜빡임이 나타날 수 있습니다.→ 해결: 일반 스위치로 교체 테스트 / 디밍 기능 OFF 확인→ 매립등이 디밍 기능 미지원 제품이라면, 디머 스위치 사용은 깜빡임 유발3. 배선 접촉 불량 (중성선/N선 포함)특히 매립등은 배선이 천장 내부에 숨어 있기 때문에 중성선 접촉 불량이 있을 경우짧은 시간 동안 전압이 끊기듯 들어왔다 나가며 순간 깜빡임 발생9개 모두 동시에 깜빡이면 공통선 쪽 문제 가능성 높음→ 해결: 전문 전기 기사가 분전함 → 천장 배선 전체 점검 필요→ 중성선 연결 상태 불량이면 위험할 수도 있음4. 전류 누설 또는 간섭 (잔광 현상 포함)특히 LED 조명은 미세한 전류에도 반응하여 잔광이나 순간 깜빡임이 발생할 수 있습니다.콘덴서 잔류 전기 / 스위치 근처 간섭 등으로 순간 전압 전달됨→ 해결: 스위치 선에 LED 전용 콘덴서 설치→ 잔광 제거용 콘덴서 부착 시 간헐 깜빡임 방지에 효과확인 및 조치 순서 추천모든 등이 동시에 깜빡이는지 확인 → 그렇다면 공통 전원 문제 or 중성선 문제 가능성↑스위치 종류 확인 (디밍 여부, IoT 연동 여부) → 디머 스위치일 경우 일반 스위치로 교체 시도해당 회로에 대형 전기 기기 연결 여부 확인 → 순간 전압강하 가능성 있는지 점검전기 기사를 통해 분전함과 천장 배선, 스위치 점검 → 특히 중성선, 공통 접점 상태 확인LED 잔광 제거용 콘덴서 설치 고려 → 일반 전기자재 상가나 인터넷에서 2천 원~5천 원 선도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 전세금 미반환으로 전입신고 늦게해도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세에서 월세로 이사를 가야 하는데, 현재 집주인이 전세금을 제때 반환하지 못할 가능성이 있어서 HUG(주택도시보증공사) 보증을 통해 한 달 뒤에 받을 수 있다고 하셨죠. 이 상황에서 월세 집에 전입신고를 한 달 늦게 해도 괜찮은가가 궁금하신 거고요.결론부터 말씀드리면, 전입신고를 한 달 늦게 하는 것은 매우 위험할 수 있습니다. 새로 이사할 월세집에 대해 전입신고와 확정일자는 하루라도 빨리 해두는 것이 유리합니다. 단, 기존 전세집 보증금 반환을 안전하게 보호받기 위해선 전략이 필요합니다.왜 전입신고 시점이 중요한가요?전입신고 + 확정일자는 곧 “내 권리”를 보장하는 법적 장치입니다.임차인이 주택에 전입신고 + 확정일자를 받으면→ 주택임대차보호법상 대항력 + 우선변제권이 생깁니다.특히 전입신고일이 기준이므로, 그날부터 법적 권리가 발생합니다.그래서 새 집에 늦게 전입신고하면 어떤 문제가 생기나요?혹시라도 월세집이 경매나 압류에 넘어가면,당신보다 먼저 전입신고한 임차인이나 채권자에게 밀리게 됩니다.우선변제권을 확보하지 못하면,보증금을 나중에 돌려받지 못할 수도 있습니다.전입신고는 한 사람의 주민등록이 두 집에 동시에 있을 수 없기 때문에 월세집에 전입신고를 하면, 이전 전세집의 “대항력”이 상실됩니다. 즉, 집주인이 전세금을 끝내 못 돌려줬을 경우, 보증기관(HUG)이나 법적으로 보호를 받으려면 이전 집에 계속 전입 상태여야 우선순위가 유지됩니다.현실적 대처 방법방법 1. 월세집에 일단 짐만 넣고 전입신고는 보류한 달 정도는 주민등록만 전세집에 유지하면서짐은 월세집에 들어가 살 수는 있음전입신고는 HUG로부터 전세금 반환이 확정된 뒤에 하는 방법※ 단점:→ 통신사, 은행, 학교, 병원 등에서 주소 확인 시 불편→ 어린이 학교 전학, 주민센터 업무 등은 곤란할 수 있음방법 2. 전세금 일부라도 반환 받은 뒤, 월세집에 전입신고전세금을 일부라도 먼저 반환 받으면, 잔금 기준으로 월세집에 전입신고 타이밍을 맞출 수 있습니다.방법 3. HUG와 사전 협의하여 전략적으로 대응HUG의 전세보증금 반환 보증을 가입한 상태라면, 전입신고 유지 여부가 대단히 중요합니다.이사 전에 HUG에 연락해 구체적인 보증금 반환 시기와 조건을 확인하고, 전입신고를 언제까지 유지해야 하는지 정확히 안내받는 것이 좋습니다.월세집 전입신고는 최대한 빨리 해야 법적으로 유리하지만, 기존 전세보증금 반환이 아직이라면 성급한 전입신고는 매우 위험합니다. 따라서 HUG를 통한 반환이 완료된 후 전입신고를 옮기는 것이 원칙입니다. 그동안 실거주만 하고, 주민등록은 기존 집에 유지하는 방식으로 대응하는 것이 일반적인 전략입니다.도움이 되셨기를 바랍니다.