안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 요즘 울산성남동 먹자골목이나 영화관주변
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 울산 성남동 먹자골목과 영화과 주변의 상권은 일부 노력에도 불구하고 어려움을 격고 있다고 합니다. 성남동과 옥교동 일대는 과거 울산의 대표적인 중심 상권 이었으나 최근에는 소비 트렌드 변화와 원도심의 상권 쇠퇴로 인해 공실률이 높아지는 등 어려움이 지속되고 있습니다. 지역 활성화를 위해 청년 야시장 재개 및 골목길 정비 사업 등 다양한 시도가 있었으나 상권 전반적으로 기대만큼의 효과를 보지 못하는 상황으로 전해 집니다.장사가 잘 되는지 여부는 업종과 상권의 특성에 따라 다를 수 있으므로 진입 전에 현지 조사와 함께 소비자 동향을 분석하는 것이 중요 합니다. 특정 상권의 활성화 가능성을 높이기 위해서는 소비자의 요구에 맞는 업종을 유지하는 등의 전략이 필요합니다. 현재 상황에서 성남동 일대는 신규 유입 고객보다는 기존 수요층을 유지하면 점진적으로 개선하려는 노력이 진행 중이라고 합니다.
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Q. 임대사업자 신고는 필수인가요 선택인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대사업자 신고는 선택이 아닌 필수 입니다. 한국에서는 2013년 부터 주택임대사업법에 따라 임대하는 사업자는 임대사업자로 등록해야 하며, 등록을 하지 않으면 세금 혜택을 받을 수 없고, 세무 조사나 불이익을 받을 수 있습니다.주택임대사업자 등록1주택 이상의 주택을 임대하는 경우 임대사업다 등록을 해야 합니다. 임대사업자는 국세청에 등록하여 세금 신고를 하고, 이를 통해 소득세를 신고해야 합니다.세금혜택임대사업자는 등록을 통해 여러가지 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 임대소득세가 경감되거나 주택자금에 대한 세액 공제 혜택을 받을 수 있습니다.벌칙 및 불이익임대사업자로 등록하지 않은 경우 과세가 불리하게 적용될 수 있고, 등록하지 않으면 임대소득에 대한 세금이 더 많이 부과될 수 있습니다. 또한 임대사업자 등록을 하지 않으면 장기적인 세금 신고 의무를 이행하지 않게 되어 법적 책임을 질 수 있습니다.따라서 다세대 주택을 임대할 경우 임대사업자등록은 필수이며, 이를 통해 세무적 혜택을 받고 법적인 의무를 다하는 것이 중요 합니다.
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Q. 부동산 투자 시 수익성을 판단하는 기준은 무엇이라고 봐야 하나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자 시 수익성을 판단하는 기준은 여러 요소를 고려해야 합니다.수익률수익률은 투자 금액 배디 얻은 수익을 평가하는 가장 기본적인 지표 입니다. 이를 통해 투자 회수 기간과 투자성과를 파악할 수 있습니다. ROI는 크게 임대 수익률과 자본이득률로 나뉩니다. 만약 1억원에 아파트를 매입하고 연간 임대 수익이 500만원 이라면 임대 수익률은 5% 입니다.현금흐름긍정적인 현금 흐름을 유지하는 것이 중요합니다. 즉, 임대 수익이 대출 상환, 관리비, 세금 등을 초과해야 합니다. 현금 흐름이 안정적일수록 장기적인 수익을 기대할 수 있습니다.자산가치 상승부동산 시세 상을 통해 얻을 수 있는 이익을 의미합니다. 특정 지역이나 물건이 시간이 지남에 따라 가치가 상승하면 매각 차익을 얻을 수 있습니다. 그러나 이부분은 시장의 변동성에 영향을 받기 때문에 리스크가 존재 합니다.세금 및 기타 비용부동산 투자 시 세금과 운영 비용을 고려해야 합니다. 이들 비용은 수익성에 직접적인 영향을 미치므로, 투자 전 이를 충분히 계산하여 실제 수익률을 파악하는 것이 중요합니다. ex) 지방세, 보유세 등유동성부동산은 일반적으로 비유동적인 자산 입니다. 즉, 자산을 현금화하는 데 시간이 걸릴 수 있으며, 이는 투자자의 긴급 자금 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 자산을 쉽게 매각 할 수 있는지 여부도 중요한 수익성 파단 기준 입니다.이러한 종합적인 내용들을 바탕으로 수익성을 판단할 수 있습니다. 각 항목에서 발생할 수 있는 리스크와 수익을 분석하여 최적의 투자 결정을 내리는 것이 중요 합니다.
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Q. 내년에 탄핵이 되고 나서 대선이 되면 부동산 시장은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장은 정치적 상황에 큰 영향을 받습니다. 만약 민주당이 대선에서 승리하고 새로운 정권이 들어선다면 부동산 정책에 큰 변화가 있을 가능성이 큽니다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장의 방향성을 예측하는 것은 복합적인 요인에 따라 달라지기 때문에 여러 관점에서 살펴볼 필요가 있습니다.민주당의 부동산 정책민주당은 과거 정부에서 대규모 주택 공급을 늘리는 정책을 추친한 바 있습니다. 4.7 재보선 이후 서울의 집 프로젝트와 같은 정책을 통해 공급을 늘리고자 하는 의지를 보였습니다. 만약 새로운 정권이 들어서면 재건축, 재개발 그리고 공공두택 공급 확대에 중점을 두는 정책을 지속할 가능성이 있습니다.민주당은 주택 가격 안정과 주거 안정성 확보를 목표로 임대차 3번을 도입한 바 있습니다. 이러한 규제가 지속된다면 세입자의 권리 보호는 강화될 것이며 가격의 급등을 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다. 다만 과도한 규제는 부동산 시장의 활력을 저하시킬 수 있다는 우려도 존재합니다.부동산 시장의 전망현재 서울을 비롯한 주요 도신 지역에서는 부동산 가격이 하락세를 보이고 있습니다. 이는 금리 인상과 경제 불확실성 등이 주요 웡인으로 작용하고 있습니다. 민주당이 재집권한다고 해도 이러한 외부적 요인에 의해 가격이 계속 하락할 수 있으며, 급격한 상승세는 제한될 가능성이 큽니다.민주당이 집권하면 과거의 공급 확대 정책이 강화되고, 주거 안정을 위한 규제도 강화될 가능성이 큽니다. 그러나 경제환경, 특히 금리 인상과 소비자 신뢰도 감소 등 외부 요인에 의해 부동산 시장은 불확실성을 겪을 수 있습니다. 즉, 가격 급등은 어려울 수 있으며 가격 안정이 주를 이루는 시장이 될 가능성이 높습니다.
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Q. 전세보증금 빨리 받는 방법 없을까요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 만기일이 다가오고 보증금 반환을 받지 못하는 상황에서 다음 세입자를 구하고 보증금을 받으라고 요구하는 집주인의 요청은 불법적인 요구 일 수 있습니다. 집주인이 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, 이 의무를 다하지 않으면 법적인 조치를 취할 수 있습니다.계약서 확인 - 전세 계약서에 명시된 보증금 반환 조건을 먼저 확인 하시기 바랍니다. 만약 계약서에 다음 세입자와 계약을 체결한 후 보증금을 지급 한다는 조건이 없다면 집주인은 전세 만기일에 보증금을 반환해야 할 법적 의무가 있습니다.임대인의 반환 의무 - 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 전세 계약이 끝날 때 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 새로운 세입자를 구한라는 요구는 불법적인 계약 조건이며, 집주인이 보증금을 지급하지 않는 경우 법적으로 문제가 될 수 있습니다.전세권 설정 - 만약 보증금이 반환되지 않으면 전세권 설정을 고려할 수도 있습니다. 전세권이 설정되면 집주인이 새로운 세입자에게 보증금을 돌려주지 않더라도 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.법적 적차내용증명 - 집주인에게 보증금을 반환해달라는 내용증명을 보내시기 바랍니다. 내용증명은 법적 효력을 갖고, 향 후 소송의 증거로 활용될 수 있습니다.주택임대차분쟁조정위원회 - 조정 신청을 통해 중재를 받을 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 집주인과 세입자 간의 갈들을 해결하기 위한 기관으로 협의를 통해 보증금 반환 문제를 해결할 수 있습니다.만약 조정이 실패하거나 집주인이 여전히 보증금을 반환하지 않는 다면 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 통해 보증금을 법적으로 반환받을 수 있습니다.보증금 반환을 요구할 권리가 있으며, 집주인이 이를 거부하면 법적 절차를 통해 해결할 수 있습니다. 내용증명, 주택임대차분쟁조정위원회 조정신청 등을 통해 보증금을 반환 받아 보시기 바랍니다.